不懂“容积率”，还梦想当深圳的拆迁户？

授人以鱼不如授人以渔。

更新旧改很复杂，市场“砖家”也很多。

旧改政策多且频繁迭代，政策就是城市更新的天。

开发商也要看天吃饭，不断学习。

作为广大投资者，想要在旧改拆迁过程中分一杯羹，学习是非常必要的。

我们会用最简单的语言，让小白也能理解旧改到底是怎么一回事，

买拆迁物业之前要看哪些东西，如何规避风险，更好地投资。

今天就来和大家聊一聊“容积率

Q1：容积率是什么？

容积率=总建筑面积/开发建设用地面积

对于开发商来说，容积率决定土地成本在房屋中占的比例；对于住户来说，容积率涉及到居住的舒适度；而对于想投资旧改房的朋友们，容积率又意味着什么呢？

容积率越高，建筑层数越高，拆迁越难。高层建筑在拆迁时最大的劣势就是影响项目开发的经济利润。所以，开发商在旧改立项中都会尽量避免统建楼或者高层农民楼。如果整体都比较矮，有少数几栋高层穿插在里面，这种可能就会一并拆了。

如果某个片区的旧改还没立项，但是有开发商准备做前期工作，你买了这个区域边缘位置的高层农民楼，想要博拆迁，这种就会有“同地不同命”的风险。因为最后开发商很可能不会把这栋高层划入拆迁范围！

Q2：为什么会这样呢？ 

根据《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》（深规划资源规[2019]1号）第八条规定：现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，原则上不进行拆除重建类城市更新。

Q3：现状容积率超过2.5为什么就不适合拆呢？

因为开发商拆1平米的物业，至少要新建2平米的物业，才有开发利润，这时候利润率约10%左右。如果拆1不能建2，开发商运营这类旧改的回报率，不如去做金融理财。

假设你们村的现状容积率正好是2.5，位于密度三区而且500米内没有地铁，那么开发商把你们村拆了之后，新建的住宅容积率最高为5.5，扣除保障房和配套面积后，实际容积率可能就5.0。这时候才刚满足拆1建2。

Q4：那有人要问了，“为什么新建的住宅容积率最高是5.5？”、“如果新建的容积率到7、8、…，这样不就有利润了吗？”

新建的容积率不是开发商说了算，政府是有严格规定的！要根据功能定位、区位条件、生态环境、城市风貌、公共服务、交通市政条件和资源承载力等综合确定建设用地的容积率。

2018年市政府出台的《深圳市城市规划标准与准则》，将城市建设用地密度分区分为五个等级，针对居住、商业、工业、物流等各类用地所处的密度区位，规定了不同的基准容积率。

其中，密度一、二区居住用地的容积率上限是6.0，密度三区的同时在地铁500米内也是6.0，其他区域要求参见下图。

商业、工业及物流仓储用地的容积率没有上限规定。如果是居住和商业混合的用地，容积率是可以超过6.0的。

简而言之，

如果一个片区内的房子都是十几层而且比较密集，

那么这个地方容积率一定高，

如果也不在密度一、二区，

即使旧改立项了，后面也很难推进，

没有开发商愿意接这个盘。