三年时间，销售额从190亿猛冲到1050亿。
问世间，是否此山最高
三年时间，净资产负债率从1790%暴降到58%。
论武功 俗世中不知边个高
中梁地产卓越非凡的财技，超越群雄。
壹
7月16日中梁地产将于港交所挂牌，寻得梦寐以求的资本市场通道。
为了敲钟这一天，中梁地产三度更换财总，两次递交上市申请，费尽周折，只是不知是否已到苦尽甘来的时刻。
2017年6月游德锋辞任绿地香港首席财务官后进入中梁，同年10月已离开。
随即于当年11月，中梁从泰禾挖角罗俊任职CFO，放言“助力3000亿小目标”。
不到半年，2018年5月，罗俊辞任。
此后，中梁不再从外界寻觅CFO，而是提拔了财务主管凌新宇为财务总监，直至2018年11月递交上市文件。
这当中还出了一个“乌龙”。
2018年11月13日，中梁控股首次递交上市文件，至5月14日，因“新的上市申请人，其申报会计师报告的最后一个会计期间的结算日期，距上市文件刊发日期，不得超过6个月”的规定，中梁控股的上市文件显示“失效”。
不得已，三天之后的5月17日，中梁控股再次向港交所递交招股书，目标仍是在香港主板上市。
一年间，换马两任财总，中梁的财报数据难不成是烫手的山芋？
贰
来自克尔瑞历年《中国房企销售金额排行榜TOP200》的榜单显示，2016年至2018年中梁地产实现了财务数据的狂欢。
年度 | 流量销售额（亿元） | 排名 | 企业 |
2016 | 336.8 | 40 | 中梁地产 |
2017 | 757.9 | 25 | 中梁地产 |
2018 | 1288.7 | 23 | 中梁地产 |
<表一>
年度 | 权益销售额（亿元） | 排名 | 企业 |
2016 | 336.8 | 35 | 中梁地产 |
2017 | 739.2 | 23 | 中梁地产 |
2018 | 1297.1 | 11 | 中梁地产 |
<表二>
然鹅，递交联交所的招股书中，中梁地产披露的上述3年销售额却大为迥异。
年度 | 流量销售额（亿元） | 权益销售额（亿元） | 排名 | 企业 |
2016 | 190 | 165 | 41 | 中梁地产 |
2017 | 649 | 561 | 33 | 中梁地产 |
2018 | 1015 | 841 | 30 | 中梁地产 |
<表三>
在中梁地产的招股书中，无论是流量销售额还是权益销售额都与克尔瑞披露的数据对不上，且大为缩水。
比如，2016年克尔瑞榜单显示中梁地产实现流量销售金额336.8亿元，而中梁地产招股书中却变成了190亿元。
权益金额方面，2016年克尔瑞榜单显示中梁地产实现权益销售额336.8亿元，与流量销售额一致，可是中梁地产招股书只承认实现165亿元的权益销售额，只有榜单数据的一半不到。
数百亿的销售额，就像神笔马良笔下的画一样，倏忽出现了，千毫毕现，倏忽又不见了，散成一堆烂泥。
个中原因究竟何在？
从最近的“诺亚翻舟”一事中似乎隐现端倪。
诺亚声称广东承兴以供应链融资之名行诈骗之实，其中涉及京东、苏宁等应收账款为底层资产进行融资。
财新报道显示，苏宁涉事部分主要是通过承兴的供应链进行电商“刷单”。
报道援引内部人士称，“电商主要是看增长，每年都会有一个既定的增速目标，既为了财报好看，也为了方便公司融资。”
一语道破，做大流水，再融资，滚雪球。
中梁地产没有刷单，是否刷榜？
不得而知。
叁
那么，中梁地产的融资成果如何呢？
可以说，相当卓越。
如前述表三所示，最近三年期中梁地产的销售额从190亿元冲到1015亿元，暴涨5倍。
与业绩暴增相始终的是中梁地产不断叠加的杠杆魔力，三年间，中梁地产的资本化利息从1.47亿元暴增至13.81亿元，暴涨9倍，远超销售额增幅。
更狠的是，如果需要，贾玲瘦随时成林志玲。
2016年中梁地产净资产负债率曾高达1790%，又在谋求上市前暴降了40倍。
惊人的瘦身财技。
就像中梁擅长的盖房子一样，要实现数据的辗转腾挪，就需要从底层开始堆砌。
招股书显示，截至2018年底，中梁有109个信托或资产管理计划未偿还，总额为147亿元，大部分的利率都超过9%，最高的一笔利率高达18.5%。
截至2019年4月30日，中梁地产尚有261.5亿元借款，其中一年内到期的有134.01亿元。
能公开查阅到的中梁地产的现金及银行结余总计为230.8亿元，时间截至到2018年底。去年全年经营活动产生的现金流净额为80.36亿元，年度净利润25.26亿元。
