在说别墅之前，先抛一个问题：800万，在北京能买到什么新房？
就现状市场来看，基本可以买到不足140㎡的限竞房平层产品，区位肯在五环以外；如果想进五环，这个总价尚且够不到纯商品住宅产品，因为这类项目的平均总价都在千万以上。由此可想，800万欲购置一套别墅是多么不容易！
但恰恰很多客户存在这种需求。
因为限购的市场环境，大概率只能通过置换去实现二套别墅的梦想，卖掉一套旧房，按北京二手房成交的平均总价，约能收回500—600万的资金，把这部分当做别墅的首付款，因为贷款记录的限制，多数必须八成首付，所以再购别墅的总价不可能太高，800万左右是合适的。
那么，当下北京别墅市场的格局是怎样的呢？
以今年来看，根据『地产营销人』的统计数据，按照套数计算，北京1000—2000万别墅成交占比达39%，列首位；其次是600万以内的别墅成交，占比23%；可以覆盖800万左右总价的别墅区间，即700—900万的成交占比仅为16%。
这说明别墅的供应结构主导了成交的分化。两头大，中间小的总价成交特征说明700—900万总价区间的别墅供应不足，未能充分满足市场需求。
下面，我们结合区域、产品类型和需求特征，做进一步的分析。
1、1000-2000万别墅，看重区位
该总价段的别墅成交，基本分布于五六环之间，具有高端改善的特质。
从别墅的类型来看，以联排为主的传统形态已不多见，合院得以替代，且2000万以内的多见为限竞房拉高拍低的别墅产品，规划密度偏大；另一种则是这两年主力供应的叠拼别墅，以纯商品住宅项目居多。
叠拼别墅的成交区域叠加总价，也有特征可寻。通州、大兴、门头沟基本在1500万之上，昌平和顺义在1000—1500万之间，丰台、朝阳在2000—3000万，只有房山满足700—900万的总价区间。
2、600万以内别墅，看重功能
600万以内的别墅大多分布在距离市区较远的密云、平谷这些郊县。
远郊别墅的需求指向第二居所，购买目的主要为养老度假、临时居住为主。
且从今年北京别墅的供应区域分布占比也可以看出，平谷、密云两区供应占比25%，相对供应量较大。单价总价都相对较低，600万以内就可入手，但使用频率受一定影响，并不适合作为第一居所的改善升级用途。
3、700-900万别墅，看重潜力
这个总价段的别墅产品，虽距市区也有一定距离，但并不属于远郊县，在有轨道交通支持的条件下，既可以作为第一居所，也能作为养老度假使用，其用途多元，覆盖客群更广。
特别是对于一部分购房客户而言，同样的总价，与其买一套禁售五年的限竞房平层产品，就不如平行置换一套有天有地的纯商品别墅，享受更高的居住品质。
另外，随着北京疏解政策的推进深入，外围新城区的发展不断受利好刺激，所在区域的价值潜力存有较大想象空间，无论对于自住和投资，都有较高的安全边际。
现在来看，基于置换的门槛、区域的潜力、类型的偏好，800万左右的可选的别墅都非常有限，唯一值得关注的区域便是房山。
前一段时间，『地产营销人』参加区域论坛，恰恰获知位于房山的天恒·京西悦府即将有800万左右总价的叠拼别墅推新入市，该类型产品的供应正好可以填补需求市场的空白。
众所周知，房山是首都西南枢纽，是北京南部地区的重要空间和门户通道。未来3年，北京将启动新一轮城南行动计划，巨大投入将带来房山区域的彻底蜕变，此番影响必然会改变北京楼市格局。
房山区将建设成“生态宜居示范区”和“中关村南部创新城”。而阎村承接大势，异军突起，成为高科技产业发展的明星板块。在房山跟随第三次城南计划进入蜕变期之际，再看其现状市场，则明显具备“洼地”特征。
天恒·京西悦府由北京天恒置业集团倾力打造，位于房山区京港澳高速阎村出口西行约1.5公里。项目西北侧便是燕房线阎村站，距离项目仅约400米，可实现与9号线、10号线的快速接驳。
项目北侧为京周路，可快速连接京港澳高速，25分钟通达四环。距六环路仅900米，30分钟到达香山景区、首都二机场。周边覆盖22条公交线路，快速公交30分钟一站直抵西三环。便捷立体交通网络，可无缝对接中关村、总部基地、金融街等中心商圈，第一居所属性明显。
天恒·京西悦府周边生态环境优越。地块南北两侧各有公园绿地。北侧城市公园待开放，是未来业主入住后“窗前可赏、出门即逛”的绿野田园。南侧规划为体育公园，大型体育馆配备全运动设施，成为北京屈指可数的自带大型体育馆的优居项目。
在教育和医疗配套上，项目规划引进一所国际学校。周边房山第一医院新址、同济中西医结合医院、燕化凤凰三甲医院为健康保驾护航。
生活配套方面，天恒·京西悦府北侧规划7万㎡的商业综合体，6000㎡的华冠超市旗舰店已经开业。
天恒·京西悦府是以新中式风格为基础，用现代技法演绎中式美学。在园林景观方面，项目打造出“一府三进院，八园十六景”的景致，将延续千年的中式院落居住文化发挥到极致。
进府门，过院门，入宅门，层层展开，归家路线仿佛进入古宅大院之中，处处见景。置身于园区之中，山水相间，绿植环抱，动静结合。在景观园林中，项目还为全年龄层业主提供了舒适的休闲空间。
天恒·京西悦府即将入市的双叠院墅，是天恒集团第四代叠拼别墅产品的升级优化。上叠南北双露台，下叠立体双庭院，至臻府院别墅，私家电梯入户，尊享独立独院，私藏天地自然，尽享优渥生活。
中国人都有院子情节，天恒·京西悦府叠墅产品都配有院子，而且是独门独院，私家庭院的最大面积甚至超过200㎡。
天恒·京西悦府户型设计中的一大亮点是叠拼户型做到了主卧室、衣帽室、卫生间1：1：1的配比，这是只有豪宅才具备的布局标准。
同时，针对普遍别墅地下空间采光不足的问题，项目在规划设计中加大楼间距，尽可能增加地下室的采光和通风，每一层地下都做了大面积的采光井。在下叠的两层里增加挑空空间，提升舒适度，把使用价值挖掘到最大。
除此之外，常规叠墅地下通常是划分南北进行分配，而天恒·京西悦府则创新性的把地下一层、地下二层是留给下叠，其余给予上叠，这样的优点是使南北串联起来的超大空间，带来更阔绰完整的空间体验。
此外，为了让居者更多享受到建筑跟环境之间的互动，天恒·京西悦府将不同标高的阳台和露台设计了不同的串联关系。
这样每个不同位置都能够感受到不同的空间和环境，巧妙的使环境、景观、与建筑的纯石材+金砖的勾勒完美配合，带给居者高端别墅才有细节感受。
随着项目周边商场、公园、体育场等配套设施的日趋成熟，加上轨道交通的便捷，天恒·京西悦府也被看作是区域内最为醇熟的别墅社区。
在如今的楼市中，千万级的平层和800万的别墅同在，追求的是完全不同的生活方式，但根据北京新近颁布的政策来看，低容积率的别墅开发在逐渐收紧，因而在产品价值上，别墅产品长期具有更强的增值动能。
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