盛极必衰？深圳竟有五大“铁锈区”！

布吉，发展从来“不急”。

罗湖，年轻人已不去“落户”。

 ……

深圳的发展实在太快，以至于这些曾经辉煌无比的地方，现在被人拿来讨论到底是一蹶不振还是东山再起。

他们的衰落，就好像20世纪70年代后，美国东北部五大湖附近出现许多传统工业由盛转衰的地区。

这些地区大量工厂倒闭，到处是闲置的厂房和锈迹斑斑的设备，因此被称为“铁锈地带”。

我们从地缘经济、高科技企业、不动产价格和政策倾斜四个维度也选出了深圳未来可能的“铁锈地带”。硬朗的房价虽说不是什么好事，但的确是一个片区综合实力的体现。

那么，这些地区为何而锈，未来，他们还会崛起吗？

【布吉】

 曾经的布吉属于深圳房产四大区之一，大量的新盘承接“老宇宙中心”罗湖人的外溢，“布龙坂”「1」是当时深圳人置业龙岗区统一的优先级次序。

时过境迁，布吉2000年时可谓焕然一新的城市面貌，在今天沦为“陈旧”的代名词：

1、除房产外缺少产业

 布吉、龙岗中心、梅林关和新安是深圳关外最早开发房地产的地方，1999年的布吉在纸媒被称为“地产航母”，万科、信和、国都等不少开发商都笃定这片区域，然而，这也导致了布吉对招商引资的忽视，其产业依托于地产主要以老步行街商贸为主，被时代稍不留神就甩在了后头。

 另外，对比深圳热门区域，布吉的商品房存量密度非常大。拿商品房最密集的大芬地区来说，每平方千米有1.4万套房子，是深圳湾6倍的密度。早期过度依赖于地产开发而忽视城市更新，让本来城中村就密集的布吉雪上加霜。

 2、地位偏弱，缺少重磅政策规划

十八年前，“布吉新城”概念横空出世，到了2021年龙岗“十四五”规划，布吉新城还在规划。

由于靠近罗湖，作为居住区的布吉其实更利好罗湖的发展，人们无论逛街、吃饭、上班，都会去罗湖。由此，布吉埋下了“罗湖龙岗两不管”的基因，到了“十四五”，龙岗的重点发展区域依然是坂田、大运和低碳城，遥遥无期的布吉新城，仅是天女散花的支点之一。

龙岗“十四五”规划，布吉新城为支点之一

尴尬的境地令开发商们逐渐不敢对此下注，拿布吉南门墩片区旧改来说，2008年已经列入城市更新单元规划制定计划，至今仍消息寥寥。

（布吉南门墩旧改）

【罗湖全区】

“进城了”意味着进了罗湖，改革开放前20年，罗湖老大哥的地位无可撼动。

 但从2000年开始，福田的崛起就昭示着罗湖的没落。

 1、产业结构难以改变

 罗湖早期形成的与港贸易、传统金融和传统商贸现在面临着巨大的转型问题，高新企业增长乏力。

2、城市更新太受限

 全市的交通越发达，片区地理位置带来的利好就越少。

 尽管罗湖处于深圳的地理中心，但早年又密集又高的老建筑实在带来太多麻烦：停车、交通、绿地、景观、户型、人口密度、居住人群、上涨潜力等等，旧的都不如新的好，最关键的是，这些老高楼还不好拆。

（20年前，罗湖的新盘就已经超过20层）

早年银湖别墅区的宫廷式设计与山间式住区，曾是那个时代有钱人身份的象征，但二十年后的new money阶层，恐怕只会给那儿贴上“有钱没文化”的没落标签。

（在深圳，交通不便的地方很容易被人们“遗弃”）

15年前，罗湖在统计报告中写了三行字，一不小心，他可能预测了未来罗湖的30年：

【盐田全区】

盐田，曾经是富人扎堆的地方，山水环绕别墅成荫，业界曾称其为“深圳东部黄金海岸线”，2009年底，华侨城天麓八区以12.8万/平的成交价创深圳历史记录。

可惜，今天天麓的成交价，最低仅4万/平。

 1、市场发展的逆向

 “现在，深圳的科技企业的确是在往西部扩散和转移，西部不仅可以串联起包括长安、珠江西岸等地的产业，另外，它还有城镇化的后发优势。”

辛华主任一语道破了目前深圳的发展情况：以科技企业向西转移为信号，信息、技术、资金、人才等各种要素都在不断向西聚集，马太效应未来可能愈发明显。

 2、地理位置的局限

 如果以南山为中心，盐田的距离在31.45km外，同样的距离可以干到东莞长安的振安商业广场。

另外，盐田地形多山，纵深空间自然被挤压，就连城中村都没有福田南山那么规则。复杂的地貌或许是其到2035年，也只有8和18两条地铁线穿过的原因。

（三面环山的盐田）

（大梅沙村）

【南头-翻身】

 早年，南山农批市场是香港和澳门最大的农物供应商，翻身则是工业、家具类商场集中营。

至今，南头和翻身的城市面貌一直一般，且完全没有重点规划和翻新的趋势，为何？

 被遗忘的边界

 和布吉的尴尬点一样，南头和翻身处于南山与宝安的交界处，两个行政区似乎都对他们的边界缺乏关爱：南山的着力点在蛇口和西丽，南头多年以来属于市井氛围浓郁的生活区，没啥大规划和故事，“十四五”中被定义为“文化”长廊的一部分；宝安则要打造沙井和宝中两个中心，在宝中日渐强盛的圈层效应下，满是农民房、工厂和老旧小区的翻身与之对比太鲜明，房价也被落下。

总之，以上五大片区有一个最大的共同点——产业老旧。

当片区的就业机会在激烈竞争的深圳各区中败下阵来，当老旧的产品再也不能满足人们对生活环境的美好追求，没有地缘情怀的深圳年轻人会毫无保留地选择其他地方，就像快速前进的时代准备抛弃你时，招呼都不会打一声。

但是，也别忘了有形之手的强大力量足以撼动一切，老印刷基地八卦岭曾处于被抛弃的边缘，名校的进驻和国家级金融科技先导试验区的规划让其摇身一变、金光熠熠，河套本来差点沦为以物流业为生的孤岛，谁知“深港科技创新特别合作区”的头街突然降临，而且还被国家《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》提到。

老美的铁锈锈了也就锈了，但中国的铁锈，是可以发光的！