最近说别墅市场比较多，不知是不是因为新政后别墅表现平稳有关。
在此，『地产营销人』必须泼泼冷水。
首先，10月份别墅市场没有出现明显的下滑，甚至还有小幅度的上升，是因为9月份几个新项目的开盘获得热销，网签的时间集中安排在该月有较大关系。这种短期的市场表现不代表接下来几个月依然能够保持，天气转冷，别墅的销售势头就算没有新政也该降下来了。
其次，930新政的力度相当之大，应该说起码在半年之内对所有的产品类型都会带来明显的影响。这种影响不仅仅在于提高了改善购买的门槛，截住了一部分客群，更在于观望情绪的弥漫，让相当多的置业客户放慢了入市节奏，比一比，看一看的心态成为主流。
不过，也如同之前的多篇文章所言，『地产营销人』看好未来的别墅市场，甚至会有点担忧，在7090政策的回归下，在以叠拼产品为主要供应的明年，联排和独栋的市场会不会出现更加突出的供需矛盾，但愿新政可以起到延缓的效果，让明年的别墅市场可以平稳发展。
这次，说说北京西部的别墅市场。
过去所指的西山别墅区主要指海淀香山一带，但随着供地结构的改变和转移，我们如今定义的“西山”概念扩展到石景山、丰台以及门头沟片区，但是由于石景山别墅供应极少，所以该区域并不是西山别墅区的主力板块。
西山别墅区的主力供应区域分布在丰台及门头沟区域，两个区域各有特点，也是今年热销的代表板块。相比之下，丰台比门头沟的别墅项目要少一点，从住宅市场的表现看，门头沟受关注度更高，人气更旺，价格涨幅也更加明显。
那么，西山别墅区未来的走势如何？『地产营销人』谈几点看法。
1、分布不均供需失衡
从北京明年的别墅市场区域分布看，北部、东部以及南部都有相对充足的供应量，分别代表的是昌平、顺义、通州以及大兴区域，从这几个区域的售价走势预判，今年底单价基本都站上了8万/平方米。
这几个区域从地图上看都在城市的中轴线以东，满足的是以东部客户为主的置换需求。但相比较而言，中轴线以西的别墅供应除了房山，仅有西山别墅区存有若干在售项目，可供西部客户选择的余地并不大，供需结构也不平衡，从而有可能造成更加紧张的市场局面。
事实上，9月份业内就已经得知，门头沟有别墅项目个别户型的预售价格到达了10万/平方米，这种涨幅带来的市场预期甚至超过东部多数成熟的别墅板块。
如果维持西山区域现有的市场格局，随着需求的持续释放，明年会到达什么高度真不敢想象。
2、普宅与别墅关系
为什么会说普宅？
『地产营销人』发现，在普宅供应量和成交量爆发的区域，其别墅在之后几年会随之爆发。
其中的逻辑就在于，需求有一个梯度效应，别墅作为终极置业的产品形态，其置换的需求一定来源于普宅，大量的普宅成交带来的客户群体，在入住几年之后，会产生相当一部分升级别墅的需要，而这种升级首选的区位一定是就近解决，即是基于生活习惯，也对区域的发展抱有信心。
但问题是，如果普宅众多而别墅稀少，就会造成两个结果。或者别墅的售价迅速被抬高，或者别墅需求外溢。所以，区域市场的需求特征具有随时间而发生改变的可能。
譬如门头沟区域，特别是下半年，该区域成为市场上为数不多的有大量普宅供应的区域，金地、电建、万科、绿城等大型开发商推出的多个新房项目，不但搅热了区域热度，连房价也实现了三级跳，普宅均价从年初1月份的3.2万元/平方米直接推升至9月份的5.4万元/平方米，这种涨幅不仅会对别墅产品带来现时传导，更会对未来几年的别墅需求形成促进。
所以，当普宅出现集中供应和成交的时候，按照需求规律，未来几年别墅将会承接这股力量。
3、自然禀赋的作用
我们知道，西山别墅区由于所在的特殊区位，带来了其他区域不可比拟的人文气息和自然风貌。
在中轴线以东的诸多别墅板块，其自然资源的条件基本借助于市政配套的公园及代征绿地，虽然可以强化小环境的绿化效果，但大的自然赋予的生态环境不敢奢望，而西山别墅区拥有的天然群三环抱的具有生态涵养概念的资源条件却具有不可替代性。
另外，西山别墅区因为山体边界的限制，让该区域拉近了与城区之间的距离，而多条无红绿灯的快速路的连接，也让交通变得十分通畅快捷，由此兼得了自然与繁华的双重优势。
综上，我们可以对西山别墅区的未来价值有了大概的判定。
在西山别墅区的门头沟板块，仅有几个别墅项目在售，其中由电建地产开发的泷悦长安属于颇具代表性的项目。
长安金轴，英伦墅区
电建·泷悦长安踞于金轴长安街西沿线上，属于门头沟核心板块区位，毗邻京西大面积的湿地公园——莲石湖公园，拥有得天独厚的湖景资源，是西山区域内为数不多的既环山又邻水的低密社区，项目周边还有永定河滨河公园等城市自然景观，区域整体森林覆盖率超九成，可谓生态城市公园别墅。
项目根据英国“博德南特花园”的原型，遵循英伦风的特性，旨在打造出京西第一英伦风格社区。其维多利亚时代的英国园林设计风格，结合场地文脉，因应三大地块，创造出三大景观主题空间“漫道、枫林谷、林苑”三个区域，串联起社区各个景观节点，营造出高低错落的谷地园林，湖光山色一派美景。
万象长安，湖居人生
在建筑上，泷悦长安保持着英式花园建筑“红砖在外，斜顶在上”的特质，体现出凝重的建筑色彩和独特的风格，坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室等建筑语言的应用，门头饰以米白色石材，屋顶为深色屋面瓦，运用多重色彩组合，充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴与高贵，同时结合项目周边湖光水色及多个主题景观，描绘出一幅生态自成的湖居人生。
目前项目在售的联排别墅面积约为245㎡，通过设计实现地上340㎡地下200㎡，地上三层，附赠全景观天窗阁楼、南向大花园、衣帽间和卫生间、北卧室露台等，地下空间5.4米挑高，双层设计，包含工作室、客房、保姆间、家庭会所等功能，赠送充裕空间，同时连接下沉庭院及车库。
全链教育，百年礼遇
泷悦长安除了近享京西部综合服务区（WSD）的各项高端配套外，也是区域内享有15年一链式教育的高端社区，实打实的为业主提供从附小到高中的全部优质学区。
项目东侧紧临北京八中京西附小、西北侧与百年名校北京八中—京西校区毗邻，社区内部还配备国际双语幼儿园，优质的教育资源适合各种家庭的需求。更为重要的是，北京八中国际部规划美国高中基础课程（如AP和SAT），且校内还提供全方位的留学咨询服务，让孩子将来的出国留学之路更加顺畅。
在后新政时代，只有完全依托于真实自住需求的产品，并具有不可替代性优势的区域，才可能诞生率先冲出重围的项目，谁是那匹黑马，我们拭目以待。
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