东原地产：吹下的牛，欠下的债

原创：一号地产

作者：海哥

    一号论：    

2020年过去一大半了，东原地产的千亿销售目标，还好吗？

前几天，一号君的朋友圈被一众房企的XX大会、XX发布会集中刷屏。

其中，一向被业内称之为“小而美”的地产企业东原集团搞了一个开发者大会，朋友圈也一度被东原地产特色社群运营的文章霸屏。

对于地产企业这类的标签、IP打造，一号君觉得挺逗的，无非是公司的品牌为了宣示存在感每年硬撑出来的表演。

不过对于东原地产，一号君还是很感兴趣的。

 

01

吹风业绩预期，屡打监管擦边球

首先是“小而美”，“渝中三杰”龙湖、金科、东原，东原的确是规模最小的，近年来虽然紧赶慢赶，仍在50开外徘徊；

美，东原的老板罗总的确很爱美，也是房企中比较爱出境的掌门人之一。据内部人士说，围绕罗总服务的团队中就有专职化妆师、服装师和专业摄影师，每一次的登台亮相，丝毫不亚于一场明星走秀。

其次感兴趣的，是东原屡屡吹下的牛，是否还能继续吹。

早在2018年，东原地产董事长罗韶颖曾提出：“集团的目标是进入房企50强，下一个目标是30强”，并且描绘了一张蓝（大）图（饼）：

“东原2020年的销售目标是跨入千亿。”

2018年，东原地产的流量金额的确实现了进入50强这个“小目标”，但并没有“坐稳”，2019年销售额旋即跌出60名开外。

左脸，有点疼。

2020年1-8月，东原以363亿元的销售额位列59位。

还剩下4个月，600亿元的销售指标等着销售总去扛。

右脸，隐隐作痛。

现实尽管打脸，但这丝毫不妨碍继续吹牛。

就在今年开发者大会后不久，东原集团董事长罗韶颖接受专访时表示：“东原的目标一直没有变，即保住前30的位置，同时努力争取前20。”

前50都没保住，何来保住前30的位置？

一号君陷入了沉思。

与此同时，东原集团还在今年年中曾通过自媒体发文透露，东原希望2020年后业绩保持30%到50%增速。

上一轮房企业绩增速50%是哪一年？

“四万亿”之后的2009

东原，加油鸭！

当然，以上这些业绩展望，是否违反信披规则，构成业绩承诺或预期，我们暂未看到交易所的问询，不过一号君可以让监管部门看到。

记得上一次这样吹牛的，是泰禾集团的黄其森，但结果大家都知道了。

房地产行业的业绩排位赛，大致这么几种：

实打实的报销售数据

扩大并表做大流量金额

往销售数据注水提升排名

实在没招了，年底统一买个榜单哄老板开心。

02

腰斩的盈利能力和激增的少数股东收益

吹下的牛，就是欠下的债。唯有用实力去实现，才不至于被打脸。

然而翻阅东原集团上市主体迪马股份近年来的财报，深深觉得，牛不是随便吹的，因为牛受不了，牛皮会破。

 

迪马股份（600565.sh）2020年中报显示，期内，公司实现营业收入42.82亿元，同比增长20.59%，其中主营业务收入41.06亿元，房地产开发（含物业）和专用车制造的收入占比分别为88.65%和7.99%。

尽管营收增长两成，但诡异的是利润和利润率双双出现了大幅下滑。

盈利方面，上半年迪马股份实现毛利8.45亿元，较2019年同期的11.84亿元同比下降28.63%。

上半年实现净利润2.03亿，同比下降48.30%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为1.3亿元，同比下降65.45%。

 

图1：历年营业收入及同比增长率

图2：历年归母净利润及同比增长率

利润率方面，公司毛利率为20.59%，较2019年同期下降10.79个百分点。其中，房地产业及物业服务毛利率为21%，较2019年同期下降11.32个百分点；而整体净利润率仅有6.4%，同比降低5.9个百分点，盈利水平处在行业较低水平，略高于恒大5.5%的净利润率。

 

为什么营收大增两成，盈利能力却大幅下滑，净利润和净利润率甚至腰斩，出现了增收不增利的情况呢？

 

一号君发现吃掉利润的主要原因，在于当期营业成本的大幅增加和少数股东收益的激增。

图3：迪马股份2020年中报

 

半年报显示，上半年迪马股份的营业成本为32.8亿，同比大增38.6%，远远高于营业收入20.6%的增幅。

尽管公司在销售费用、研发费用方面苦降成本，也挡不住财务费用的激增，上半年公司财务费用同比大增52.35%，达1.09亿元，这说明公司大量的利润被高成本的融资利息吃掉了，当然这部分高息融资主要还是来自于房地产板块的东原地产。

此外，少数股东损益的激增，也是吃掉公司利润的重要方面。

东原地产近年来靠合联营并表做大流量金额，以此快速提升行业排名。

据克而瑞地产研究中心数据显示，东原地产2019年全口径销售金额为540.1亿元，权益金额为328.5亿元，权益占比仅为60%；年全口径销售金额为249.1亿元，权益金额为133.2亿元，权益占比进一步下降为53%。

可以说，东原地产是一个虚胖的"小胖子"，正因为权益占比的逐步走低，导致少数股东权益收益同比激增58.24%，分走了7022万元的净利润，占了归母净利润的三分之一多。

 

本已孱弱的净利率水平，叠加激增的财务成本，以及从净利润中大块分肉的少数股东权益，使得东原地产的盈利能力雪上加霜。

而在房地产行业，一两亿元的盈利水平与亏损之间，往往只有一步之遥。

 

03

高企的担保风险和行业垫底的回报率

除了盈利水平岌岌可危外，一号君发现，东原的金融风险也相当高。

中报显示，截至6月底，迪马股份总担保额（包括对子公司的担保）156.15亿元，占公司净资产总额的102.51%。

其中，直接或间接为资产负债率超70%的被担保对象提供债务担保金额约为119.93亿元，担保总额超过净资产50%部分的金额为79.99亿元，两项合计担保金额为199.92亿元。

 

而根据今年4月份发布的《重庆市迪马实业股份有限公司2020年公司及控股子公司预计担保额度公告》显示，将为公司及控股子公司预计提供334亿元的担保金额，其中绝大部分为房地产业务。

担保金额远超公司净资产，金融风险巨大。

与此同时，债务方面，中报显示，截止上半年公司资产负债率79.84%，净负债率 54.55%，其中长期债务比例近60%，有息负债率 18.26%，较年初有所下降。

但现金短债比方面仍不容乐观，据中报数据，公司在手现金54.88亿元，一年内到期的短债为24.8亿元，剔除受限的现金24.81亿元，勉强覆盖短期债务。

下半年融资情况收紧的情况下，如销售、回款下降，仍面临较大债务风险。 

 

此外，东原地产上市主体迪马股份的资本市场表现堪称平平无奇，不要误会，这里没有丝毫没有cue神雕大侠的意思。

半年报显示，加权平均净资产收益率仅为2.21%，较上年同期的4.66%又减少2.45个百分点；而扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率更是只有1.41，较上年同期的4.46%减少了3.05个百分点。

据亿翰智库数据，上半年迪马股份的ROE仅为1.8%。

这个回报率可以说在行业内基本垫底，甚至跑不赢同期的银行利率，也难怪公司股价基本没有起色，市值始终在70亿左右徘徊。

 

说平平无奇不过分吧？

 

—End—