近一个月来，门头沟放盘量很大，价格冲的比较猛，对北京市场影响非常明显。这意味着，门头沟的“价格重估”会引发北京楼市新一轮的“板块轮动”，此消彼长，高潮迭起。
多亏新政及时赶到，不然后果不堪设想。
现在可以坐下来，给门头沟市场做一个阶段性的预判。
门头沟从去年的多地入市，再到年初的地王升天，最后延续至三季度的火热的状态，市场已经进入到成熟的轨道，按照正常的发展规律，后面注定要迎来一个分化和分级的过程。
今年门头沟经历了一轮改善型产品的大爆发，虽然单价跳涨勇猛，但总价还都控制在千万以内，面积也基本上为140—180㎡的中等改善空间。
后面，预计从年底开始到明年上半年，随着各项目后期产品的加价推出和中骏地王项目的亮相，门头沟步入豪宅时代的进程正在加速，不管我们心理上是否愿意接受，也不管新政对于这一趋势的到来能不能起到缓冲作用，结果是一定的。
值得提示的是，在门头沟这波行情之下，也酝酿着风险——
1、隐藏在大量成交背后的投资需求助推了泡沫的成分，面对新政有可能会带来短期的调整；
2、各项目之间，规划指标接近，产品定位相似，同质化的现象普遍，一旦迎来市场波动，很有可能加剧区域竞品的厮杀。
业内可以达成共识的是，门头沟这轮高涨受益于区域概念的炒作和产品创新的驱动。但事实上，仅靠这两样，能否获得全部的支撑？『地产营销人』隐隐的感到担忧。
所以，对于将来要在门头沟选择出手的客户来说，甄别和寻找相对安全的品类，事关重要！
那么，如何甄别呢？
『地产营销人』从以下三点深入——
一、资源强弱对比
可以肯定的是，稀缺资源的占有是项目价值的防火墙。
门头沟大部分项目的区域要素条件都很雷同，同一个区域资源指标差不多，尤其是区域当中的利好因素为多数项目所共享，如：交通优势、配套设施、甚至同一所名校资源都被若干项目反复提及。
虽然存在产品创新的些许差异，但这种创新更像是“微创新”，而非“颠覆式”，所以很难建立起绝对优势的壁垒。
由此看来，找到显著具备稀缺资源的项目就非常重要。这种不可复制的显著性，可体现在独一无二的景观资源，或者占据不可复制的地段区位。
总之，所做选择与其他项目相比，特点鲜明，区隔明显，优势突出。
二、 期房现房对比
其实有一个置业要素多被购房客户所忽略，就是项目的交房时间。
门头沟在售基本全为大期房项目，各个项目都是一起拿的地，一起开的盘，从购买到入住都需要经历比较长的周期，这便预示着不可控的风险。
这种风险不是房子能否按期交付，而是在二三年的市场周期里缺乏面对趋势变动的弹性，需要变现的时候无可奈何，但如果选择现房则要灵活的多，不但入住早，取得房产证的时间也大大提前，如有需要，变现更加容易。
三、产品分级对比
还有一个思路，如果预判门头沟的高端时代终将来临，何不提前布局相对超前的大面积产品。
由于区域中级改善型产品扎堆，于是加剧了同质化趋势，而高端产品不但可以在类型上予以区隔，而且面对未来的升值潜力可能空间更大。
同种类型的产品差异最主要的体现就是面积尺度，由此决定了产品定位的关键指标。这种项目的出现，一开始可能会被视为风险，但在区域市场发展到一定程度的时候，优势反而会凸现出来，从而避免了同质化，具备了产品端的稀缺性。
把握好特质稀缺资源、现房优势项目、超前的产品定位这三个标准，无疑可以恒守安全法则，即使在新政环境下，也能从容应对。
而近期永泰地产的在京回归之作——在门头沟亮相的永泰·西山御园便成为满足上述条件的少见之作。
西山御园是永泰地产时隔3年后重返京城亮相的新一代产品。说起永泰地产，资深的从业者肯定对一度惊艳全城的位于海淀四季青的永泰·郦城记忆尤深。
2016年，永泰集团确立了最新的发展战略，一个在“住宅+”之上的创新产业模式得以确立，旗下西山御园项目就在此大背景下亮相门头沟。
永泰·西山御园位于整体的西山居住板块最富饶、最丰盛、最茂豫的一部分，并且占据了传说中北京帝王之都龙脉的龙头位置，三面环山一面临水、背山面水藏形纳势，成了一个很好的聚气聚财的风水地貌，可以说是得北京千百年以来风水之大成。
尤其值得一提当属项目前面的永定河，这是“三山一水、山水一处”西山御园大风水的点睛之笔，这一段永定河是全河140公里水量最为充沛的一段，水面超百米，可以说是“北京最宽阔的水面”，而且门头沟标志性建筑“永定楼”也是触目所及。面朝百米宽阔永定河，触目可及之处便是永定楼，如果说门头沟有超级景观房，那么肯定非西山御园莫属。
永泰·西山御园目前在售的为主推平墅产品，户型分为193平米-277平米不等，所有户型均为270°环景平墅，而且每户都配置18m超大观景阳台、四进宽厅。项目可谓一窗一景，居住在这里的业主同时拥有两道风景线，东向是永定河景，西向是西山山脉天际线，一室一景，一窗一景，最震撼的视觉空间都收纳于一室之间。
此外，永泰·西山御园的整体楼座，大堂为挑空6米设计，单元门为4重安防铜门，大堂顶部垂钓豪华水晶灯，整体装修标准为5星级酒店标准。入户门采用高档黑檀木包合金钢，对开门。具有密码、刷卡、指纹、钥匙四重开启方式，一个户门的造价达到15万元。项目还有私属电梯入户、百米间距全无遮挡、法国新古典主义建筑风格、自然坡地、三米台地、法式宫廷园林等丰富的产品力。
永泰·西山御园整体占地4.36万平米，建筑面积8.7万平米，项目整体容积率2.4；整个小区以点状错落格局排布16栋景观豪宅。东西两侧，自北向南各排列了7栋景观平层墅，共400多户。
值得一提的是，永泰·西山御园目前全部是现房销售，可以说是京西唯一新房供应区内现房销售的项目。购买现房所看即所得，价值的锚定更牢固，不仅能使得买房的体验和安全性得到最大化保障，更能减少市场波动带来的不稳定因素。
门头沟已经经历了一轮改善性需求的大爆发，区域市场产品分级势在必行，加之市场环境已然有转冷的态势，具备稀缺资源、差异化价值以及无惧市场波动的现房无疑是未来最可靠的资产。
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