经常有朋友询问顶级别墅市场的情况，过去『地产营销人』总表示为难，因为这个细分市场成交量太少，无法总结出具有代表性的特征。
不过今年北京楼市直到走完8个月后，顶级别墅的成交开始引得市场关注，今天就借着周末谈谈这个“塔尖”市场的特征规律。
我们把顶级别墅按照总价5000万+进行界定，看看前8个月的成交表现。
成交翻倍，中央别墅区占九成
2016年1—8月，北京总价5000万+别墅成交70套，同比上涨106%；成交面积8.04万㎡，同比上涨97%，成交价均价78295元/㎡，同比上涨8%；成交金额62.95亿元，同比上涨113%。
其中中央别墅区5000万+别墅成交57.61亿元，占整体顶级别墅市场成交份额的92%。
单价8万常态，总价8000万增256%
在5000万级别墅中，前8个月单价8万+别墅成交100套，同比上涨163%；成交面积5.71万㎡，同比上涨154%，成交价均价93723元/㎡，同比下降5%；成交金额53.52亿元，同比上涨142%。
其中中央别墅区单价8万+别墅成交31.06亿元，占整体顶级别墅市场成交份额的58%。
总价特征：5000-6000万套数占比为29%，其次为8000万-1亿，占比21%；总价8000万以上别墅增长最大，成交套数同比上涨256%。
1000-1500㎡主流，独栋别墅称霸
从户型面积上看， 1000-1500㎡顶级别墅成交33套，占比47%，是5000万级别墅成交主流面积，同比上涨371%。
产品类型特征明显，5000万级别墅成交94%为独栋别墅，其它成交也是类独栋产品。
中央别墅区托起朝阳和顺义
从区域上看，朝阳和顺义之所以占绝对优势，主要因为中央别墅区横跨两区，除了顶级别墅在该区域供应充裕，市场的高度认同和高端客户的追捧亦是关键所在，而其它区域仅有少量成交。
再次证明：中央别墅区对于顶级别墅市场可谓一枝独秀。
现房检验品质，成熟见证热销
5000万级别墅客户极其理性，置业经验丰富，信任现房呈现的社区品质，从期房和现房的成交特征可以看到：顶级别墅成交以现房及准现房为主，成熟是赢得热销的因素之一。
1、5000万级顶级别墅今年市场表现突出，原因在于其优质的地段和稀缺的产品在地王郊区化趋势下，凸显出唯一性的价值。该类产品的收藏属性开始被高端客户所认可。
2、中央别墅区已经成为5000万级顶级产品最为集中的区域，远远超出其他别墅板块。富人区中的富人区使圈层聚集效应不断加强，让中央别墅区垄断了该细分市场的份额。
3、1000平米以上，大独栋产品虽然面临总价高，受众少的市场境地，但在如今审批限制之下，市面上充斥着的类独栋、伪独栋等产品并不被挑剔的高端客户所认可，而存量中的独栋产品已经面临卖一套少一套的消化趋势。
4、在顶级别墅市场中，现房产品的优势大于期房，所见即所得的真实品相可见，凸显了产品价值，同时也让成熟社区建立起竞争的壁垒。今年从别墅排名中清晰可见，排名前列的热销项目都是时间酝酿的“熟盘”。
8月份的别墅成交排名已经出炉，从排名前十的项目可以发现，半数的项目都在中央别墅区，而位于天竺、后沙峪等核心区位的代表项目其均价已直逼8万，尤其值得关注的是恒大丽宫，今年业绩一路飘红，一扫多年沉寂，再次回到市场的聚光灯下，用销冠证明了实力。
壹 ︱ 中央墅区，贵族气质
别墅项目所属的地段价值亦是种身份彰显，北京无论传统别墅区，还是新兴别墅板块，拥有涉外氛围并兼具国际贵族气质的别墅区寥寥无几。
而中央别墅区紧邻首都机场，历经20余年发展，汇集了超过70％的在京外籍人士，国际生活氛围浓厚。而恒大丽宫所在的天竺正是中央别墅区的“心脏”地带。
贰 ︱ 财富传承，家族府邸
随着中国财富人群的暴增，以及财富量级的提升，财富传承的家族意识已经觉醒。因此，顶级别墅不再是炫富的光鲜符号，而成为连接家族成员的纽带。
而恒大丽宫正是从家族角度出发，考虑不同年龄居者的生活功能和空间灵活性，为大家族的全部家庭成员打造出独一无二的终极府邸。
叁 ︱ 私属18栋，国际学区
从增值角度来看，别墅项目的配套资源是关键差异化要素。诸多顶豪无不是在营销中凸显其稀有资源，但在中央别墅区如恒大丽宫这般能有60万平方米私属18洞高尔夫球场的又几家？
除了私属高尔夫球场，恒大丽宫还自配15000平商业温榆广场，而项目周边又聚集了众多著名国际学校，如德威、青苗、温莎等，十余家外资名校组成的国际学区，让配套优势更加明显，仅仅略举一二，恒大丽宫的热销内幕便可揭开一角。
优质土地资源不可再生，成就了顶级别墅的稀缺价值，而位处中央别墅区核心的老牌别墅产品随着存量的去化而更显珍贵，未来价值不可估量。
至于今年5000万级别墅年终会打破什么记录？走出什么趋势？到时我们再评。
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