过去，有很多朋友问『地产营销人』：你说什么样的别墅算是高品质？
这个话题太大，如果往细节去说未免太琐碎，曾经『地产营销人』表达过这样的观点：别墅与普宅不同，区位并不是最重要的，但所在的区域非常重要，别墅的高品质主要体现在板块属性、规划密度、园林景观以及户型空间这四个方面。
其中，区域大于区位指的是板块的重要性，别墅板块看“血统”，看市场共识。普宅一般会问是在哪个行政区，而别墅大家都会问在什么板块。
规划密度是别墅项目彰显天赋异禀的关键指标。容积率越低的项目，建筑规划就越宽松，也就更容易设计出高品质的产品，包括墅区的园林绿化也能有更多的施展空间。
至于户型空间也是别墅最凸显产品力的部分，这也是为什么别墅的样板间往往比一般普宅更具有打动力。丰富的纵向空间，灵活的功能设置，有天有地的露台和花园，主题鲜明、场景生动的样板间装饰，都传递了品质所能到达的高度。
由于别墅天然低层低密的特性，园林景观就显得非常重要。别墅的味道要靠园林来衬托，园林与环境产生的多重关系，直接作用于品质的呈现。
整体而言，以上四个条件是评价一个别墅是否拥有高品质的考量要素。
不过就当下市场而言，实现别墅的高品质越来越难了。北京新出台的新增产业的禁止和限制目录，让容积率在1.0以下的住宅开发告别楼市，也就意味着未来不再能看到超低密度的别墅产品。
而各大传统优势别墅板块的饱和和后续供地不足，让如今的别墅板块更加远离市区，也更加分散，进驻主流别墅板块置业难度在增加。
而今年限竞房成为市场主力后，随之规划出来的别墅在70/90政策约束下，基本都大幅压缩了地上面积，极致扩展地下空间，让别墅的舒适度有所损伤，品质不进反退，让人惋惜。
至于园林景观，市场变化后，大家探讨的不多，但实际上也面临巨大挑战。
别墅的园林景观正在经受集中绿地减少，大幅水景压缩，以及园林投入下降的问题，景观品质的下降无形中拉低了别墅的品质，甚至让一部分所谓的顶级别墅产品名不副实。
1、集中绿地的重要性
如今的别墅区，为了满足规划指标，一般喜欢把房子排满，不留甚至极少留公共绿地的面积。
当然在业内也有这样一种看法，认为别墅业主在意的主要是自家花园的大小，而不关心公共绿地。因此把多余面积给到私家，是多数房企讨好客户的做法。
但其实，高端客户的需求在发生变化，毕竟户内与私家花园空间有限，无法完成一些如慢跑、遛狗、与家人一起骑行等需要更大场地的运动休闲功能。因此，别墅社区中拥有集中绿地就显得尤为重要。
2、中央水系的标识性
这几年看了不少别墅社区，『地产营销人』发现很少再有像早年间看到过的拥有中央水系或大湖景的别墅项目。
由于别墅优质地块资源的减少，由于土地规划指标的苛刻，由于不再设计集中绿地，带有强烈标识性和辨识度的中央水景正在告别新式别墅区。
但中央水系作为高品质别墅的标配景观资源，不应该缩减。无论欧美宫殿的皇家园林，还是经典的中央公园、海德公园，中心水系都是景观灵魂所在。
作为一个高品质别墅社区，中央水系往往是一种仪式感的体现，是体现高端的标签符号。
3、园林景观投入下降
特别是限竞房类型的别墅出现后，令人担忧的是园林景观投入的成本压缩和品质降低问题。
园林景观的打造既讲究设计，也注重树种的选择，种植的密度和层次的渲染。高品质别墅项目中，好的园林景观一般都会塑造出高低起伏的坡地，呈现出层次细密，视觉愉悦的绿植搭配。
包括敢于打造大面积中央水系的项目，都是不吝成本，有品质追求的房企才会去做的事。
因此我们说，园林景观是别墅社区营造氛围的关键要素，但近几年营造的水平却在走下坡路。有客观政策上的原因，也有主观开发态度的问题。
不过市场提供的机会是，但凡志于在园林景观打造上有突破的别墅项目，就有可能一跃而出，成为楼市中的标杆。要知道，匠心是一种稀缺，在园林景观上加大投入，时间证明绝对值得。
前几日，『地产营销人』有幸参加了孙河板块别墅新品“懋源·璟玺”的实景园林开放仪式。该项目在园林景观上的投入和打造，令人叹为观止，显示出一个高端别墅项目对改变楼市品质现状的决心。
懋源·璟玺择址于仅 11 块住宅用地的朝阳孙河别墅区，以“一心、三园、两带”的生态格局，成就70%的生态、30%的建筑的“世界城市标杆级低密住区”。
以“臻于极致、专于定制”而著称的懋源地产，将其“璟系”最高端别墅作品——懋源·璟玺布局于此，从生态环境上，成就了其高端别墅价值的不可复制。
项目园林采用“有若自然”的自由式布局，使宽125-150米、长1100米规模的璟园和墅区园林景观有机结合。
尤其在孙河别墅区具有里程碑意义的是，懋源·璟玺将打造14万平米的峰谷园林、湖景园林景观带，这一园林体量在孙河乃至全北京目前所有的高端项目中都是首屈一指的，在整个北京别墅市场也将是原创的创新标本。
园林设计也颇具新意，“两山夹一谷”的大落差坡地的峰谷景观，呈现出“凹”字造型。借助坡地做出了园林的层次，从低矮的乔木到高大的灌木，淋漓尽致地展现出北京别墅园林规制的新高度。
同时，峰谷园林内2000米的慢跑道，连接了峰谷园林和湖景园林，为未来居住者展现了前所未有的运动空间和美好生活场景。
20米宽主轴景观与多个街景构成纵横有序的第二重墅居礼仪，中西合璧的艺术审美，通过藏景、抑景、对景、透景等多种艺术手法的运用，独具园藏百院的悠享意境。
中心湖景作为璟园的点睛之笔，雅趣横生。山、水、云、影、建筑，让园林情趣沉醉在诗画山水间。
150 平米湖心岛中，一碧静影观湖亭伫立其中，适驻足瞰叠水重重，也可赏温婉静雅的湖面大境，对景晶莹的售楼处建筑及 400 平米镜面水池，动由静出，犹如明镜高悬，青天倒入，视野所呈现的远大于想象。
无论楼市周期如何演变，品质永远是“护城河”，如果现状还有房企手中握有一把 “好牌”，希望能敬畏土地，倾注心血，认真对待，以防打烂出局，为历史留下败笔。
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