投实消息：对于房企融资，总是各有各的方法（套路）。
2020年以来，房地产金融监管趋势未变，多家金融机构违规发放房地产贷款收罚单。4月20日，中国人民银行深圳市中心支行下发通知，紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。房企生存难上加难！
除了主流的银行贷款与发债，剩下的非典型性融资方式就非常值得学习了。在开拓融资新思路上，许教授和恒大绝对是一把好手。
3月22日，恒大发布盈利预警，预期2019年全年度核心业务净利润及净利润有所下降，净利润同比下滑约50%。
同时，公司2020年以来发行2笔债券，金额20亿元，3年期票面利率高达11.5%，4年期高达12%，在一线房企中，资本成本居高不下，融资压力凸显。
在业绩大幅下滑，债券市场贡献有限的情况下，恒大通过绕道地方AMC及恒大人寿，非典型性方式半月内完成融资46.87亿元，值得房企好好学习，也说明了拥有金融牌照的重要性。
净利润断崖下滑 发债成本居高不下恒大融资压力山大
3月31日，恒大发布2019年度业绩报告。2019年收入为4775.6亿元人民币，市场预期为5121.31亿元，上年同期为4661.96亿元；2019年净利润为172.8亿元人民币，市场预期为371.82亿元，上年同期为373.9亿元，净利润下滑幅度达53.78%。
同时，公司2020年以来发行2笔债券，金额20亿元，3年期票面利率高达11.5%，4年期高达12%。
在一线房企中，万科发债在3%左右，新城控股也不过5%-7%左右，恒大融资成本绝对算是高的。而从公司近两年发债成本来看，均高于8%，而且有逐步走高趋势。
更有甚者，恒大的商票贴现利率高达20%以上。而高达20%以上，还无人接……资金压力大，是不争的事实，传统融资又受限。但是，只要思想不滑坡，方法总比困难多。
绕道地方AMC 通过小贷公司委托贷款融资20亿 年利率11.9%
4月14日，山东省金融资产管理股份有限公司发布关于签订重大合同的公告。
公司3 月25 日与济南市鲁信小额贷款股份有限公司（以下简称“鲁信小贷”）及璞园置业签署《委托贷款合同》，通过鲁信小贷向璞园置业发放委托贷款 20 亿元，用于位于世纪大道以北，绣源河西侧的璞园置业“恒大悦珑台”项目后续开发建设。
委托贷款利率 11.9%/年，贷款总期限 18 个月，按季付息，恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大集团”）、恒大地产集团济南置业有限公司（以下简称“恒大济南”）提供连带责任保证担保，同时要求恒大集团提供相应股权质押担保，璞园置业提供“恒大悦珑台”项目住宅用地及在建工程抵押担保。
山东省金融资产管理股份有限公司成立于2014年12月，注册资本366.39亿元，注册地山东济南。具备省内金融企业不良资产批量经营资质。2019年12月，公司实收资本增加至366.39亿元，是国内目前最大的地方资产管理公司，拥有“AAA”级主体信用评级，其第一大股东为山东省鲁信投资控股集团有限公司，持股30.86%，第二大股东为山东省财政厅持股9.89%。
济南市鲁信小额贷款股份有限公司成立于2011年，注册资本2亿元，其第一大股东为山东省鲁信金融控股有限公司持股30%，山东省鲁信金融控股有限公司由山东省鲁信投资控股集团有限公司控股85.39%，其实控人为山东省财政厅。
济南璞园置业有限公司注册资本5亿元，恒大地产集团济南置业有限公司，山东高速章丘置业发展有限公司分别持股50%。
通过恒大人寿“融资租赁”花式融资26.87亿元 10年期成本仅8%
4月18日，恒大人寿发布关于投资四川成都恒大广场的关联交易信息披露公告。
根据公告，恒大人寿以物权方式投资爱美高实业(成都)有限公司(以下称“爱美高实业”)持有的四川成都恒大广场办公、商业共计186 套不动产物业(以下称“标的物业”)，本次交易为恒大人寿投资关联方不动产，属于资金运用类关联交易。
同时，本次投资后，恒大人寿将标的物业整体租赁给爱美高实业，由爱美高实业对标的物业进行日常运营管理，属于利益转移类关联交易。
具体来看，恒大人寿以物权方式投资爱美高实业持有的标的物业。标的物业位于成都市青羊区，地处成都一环内，属于核心商务区，周边配套完善、位置优越，交通便捷，未来发展前景较好。本次标的物业办公部分建筑面积3428.96㎡，商业部分建筑面积72564.71 m"，总交易价款合计26.87亿元。
受让完成后，恒大人寿与爱美高实业签署《成都恒大广场项目租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，合同期限10年，由爱美高实业负责标的物业的日常运营管理，并按季向恒大人寿支付租金。恒大人寿预计前5年可获得租金收入合计10.75亿元。
《投资协议》自恒大人寿及爱美高实业双方法定代表人或授权代表签字或盖章并加盖双方公章之日起成立并生效，生效时间为2020年4月7日。《租赁合同》自恒大人寿及爱美高实业双方法定代表人或授权代表签字或盖章并加盖双方公章之日起成立并生效，生效时间为2020年4月7日，履行期限为10年。
爱美高实业(成都)有限公司成立于2007年，注册资本32.36亿元，为恒大地产集团成都有限公司全资子公司，穿透后恒大地产集团有限公司持股100%。
上述方案中，恒大地产集团通过向恒大人寿出让标的物业，获取26.87亿元现金。同时，恒大人寿返租给爱美高实业，爱美高依然进行着标的物业的管理，实际支付的租赁费用也即为恒大该笔资金的融资成本了。
根据5年租金收入10.75亿来看，平均每年2.15亿元，对应26.87亿资金来看，租金收益率（融资成本）为8%。而在这期间，不影响爱美高实业实际对标的物业的管理，恒大也可根据自身资金状况随时决定是否回购，实实在在的借助恒大人寿玩了一笔“融资租赁”。
上述两个案列，恒大通过自身在建项目及持有物业，通过地方AMC、小贷公司委托贷款，人寿公司“融资租赁”方式完成融资近50亿元，成本较发债还有下降，且自身对两笔融资可控性极强。充分利用手中项目（在建项目、自持物业），借助各种金融主体（AMC、小贷、人寿公司），以各种可能方式（委托贷款、售后返租），思想不滑坡的恒大，融资能力依然很强。
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