两周前写了一篇《别以为做了四居，就能满足需求》，反响不错，引起了大家对于改善户型的大讨论。
不过，也有朋友在后台质疑：难道解决了户型的痛点，“改善”就算完成了？
当然不能这么简单的去理解“改善”，上篇『地产营销人』就户型说户型，并没有展开去谈改善升级的问题，那么今天就各位关心的改善性需求到底具备哪些条件来谈一谈。
户型的改善只是产品升级的一个方面，它跟居者要求的房间面积和功能密切相关，往往会格外重视。但在真实的购房场景中，购房者还会关注很多其他层面的问题，其中甚至有远超过户型的买点心理权重，譬如：教育配套、生态环境、升值潜力等关键要素。
一次理想的改善居住需求的激发，绝不应该是单一条件的满足，一定是多维需求之间，不断平衡、相互妥协的最优化抉择。这里面有非常个性化的因素，也有共性的规律可寻。
下面，『地产营销人』结合多年与购房客户打交道的心得，来展开怎么去选择最佳的改善产品。
一、改善择优环境
北京城的边界不断外延，对与居住环境而言，必须要看大方位和小区域。
多年来，北部和西部地区住宅价格更高，并不仅仅因为供应短缺，新房减少，更重要的原因还是在于优越的生态环境。北面上风上水，可以多见蓝天；西面山高林绿，能够净化空气，这是其他方位不可提供的天生资源。
方位对了，再看小区域附带的小环境，比如考察有多少公园在周边，是否有河环绕，不利于生态环境的因素有哪些，特别是邻近有无垃圾焚烧或填埋，工厂有无污染，铁道有无噪音等问题。
这里面存有一个原则：尊重共识，看重规划。
共识基于多年来的认知积累，一定有它的道理，约定俗成的区域其价值高低往往不会轻易改变，这个维度要参考。但城市变化之快，往往超出我们旧有的观念，一个重大的规划就会让一个区域脱胎换骨，这个维度也不能小视。
所以最好的选择方式是把两者结合起来，进行平衡估值，既看过去和现在，也看未来和潜力，照此方法，大方位和小环境就不会选错。
二、改善猎取资源
有人买房奔着学区，有人置业挨着地铁，可见配套亦是一种资源。
只要视为资源就存在稀缺，就会带来争夺，就体现出更高的价值。那么识别资源的眼光就是一种远见。
回看过去那些年，人们在不同的地域买了不同的房子，经过时间的检验和冲刷，房子的价值出现明显分化，由此转化为财富差距的拉大。
这说明不少房子都有资源，但由此带来的价值却大不相同。
『地产营销人』提供的窍门是：从项目走出去，看多少米到学校；多少米到地铁；多少米到超市；多少米到公园。也就是说资源就在那里，由距离的远近可判定价值的高低。
距离近，才容易被猎取，资源才有意义。
三、改善晋升模式
上面提到户型的改善，是人们基于要住的更大、更舒适，这只是非常基础的升级层面。
量变必须积累到一定程度才会带来质变，其实人们内心潜藏的真正意愿是居住模式的晋升和改变。
譬如说，当雾霾严重到让人绝望时，即便家中每屋放置一台空气净化器也不能解决健康居住的诉求。当下人们要得不是在老房子上的缝缝补补，而是让新房子摒弃一切痛点，完成直接升级换代的居住使命，这也就是为什么从去年延续至今，科技健康住宅倍受亲睐的原因。
每一种产品的细节的完善都是升级的一部分，但也许只有升级没有换代，而找到那些符合时代发展潮流，换代完成的新式住宅，才能赋予改善的真正意义。
由此可见，改善一旦展开，就涉及到方方面，所以做出选择并不是一件容易的事。
为什么今天要特别展开“改善”这一话题？是因为『地产营销人』看过一个项目之后，对“改善”有了跟过去不同的认识——
改善不是单一的，是多维的；改善不是局部的细节，而是一个完整的系统；改善不是原有生活的修补，而是新生活的替代；改善不仅有看的见的，还有更多看不见的内容。
