近一个月来,门头沟放盘量很大,价格冲的比较猛,对北京市场影响非常明显。这意味着,门头沟的“价格重估”会引发北京楼市新一轮的“板块轮动”,此消彼长,高潮迭起。
多亏新政及时赶到,不然后果不堪设想。
现在可以坐下来,给门头沟市场做一个阶段性的预判。
门头沟从去年的多地入市,再到年初的地王升天,最后延续至三季度的火热的状态,市场已经进入到成熟的轨道,按照正常的发展规律,后面注定要迎来一个分化和分级的过程。
今年门头沟经历了一轮改善型产品的大爆发,虽然单价跳涨勇猛,但总价还都控制在千万以内,面积也基本上为140—180㎡的中等改善空间。
后面,预计从年底开始到明年上半年,随着各项目后期产品的加价推出和中骏地王项目的亮相,门头沟步入豪宅时代的进程正在加速,不管我们心理上是否愿意接受,也不管新政对于这一趋势的到来能不能起到缓冲作用,结果是一定的。
值得提示的是,在门头沟这波行情之下,也酝酿着风险——
1、隐藏在大量成交背后的投资需求助推了泡沫的成分,面对新政有可能会带来短期的调整;
2、各项目之间,规划指标接近,产品定位相似,同质化的现象普遍,一旦迎来市场波动,很有可能加剧区域竞品的厮杀。
业内可以达成共识的是,门头沟这轮高涨受益于区域概念的炒作和产品创新的驱动。但事实上,仅靠这两样,能否获得全部的支撑?『地产营销人』隐隐的感到担忧。
所以,对于将来要在门头沟选择出手的客户来说,甄别和寻找相对安全的品类,事关重要!
那么,如何甄别呢?
『地产营销人』从以下三点深入——
一、资源强弱对比
可以肯定的是,稀缺资源的占有是项目价值的防火墙。
门头沟大部分项目的区域要素条件都很雷同,同一个区域资源指标差不多,尤其是区域当中的利好因素为多数项目所共享,如:交通优势、配套设施、甚至同一所名校资源都被若干项目反复提及。
虽然存在产品创新的些许差异,但这种创新更像是“微创新”,而非“颠覆式”,所以很难建立起绝对优势的壁垒。
由此看来,找到显著具备稀缺资源的项目就非常重要。这种不可复制的显著性,可体现在独一无二的景观资源,或者占据不可复制的地段区位。
总之,所做选择与其他项目相比,特点鲜明,区隔明显,优势突出。
二、 期房现房对比
其实有一个置业要素多被购房客户所忽略,就是项目的交房时间。
门头沟在售基本全为大期房项目,各个项目都是一起拿的地,一起开的盘,从购买到入住都需要经历比较长的周期,这便预示着不可控的风险。
这种风险不是房子能否按期交付,而是在二三年的市场周期里缺乏面对趋势变动的弹性,需要变现的时候无可奈何,但如果选择现房则要灵活的多,不但入住早,取得房产证的时间也大大提前,如有需要,变现更加容易。
三、产品分级对比
还有一个思路,如果预判门头沟的高端时代终将来临,何不提前布局相对超前的大面积产品。
由于区域中级改善型产品扎堆,于是加剧了同质化趋势,而高端产品不但可以在类型上予以区隔,而且面对未来的升值潜力可能空间更大。
同种类型的产品差异最主要的体现就是面积尺度,由此决定了产品定位的关键指标。这种项目的出现,一开始可能会被视为风险,但在区域市场发展到一定程度的时候,优势反而会凸现出来,从而避免了同质化,具备了产品端的稀缺性。
把握好特质稀缺资源、现房优势项目、超前的产品定位这三个标准,无疑可以恒守安全法则,即使在新政环境下,也能从容应对。
而近期永泰地产的在京回归之作——在门头沟亮相的永泰·西山御园便成为满足上述条件的少见之作。
西山御园是永泰地产时隔3年后重返京城亮相的新一代产品。说起永泰地产,资深的从业者肯定对一度惊艳全城的位于海淀四季青的永泰·郦城记忆尤深。
2016年,永泰集团确立了最新的发展战略,一个在“住宅+”之上的创新产业模式得以确立,旗下西山御园项目就在此大背景下亮相门头沟。
永泰·西山御园位于整体的西山居住板块最富饶、最丰盛、最茂豫的一部分,并且占据了传说中北京帝王之都龙脉的龙头位置,三面环山一面临水、背山面水藏形纳势,成了一个很好的聚气聚财的风水地貌,可以说是得北京千百年以来风水之大成。
尤其值得一提当属项目前面的永定河,这是“三山一水、山水一处”西山御园大风水的点睛之笔,这一段永定河是全河140公里水量最为充沛的一段,水面超百米,可以说是“北京最宽阔的水面”,而且门头沟标志性建筑“永定楼”也是触目所及。面朝百米宽阔永定河,触目可及之处便是永定楼,如果说门头沟有超级景观房,那么肯定非西山御园莫属。
永泰·西山御园目前在售的为主推平墅产品,户型分为193平米-277平米不等,所有户型均为270°环景平墅,而且每户都配置18m超大观景阳台、四进宽厅。项目可谓一窗一景,居住在这里的业主同时拥有两道风景线,东向是永定河景,西向是西山山脉天际线,一室一景,一窗一景,最震撼的视觉空间都收纳于一室之间。
此外,永泰·西山御园的整体楼座,大堂为挑空6米设计,单元门为4重安防铜门,大堂顶部垂钓豪华水晶灯,整体装修标准为5星级酒店标准。入户门采用高档黑檀木包合金钢,对开门。具有密码、刷卡、指纹、钥匙四重开启方式,一个户门的造价达到15万元。项目还有私属电梯入户、百米间距全无遮挡、法国新古典主义建筑风格、自然坡地、三米台地、法式宫廷园林等丰富的产品力。
永泰·西山御园整体占地4.36万平米,建筑面积8.7万平米,项目整体容积率2.4;整个小区以点状错落格局排布16栋景观豪宅。东西两侧,自北向南各排列了7栋景观平层墅,共400多户。
值得一提的是,永泰·西山御园目前全部是现房销售,可以说是京西唯一新房供应区内现房销售的项目。购买现房所看即所得,价值的锚定更牢固,不仅能使得买房的体验和安全性得到最大化保障,更能减少市场波动带来的不稳定因素。
门头沟已经经历了一轮改善性需求的大爆发,区域市场产品分级势在必行,加之市场环境已然有转冷的态势,具备稀缺资源、差异化价值以及无惧市场波动的现房无疑是未来最可靠的资产。
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