一段时间没有关注独栋别墅市场，却因为一则政策，却不得不再次提起。
想必大家也关注到了，9月26日北京市公布了《北京市新增产业禁止和限制目录》（2018 年版）。可以说，这是北京建城史上的一次突破。
目录特别指出，全市范围内，禁止新建房地产开发经营中容积率小于1.0（含）的住宅项目（文物保护区、平房区按院落进行建设的项目除外，但禁止建设独户独栋的房地产项目）。
房地产开发中容积率低于1.0的基本就是独栋别墅。这条的意思就是说整个北京以后都不会有超低密度项目了。独栋别墅，正在向我们挥别！
接下来，我们要问：为什么北京要禁止独栋别墅项目的开发？
核心原因有二：
一是超低容积率的独栋产品是对资源的极致占有，鉴于北京日益紧张的土地供应，独栋别墅的开发对于首都长远的城市规划显然是不划算的。
如今北京住宅土地供应的方式已经跟过去呈现很大不同。
原来土地的供应相对单纯，就是纯商品住宅用地，但是现在又有了“限房价、竞地价”的土地类型、共有产权房的类型，且这类照顾刚需和刚改的供应正在占据土地市场的主体，因此像独栋别墅这种面向终极改善的用地并不在政策鼓励的范围之内。
二是相对于南方城市，北京过去整体的住宅容积率都偏低，那么未来一定是逐步提高居住密度的趋势，这样更能为城市腾挪出更多规划空间。
可以预见，未来不仅仅是独栋别墅项目被禁，连新建普宅的容积率也会慢慢提上来，这是北京新总规颁布之后，政策背后的真实意图。
考虑后续的影响，独栋别墅禁止新建，那需求会不会紧跟减少呢？处于存量消化的独栋别墅，其价值将来会不会得到放大和提升？
下面，我们来做一个简要的分析——
1、北京财富人群会持续增加
9月24日，经济学家任泽平发布一份研究报告，指出北京、上海的人口将持续增长。
任泽平通过对美国都市区、日本三大都市圈、以及韩国首尔圈的经验分析和研究，认为北京、上海虽然受疏解政策的影响，短期人口规模能得到控制，但长期来看仍取决于市场的力量保持显著增长。
他特别提到，目前中央对北京的功能定位是“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”，要求建设国际一流的和谐宜居之都。当北京正在向国际大都会迈进的过程中，势必会吸引资源进一步的集中，这是城镇化发展的必然规律。
其中，非常重要的一项资源，便是高端人才的引入。所以，我们看到即使北京在坚定不移的进行“疏解”，但年初依然颁布了人才引进新政。据统计，仅去年，北京就为2300名科技人才办理了落户。这是成为科技创新中心必然采取的措施。
高科技人才也逐渐成为北京财富人群的主要构成。今年，小米、美团等代表互联网新经济的科技公司纷纷上市，并获得高额估值，衍生出大批财富新贵，这都源源不断的为住宅中的顶级品类——独栋别墅，提供了客源基础。
2、独栋供应连年下滑，存量减少
其实，在政策推出之前，北京早已多年不见容积率1.0之下的住宅用地，供应、成交和存量都显示出独栋别墅逐步告别市场的趋势。
纵览近两年的独栋别墅市场，从套数上看，今年供应量同比下滑超过80%，存量减少了257套，但2018年的成交套数却4倍于新增供应，可见需求依然比较旺盛。
还有一个因素未加入其中，就是由于独栋别墅总价过高，因网签受控而未能体现出来的数据如冰山隐藏于海面之下，这部分成交虽没有精确统计，但可以判定会远远高于现有网签数量。
新增供应连年下滑，现在又禁止开发，需求却在不断吃掉存量，未来能买到独栋别墅的机会着实不多了。
3、独栋彰显身份的标签效应加强
随着独栋别墅的日益稀缺，独栋除了体现宝贵的居住价值之外，也愈加强化了其社会地位和财富身份的标签特质。
未来拥有独栋别墅，不仅是占据物理属性的土地资源和自然资源，更是在精神属性上成为体现事业成就和财富等级的鉴别符号。从消费心理层面，产品也成为了一种资源，势必会被特定阶层争夺。
基于以上维度分析，再结合北京存量独栋的地域分布，零星的项目已无法聚焦板块，形制纯粹且资源出众的项目也寥寥无几。不少在售的楼王级独栋总价早已过亿，甚至有的到达2—3亿！
就在国庆节前一天，『地产营销人』获知位于未来科学城板块的由融创开发的北京壹号庄园项目推出了最后一批大独栋别墅新品，这部分珍贵的房源无疑是未来北京楼市真正的孤品物业。
北京壹号庄园临近北五环，位于京城北郊温榆河上游高档别墅区核心地带。京承高速、机场北线高速等环伺周边，不仅可以享受中央别墅区和未来科学城的高端配套，同时也可快速抵达望京、燕莎及CBD等各大商圈。
项目容积率只有0.3，不仅是超低密度的别墅社区，更是拥有全部纯粹的独栋形制。与其他常见的“手拉手”伪独栋相比，北京壹号庄园的独栋别墅之“纯正”，如今于在售项目中已极为罕见。
此外，北京壹号庄园北侧是占地3000亩的拉斐特城堡，东侧是3.14平方公里的未来科学城滨水公园，西南侧是占地110万平米的海鶄落湿地公园，周边总体绿化面积达到600万平方米，如此大面积绿化把项目包裹其中，鸟瞰俯视确有恍惚欧洲庄园的错觉。
在建筑上，项目传承了欧洲古典建筑文化，立面力求端正大方，严谨的线脚、规范的柱式、窗户窗套的比例无不遵循经典制式，对比例的极致苛求使各项设计都精致有序。
全石材外立面铺设的是经过几百至几千年的沉积形成的沉积岩，花纹流线优美，贝壳纹理若隐若现，远观微暖的建筑与周围的景观交相呼应，历史厚度透出浓郁的人文底蕴。
此次楼王级单品，北京壹号庄园一样采用“前二后三”的设计，没有负一层的感受，花园层直接与超大庭院贯通。起居空间与户外完美过渡，一眼望去，景观层次分明，视野极具穿透力，尽显私家花园的奢阔。
此次推出的楼王级大独栋占地从5亩—10亩不等，最大花园面积超过5000平米，室内外泳池兼具，如欧洲皇宫般的绿茵草坪彰显非凡气度。据悉，楼王体验馆已于“十一”国庆节正式开放，正接受意向客户预约品鉴。
再见了，独栋别墅！未来几年是财富积累与存量去化的暗中比速，最终只有身居其中的人，才能笑看楼市风云，静赏花开花落。
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