一个理想改善的人居是可遇而不可求的，这是自然的馈赠，规划的垂青，经验的积累和时机的恰当，让一个住宅项目承载所有，即使在当下北京，也堪称罕见！
没错，西山甲一号，就是这样一个兼具近乎所有苛刻改善条件的住宅项目。
西山甲一号坐落于长辛店生态城内，长辛店生态城是北京唯一由政府规划的生态城项目，2014年入选住建部“绿色生态示范城区项目”，也是北京五环沿线唯一堪与奥林匹克公园比肩的绿色住区。
长辛店生态城位于丰台区永定河西岸长辛店镇东北部，规划用地面积约5平方公里，是北京城市西部和永定河绿色生态发展带上的重要节点。
长辛店生态城由园博园、丰台科技园西区、长辛店北部生态居住区三部分构成，而西山甲一号就位于生态城的生态居住区，也将是长辛店生态城区域最后一块单纯居住用地。
与长辛店生态城有关的三个“第一”——
1、北京第一个在规划层面引进新的低碳生态指标的可落地的生态城项目
2、北京市首个低碳社区示范项目
3、首个将生态指标纳入法定规划的生态城
长辛店生态城在规划中提出了可持续发展的生态指标体系和控规的控制引导指标，制定了 19 项可实施的可持续发展指标，成为国内第一个可实施的生态城市设计导则，也是北京第一个在控规法定层面上落实可持续发展指标的生态城规划。
这19项独特的指标体系，涵盖五大系统、21 项落实手段和技术措施，如区域内可再生能源供给达到 21%（高于国内外标准）、建筑节能达到 78%（成为国内最高标准），碳排放 51%（优于国际标准），最终实现全面超越绿建三星标准，达到或超过美国 LEED 认证标准。
长辛店生态城倡导绿色交通，设置了区域集中商业和邻里服务中心(如幼儿园、学校、配套服务)，确保居民在500米和400米内可以到达邻里中心和公共广场等开放空间以及公交和地铁站点，以方便步行出入，减少私人汽车使用和二氧化碳的排放量。
长辛店生态城始创微风通廊，建筑布局均严格遵照生态城整体规划设计，打造了两条30米宽，南北贯穿的微风通廊。
在微风通廊的作用下，空气中的污染物将得到快速扩散，同时也有助于调节社区内环境的温度、湿度等气候指标，业主可尽情享受舒适、健康的生活环境。
西山甲一号是由金隅嘉业与房地置业联袂开发，以国际化生态住区与公园地产为目标打造的京西生态城-长辛店生态城中的科技生态住宅项目。
项目总建筑面积32.5万㎡，包含商品房、限价房、幼儿园及配套商业。住宅地块占地面积7.2万㎡，其中商品房建筑面积11.2万㎡，主力户型区间为137-185㎡，且为精装修交付。
西山甲一号在社区内规划设计有6大科技景观系统，包含监控看护系统、声控感应照明系统、太阳能生态系统、植物课堂系统、雨水收集系统、地库导光系统。
另外，西山甲一号还在户内均配有10大室内科技系统。包括：有保障室内健康环境与恒湿恒氧的新风系统、保持室内恒温的天棚辐射与地源热泵系统，以及创造宁静家居空间的楼板降噪系统。
除此之外，项目还包含智能家居系统、直饮水系统、餐余垃圾处理系统、太阳能热水系统、遮阳系统与同层排水系统，从科技、健康等角度为业主创造生态人居的室内环境。
嵌于西五环园博园版块中的西山甲一号，生态环境资源如此优异，拥揽五湖六园，上千公顷植被覆盖，真正做到“山环、水抱、园博、林汇”，提供了一个真正健康生态的生活环境。
可见，从大西山，到园博园，再到长辛店生态城，由自然资源禀赋加持国家级高标规划，最后集大成于第五代科技住宅产品，遇到这样的改善项目，不得不说是一种幸运！
说到底，真正满足改善需求并不容易，要求很高，项目很少，只待慧眼相识。
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