《楼市调控下开发商的无奈》

　　田水华 2017-09-08 13:05:56

　干好开发商，三件事：拿地，融资，卖楼。政策持续调控下，拿地，是重中之重，可偏偏一些开发商拿地全靠老板一人拍脑袋，凭气魄和胆量。楼市调整中，开发商百态：

一、地拿错了，亏本卖房

　　地拿错了，项目就很难赚到钱。拿地最理想情况，是节奏踩准了楼市起伏周期。地是否拿错，不是由拿地时决定的，而是由卖房时验证的。每个开发商都不想拿错地，但开发商拿地时对市场走势的预判，却常犯错。

2016年4月至2016年底，苏州市政府卖了很多地，诞生了好多高价地，如今已有部分项目入市，总体销售情况很差，部分项目亏本赚吆喝。苏州的地王（或高价地）亏钱销售的现象，在全国范围内，最突出。过去一年来，苏州楼市降温了。房企拿地时是按卖房时房价还会上涨三成至五成来测算拿地价的，结果卖房时房价没涨那么多，甚至部分板块房价跌了。

　　其他城市也有亏钱项目，比如合肥。2016年2月至9月，合肥房价暴涨，2016年合肥房价涨幅全国及至全球第一，炒房者疯了，开发商也疯了，于是在那个时段，诞生了很多高价地。结果，2016年10月调控之后，合肥楼市持续降温，部分高价地被套，想要开盘，只能亏钱卖。下表，合肥本地媒体统计的亏钱卖项目：

　　一般而言，毛坯交房的中高档商品房，一二线城市，房价应该是楼面价的2倍以上，或者至少高出5000元左右，才能不亏钱或微利，除非偷工减料、降低标准。

二、地拿对了，部门不让赚

　　本轮房地产调控，有一个政策的严厉程度，明显超过以前的调控，那就是：限价。

　　因为，本轮房地产调控，中央部委下达的目标简单而严厉：房价环比不增长。否则，约谈，问责。而且是动真格的。

　　在这此背景之下，热点城市，尤其是被圈住的那些城市的的长官，史无前例 ，压力山大。

　　于是，他们不约而同的想到了一个简单粗暴的行政管制措施：要求新房销售价格，不能高于本楼盘上一批房源售价，或不高于本板块其他新房的平均售价。

　　这也就是说，不管你这个项目之前的拿地成本有多贵，也不管真实的市场价是多少，反正你这个楼盘只能卖这个价。

　　比如，某个楼盘，拿地时楼面价10000元，当前市场房价是17000元，也就是说之前拿地的决策是正确的，但是，地方部门允许的销售价为不超13000元。怎么办？有些开发商选择暂不领预售证，有些开发商无奈领证但同时变相多收费（捆绑车位、装修，茶水费）。然而，今年3月之后，很多热点城市进一步收紧政策，打击变相多收费。

　　拿对地，不让赚。最突出的城市：南京。限价限得太严厉了，很多项目开盘日光，不是说楼市有多繁荣，而是定价被压制得幅度很大，新房与二手房价格倒挂显著。其他城市，还有武汉、长沙、成都等。

　　楼市调控的大背景下，压楼价数据是政治任务，开发商高价拿地之后却不让按市场价出售，谁还管商业规则和契约精神。

　　　如果开发商资金压力不那么大，暂时不领预售证，是否可以规避风险？也不一定：当前处于调控敏感期，房价仍在高位，限价不会放松。而等到限价放松时，楼市必然已经降温。比如，当前市场价能卖17000，政府审批价13000，你不愿领证。等到楼市明显降温，比如一年后，政府不再限价了，开发商终于可以自主卖房了，结果市场价已跌二成多，只能卖13000才能成交。而一年时间的融资成本，却额外增加了6-15个百分点！

三、想卖房，不让卖。

　　不管你是高价拿的地，还是低价拿的地，如果属于高端项目，则在很多热点城市，在过去一年左右，很可能遭遇过拿不了预售证。

　　由于地方部门要努力做到：房价环比不增长。则除了限价之外，还有一种更简单的办法：停售。对于高端楼盘，暂不发预售证，如此既能拉低全市成交均价，又能造成新房成交量下滑，调控效果出现了。

　　还有一种情况，预售证审批通过了，允许开发商卖房了，但控制网签节奏，某省会城市当前压了2万多套房，都没网签。对于开发商而言，购房者没有网签 ，则个人贷款就没法发放，导致资金回笼慢。

四、地拿错了，不让囤地

　　错误的拿了高价地，以前还有一种方式：囤地、或拖延开工、或开工之后磨洋工。类似熊，冬天来了，倒头就睡，春天来了再出来活动。

　　对于这种行为，多数情况下是违规的，因为很多年前，法律或政策就曾有相关规定：开发商拿地之后有开竣工的时间要求。比如，拿地后一年不开工罚款20%（按土地款），两年不开工无偿收回。

　　只是，现实中，开发商与地方部门往往是好朋友，有法不依，有规不行，执法不严，在中国乃常见之事，在项目开竣工这个领域，更是如此。

　　然而，2017年4月，两部委下发了一个文件《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，对于供地和新盘建设，提出了新的要求：要求：严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。

　　另，最新消息：国土资源部有关负责人在近日召开的全国土地利用管理工作会透露，近期国土部将在房地产热点城市开展住宅用地出让合同执行情况新一轮大检查，以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工，尽快形成住房有效供应，缓解市场供需矛盾。

　　看来，有些开发商还想像以前那样：装熊倒头睡，这次难度可就变大了。

　　本轮房地产短周期的降温期，将比以前拉长，过去半年至一年的短冬，将拉长为两年左右的长冬。冬夜漫漫，能睡得着吗？如果半夜睡来，肚子饿，咋办？

五、想降价，业主闹

　　不管拿对地，还是拿错地，有些开发商非常识时务，或者资金链紧张，不愿意捂盘了，在少数楼市已经降温、成交量萎缩的城市，打算降价出货，抢先回笼资金。

　　然而，老业主不高兴了。近期两个降价促销被闹事的楼盘，涉及到合肥与无锡，闹得那真叫一个，两个项目的开发商，是否内心有些崩溃？想卖市场价的时候，地方政府不让卖，如今想响应政府号召，降价卖房，老业主又来阻挠！尼玛，去哪说理去？！

六、想坚守，阵已乱。

　　总是有些外行人，会认为开发商是一个团结一致、共扛房价的神奇集体。他们拿地了高价地，必须卖出高价高。他们与地方政府关系铁，政府肯定会帮他们。

　　其实，困难面前、危机来临，他们各自为战、各自保命。

　　近日一份通知，让民企开发商看后，浑身冒冷汗：9月5日，湖北省国资委发出“关于谨慎投资房地产的通知”，要求两条：一、从9月5日起，省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则，严控风险；二、省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度，确保资金尽快回笼，降低杠杆。

　　卧槽！这是地方政府赤裸裸的抢先护犊子：儿呀，天快下雨了，快回屋吧。过去十几年，全国从来没有出现过类似通知。这意味着什么？后面的雨到底有多大呀？这个风险警示，真真吓坏了民企房产商们！

　　楼市调整期，才进行了多少？不到一半，开发商们如此苦逼无奈，未来的一大半时期，怎样度过？