【编者按】原《房屋登记办法》被废止后，关于撤销登记的法律规定一直处于空白状态。本文所代表的观点认为，实践表明这一规定实属必要，对于完善实务工作中的自我纠错机制也很有作用，而基层不动产登记工作者对此呼声也较大，并希望《不动产登记法》的立法工作能将此类意见纳入考虑范畴。本官微将此观点作为探讨性话题呈现出来，以期引起各方的重视和进一步研究讨论。
已被废止的原《房屋登记办法》曾规定，“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”。而《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则对撤销登记并未作出明确规定。
那么，登记机构是否还可以行使撤销登记的职权呢？应该注意哪些事项？
登记机构具有自我纠错职责
通常认为，我国的房屋等不动产登记行为属于行政确认的范畴，自然也属于行政行为的一种。行政行为一旦作出，即具有确定力。但是，对于事实错误或不当的行政行为，不动产登记机构具有自我纠错的权力和职责。自我纠错的价值在于减少或者避免行政争议的产生，维护行政法律关系的稳定，增强公众对行政机关的认同和信赖。
法律虽然没有明文授予行政机关在发现自身行政决定错误时，具有依职权进行主动纠正的职权，却在《行政诉讼法》《行政许可法》《行政处罚法》等法律中规定了行政机关具有“主动改正、撤销”等自我纠错的职责。例如，《行政诉讼法》第62条规定：“人民法院对行政案件宣告判决或者裁定前，被告改变其所作的行政行为，原告同意并申请撤诉的，是否准许由人民法院裁定。”根据该条规定，行政诉讼中作为被告的行政机关，均有权自我纠正错误的被诉行政行为。推而广之，行政程序中，行政机关发现作出的行政行为确有错误的，同样具有自我纠错的法定职权。
在目前缺少法律明确规定的情况下，行政机关可以采取的自我纠错方式主要有撤销、补正、改变原行政行为以及确认违法等方式。从严格依法行政的角度而言，对于所有存在瑕疵的行政行为，都可以通过撤销的方式予以纠正。具体到不动产登记范畴，原《房屋登记办法》也予以了明确，虽然该办法已经废止，但从行政行为纠错逻辑来看，涉及错误的不动产登记，不动产登记机构可以参照行政机关仍应行使撤销登记职责。在实践中涉及登记的行政诉讼案件的司法判决也是使用了撤销登记这种方式。这从另一方面印证了撤销行为在登记纠错中的必要性，只不过法院裁决撤销与登记机构主动撤销的区别在于，撤销的发起人不一样，但效果是一致的。
撤销与更正登记的关系
《不动产登记暂行条例实施细则》虽然未对撤销登记作出明确规定，但却在第79、80、81条中明确了登记机构可以依职权进行更正登记。这两者从实质上讲都是纠正错误登记的手段和方式，其目的都是为了消除错误登记簿与真实权利状态不一致的情况，从而保护真正权利人的合法权利。
从这一点来讲，两者的效果是一样的，但两者依然存着区别。
首先，职权的性质不同。撤销登记属于行政行为，而更正登记属于登记行为。
其次，纠正的范围不同。更正登记一般是指纠正已经载入登记簿的具体事项的错误，例如面积、地址等自然状况，涉及共有权、他项权等部分权利状况。而撤销登记一般是指对登记簿记载权利的完全消灭。
最后，产生的后果不同。绝大多数的更正登记是对登记簿的部分改正，登记簿更正后依然保留正确合法的记载事项，而撤销通常是纠正权利归属的错误，是对原登记的根本否定与推翻，撤销后的权利应恢复到登记前状态。
撤销与注销登记的关系
《条例》第28条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。”其中第4项规定的情形与撤销登记可以达到同等效果。例如，人民法院判定的欺骗登记行为，登记机构可以依据法律文书办理注销登记，这条其实与原《房屋登记办法》关于撤销登记之规定具有相通之处。虽然方式不同，但行政效果一致。
其实，注销登记与撤销行为还是有着很大的区别。主要体现在撤销行为不是登记类型，是登记机构的一种主动作为。不动产登记机构主动作为是以登记申请人违法为前提，被撤销登记的权利在实体上并不成立，这一登记事项自始无效。而注销登记是登记类型的一种，一般是依申请而注销或者依嘱托（政府征收、收回或人民法院或仲裁机关生效的法律文书）而注销。注销登记并不以权利人违法为前提，已登记的权利或事项是因权利的转移、权利人对权利的放弃、标的物灭失、所担保债务的履行、当事人的约定等原因消灭。被注销登记的权利反映了权利演变的历史过程。
行使撤销权应注意的事项
不动产登记的撤销行为关系到权利人的重大财产权，登记机构应当采取足够审慎的态度，谨慎行使撤销职权。
对符合更正登记条件的，尽量按照《条例》的规定，进行更正登记，并采用异议登记的方式予以弥补登记效力，并积极依靠诉讼、复议等救济手段予以更正登记。
对于伪造利用登记材料虚假登记、骗取登记的行为，应积极作为，行使撤销职权，但一定要注意对于善意第三人的保护。对于存在善意第三人的复杂情形最好还是提请人民法院通过诉讼方式解决。
由于《条例》及原《土地登记办法》（已被废止）均未对土地使用权的撤销登记作出明确规定，所以宜尽量按照规定进行注销登记，对于使用权人不配合的，可以按照程序依职权办理注销登记。
随着《不动产登记法》立法进程的加快，笔者希望在新的立法中明确登记机构的撤销职权与程序，从而降低登记风险，减少潜在的诉讼，更好地保护不动产权利人的合法权利。
作者单位：河北省邯郸市不动产登记中心
《中国不动产》2020年第12期
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供图：熊世欢
编辑：黄俊飞
审定：李军晶
以上文章不代表本官微观点
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