以小博大虽然要冒风险，或许这就是杠杆的力量，只要敢想敢干，20亿利润扛200亿债务又如何？
在中梁看来，其融资成本并不高，其全年资本化利息占已售物业成本的比重均在个位数，与2009年的旭辉地产不相上下。
可是时代不同了，还照搬旭辉以前的老办法好吗？
况且，真的是这样吗？
如果拨开财报大数据的迷雾，深究一下中梁地产每平方米平均成本和融资成本，就会发现其中大有文章。
<旭辉地产招股书>
肆
中梁地产财报数据显示，从2016至2018年，每平方米平均成本分别为12560元，10460元，8605元。
同期，每平方米平均土地使用权成本分别为7083元、5296元、4606元。
每平方米土地成本占总成本的比重，从2016至2018年，分别为56.39%、50.63%、53.52%。
土地成本占总成本的一半左右，剩下的成本主要是两大项，即建设成本和资本化利息。
刨去拿地费用，2016至2018年中梁地产每平方米的建设成本和资本化利息总和为5477元、5164元、3999元。
要厘清中梁的融资成本，那么建设成本就成为关键所在。
2015年中梁地产在浙江义乌与新城控股曾有一次拿地风波，中房报在当时的报道中曾经做过测算。
该地块开发物业货值约70亿元，扣除土地成本10亿元、建设成本8亿元（按照当地大约2500元/平方米建安成本来计算，该项目地上建筑**总额为332248.5×2500元/平方米=8.3亿元），收益超过50亿元。
这则新闻中提及的建安成本2500元/平方米的估算值可供参考，时间与中梁最近三年接近，发生于2015年，地点也是中梁开发项目最多的浙江地区。
据此大致可以知道当年中梁的每平方米建设成本约为2500元。
然而按照中梁在招股书中罗列的数据，其2016年至2018年的建设成本分别为8.56亿元、44.91亿元、94.03亿元。
而在这三年期内，其总建筑面积分别为183,024平方米、1,062,659平方米、2,696,799平方米。
据此折合最近三年每平方米建设成本分别为4675元、4226元、3487元。
按照招股书数据，刨去拿地费用，2016至2018年中梁地产每平方米的建设成本和资本化利息总和为5477元、5164元、3999元。
如果按照2500元/平方米的建设成本测算，2016至2018年中梁地产每平方米的资本化利息分别为2977元、2664元、1499元。
可是如果按照中梁地产招股书中披露的数据测算，其最近三年的单位建设成本均高达三四千元，扣除后每平方米的资本化利息分别为802元、938元、512元。
两相对照，一个是两三千，一个是几百块，相差数倍。
究竟是中梁地产夸大了建设成本，以人为降低资本化利息，从而调节负债率。还是最近三年良心发现，突然想起来要做一个良心开发商，不惜成本造好房？
来看看新力地产吧。
<新力地产招股书>
新力地产2016年已售每平方米平均成本4723元，刨去土地收购成本1184元，还剩下3539元。这3539元包括建设成本和资本化利息。
为了公平起见，我们也按照前述中梁地产的平均建设成本2500元/平方米来做测算，扣除2500元之后，新力地产2016年的每平方米资本化利息为1039元。而中梁地产是2977元。
在同一计算公式下，以每平方米资本化利息为同一指标，2017年新力地产是1295元，中梁地产是2664元。
2018年新力地产是1075元，中梁地产是1499元。
显而易见，2016年中梁地产的每平方米资本化利息是新力地产的3倍，2017年是2倍，2018年是1.5倍。
当然，可能中梁地产此处会表示不服，说我们建设成本就是高，每平米要4000元的建设成本才能造好房子。
那还是公平起见，我们也按照4000元每平米的建设成本测算新力地产，2016年新力地产已售每平方米成本4723元，刨去土地成本1184元，再扣掉建设成本4000元，还剩-461元。
意味着什么？
意味着新力地产融资不要利息，别人还倒贴461元/平米给新力，求着开发商借钱。
这是哪个慈善家开的银行？赖小民吗？
正如伟人所说，在总成本不变的情况下，通过做高建设成本来做低融资成本，实现负债率的调节，也是一大发明。
或许，这正应了那句老话，我们不生产数据，我们是大数据的搬运工。
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