很有意思，由于做楼市排名的缘故，『地产营销人』对不同阶段、不同时期的爆款项目印象都格外深刻。
时间一长，就慢慢发现了一些非技术性的、项目即将“大火”的先兆迹象，在这里不妨给各位说说。
一个楼盘能不能红，能不能成为当年市场的“明星”，有时还没具体看到产品就能预感出来。在『地产营销人』看来，主要表现在三个场景里：
1、很多买房人开始于同一时段向业内朋友频繁询问某一楼盘，这个时间之早，甚至让业内人士都无以作答，因为还未充分了解，外界关注度就已经迫不及待的升温了。
2、新楼盘还未推广，更没有利用渠道，临时案场刚启用，闻风而动的人群就从四面八方袭来，无论周末与否，售楼处都像赶集一样，这种迹象一般都是开盘要火的信号。
3、在业内私下见面活动的场合，大家聊天的话题总会提及该新项目，甚至有同业打听购买细节，有跃跃欲试的出手冲动，证明这一楼盘已激发业内同仁的兴趣。
以上三个场景相信不少同业都遇到过，如果集中出现在一个项目，那么后面大概率是一个惊天动地的开盘热卖。
对于购房者来说，这样的楼盘不是犹豫买不买的问题，而是有没有可能买上的问题，因此留意这种楼市资讯，就非常有价值。
话说回限竞房，其实去年至今，北京入市的42个项目还未能形成“爆款级”楼盘的现象。去年限竞房的销冠不过卖了35亿，当然这里面有销售周期和项目体量的问题，但也说明之前限竞房的资质尚未达到“爆款”的要求和标准。
今年情况会如何呢？
『地产营销人』认为，2019年这个局面会改变，限竞房一定会出现爆款项目，打破去年的单盘销售记录是板上钉钉的事。
那么，这份信心又源于何处呢？
首先，北京一些非常优质的限竞房项目开始入场，其中不乏地段、产品和价格极具竞争优势的项目出现。这些位于中心城区，甚至四环沿线，户型精致，总价诱人的项目，比之去年有很大改观，这无疑将极大调动起所有购房者的注意力。
其次，今年限竞房动作快，取证早，不少新项目都能卖足一整年，而且少数楼盘具有一定规模体量，可售房源有上千套，完全接得住汹涌的需求。
更为关键的是，今年的市场和去年完全不同，流动性充裕、减税、贷款利率下调，内外部环境转好有利于优质项目释放价值势能。
所以，『地产营销人』保守预计，今年北京限竞房市场一定会有单盘突破50亿网签的项目，进入年度楼市排名前三甲，应不在话下。
如果从产品角度，爆款级限竞房又有哪些硬核特征呢？
1、全北京买房人都认可的地段
怎么做到全北京都认可？就是地段一定要在核心城六区，交通方便，资产质量好，升值潜力大。
关键考察两点，一是“中心城区+五环内”双重价值绑定。之前已推出的限竞房90%都分布于五环外，如果出现四环的项目，显然罕见又稀缺；二是限竞房价格相比周边二手房存在明显倒挂，房价洼地明眼可见，自住投资两相宜，购房基本无风险。
如此特征的限竞房，具备全北京、跨区域的吸客能力，对形成爆款创造了条件。
2、均好无短板，全科配套不丢分
限竞房能做到均好，非常难。
去年入市的项目，各自都有些配套优势，但谁也无法占全。离地铁近的，不一定有好学校；挨着公园的，不一定有成熟的商业氛围；鱼和熊掌总不能兼得。
因此『地产营销人』过去总说，建议买房人摆正心态，在选择上有所取舍，根据个人需求重点有次序的做出意向排序，但即使如此也挡不住纠结继续。
不过，今年的爆款级会不一样。你贪心的各项配套，如地铁、教育、医疗等，都有可能达到前所未有的均好性。
无短板、不丢分，没法拒绝的吸引力。
3、产品有特色，差异化亮点足
限竞房想有特色，并不容易。户型相似、面积相近、配置不分高下，但要成为爆款一定还要有差异化亮点。
未必是颠覆性的，但一定要从客户角度出发，做到接地气，人性化，在细节上完胜。
比如说，有条件做社区商业的项目，业态该怎么定？商业体量有多大？如何最大程度的方便业主生活？这些考虑到位了，能让限竞房打造出与众不同的生活方式。
综上，一个限竞房爆款项目的诞生，具有跨区域性、均好性和个性化的产品特质，符合三者的项目可遇而不可求，但机会就恰恰随春天脚步到来了。
最近，业内外的一些朋友都在问『地产营销人』一个新限竞房项目的情况，可能很多人都听说了——橡树澜湾。
来咨询的都是打算要出手的潜在买房人。刚过完年不久，楼市还没什么动静，就引来这么高的关注度，这种现象至少有一年没见过了。
处于好奇，『地产营销人』就到临时售楼处看了一眼，没想到上班时间案场内就熙熙攘攘，人头攒动，连沙盘还没上就已经有这么多客户闻风而动，人气可见一斑。
橡树澜湾是去年华润和电建拍得的限竞房地块。项目地段是最大亮点，位于西四环外丰台小瓦窑居住板块，距四环约4公里，离莲石路约2公里。项目附近有一条地铁M11号的规划，不过站点尚未确定，网上流传有小瓦窑一站。
该居住板块虽在西部，但与丽泽商务区、金融街、五棵松和石景山万达商圈都非常近，且属核心六城区，又叠加四环优势，其地段具全城通达性，由此全北京都在关注就不足为怪了。
橡树澜湾不同于绝大多数限竞房，其周边城市配套整齐完善，没有明显短板和丢分项。除了地铁规划之外，距离项目约500米有北京十二中附小（北京十二中是丰台唯一市重点中学）和北京十二中实验幼儿园；附近的永辉广场和翠微百货则提供了购物休闲的场所。
更值得一提的是，项目依照方正地块的规划特点，在围合式的楼座外围布置了一圈底商，总面积有4.1万平米，未来可作为餐饮业态使用，这几乎是北京所有限竞房中底商面积最大，对业主楼上楼下生活便利提供的最人性化设计。
橡树澜湾12+5（12万平米住宅+约5万平米商业）的综合体规划，得天独厚的商业配套，自成体系的生活系统，塑造的生活方式别具一格。
项目的住宅部分，规划有7栋楼宇，共1263套住宅，货值过60亿，可最大化满足刚需刚改人群急迫的居住需求。由于没有“高低配”，项目围合而成的园林景观集中而完整，最大楼间距超百米，既保证了产品均质、圈层统一，也为社区提供了宽阔私密的活动空间。
在产品上，橡树澜湾采用华润八大产品系当中的城市品质系列，整体建筑风格为新古典主义。户型十分丰富，从两居到四居，包含了从83—140平米多个面积段。
最让购房者开心的是，根据项目5.4万/平米的限价，橡树澜湾80多平米的两居产品大部分都符合北京普宅认定标准，这意味着首套首付仅35%，二套首付仅60%，最低140万就能拿下四环新房，这个机会太难得了。
总体来看，橡树澜湾具备了全北京客源的吸附力，在产品和配套上既有十足的均好性，也兼备独特的设计亮点和低首付准入优势，不出意外将成为自去年限竞房推出以来，最有爆款范儿的楼盘，十分期待月底开盘的盛况。
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