别墅创新会不会已经超出购房人可接受的范围了？有时候在一些场景下，一些示范区中，真会提出这样的问题。
与一些客户沟通，也与一线营销人访谈，他们在提到未成交原因时，重复了客户最爱说的一句话：这不是想象中别墅的样子。
也就是说，现在的别墅创新让一部分客户受不了。设计太超前，可能还带有委婉的语气，而别墅不像别墅，丢了最本真的特质，则是一针见血的批评了。
“既然这么勉强，何必做别墅？”一位购房人的拷问，直击地产人心灵。
那么，接下来就要问了：到底人们想象中的别墅应该是什么样？『地产营销人』认为，大概齐也许要满足这样几种感受：
1、至少是别墅区，而不是被一圈高楼围着
这里面说了两层意思。一层是指项目内的规划布局，另外一层是指地块周边的城市环境。
不少别墅做的勉强，是因为“拉高排低”的规划手法，为平衡容积率，不得不做出“高层+别墅”的产品组合。把两种原本完全不同的客群和差异极大的产品硬装在一个社区里。
于是就有了“你在院里看风景，看风景的人在楼上看你”这种奇异的生活场景。不知道，到底是谁占了谁的便宜。总之，让人觉得不舒服。
当然，有的项目容积率低，不用排高楼也能实现社区别墅感，但挡不住地块周边包围一圈的高层小区“围观”。其中不乏回迁楼、写字楼，形形色色的人在注视着你的院落生活。这种情况大多出现在不少地段优越的市区别墅中，因此所谓的内城别墅有时也是有苦难言。
面对此类情形，别墅自然不是想象中的样子。因此，想买一个真别墅，地块内的低密度和地块外的城市界面都很重要，一个条件不足，就毁了对别墅的想象。
2、至少有舒适的空间，而不是局促平层的叠加
限竞房时代也是没有办法，把别墅逼得地上面积小，地下面积大。
7090的限制让别墅的地上空间难以均衡排布，单层不到70㎡的面积，几乎等同于小户型的简单叠加，失去了空间感，也失去了别墅的要义。
而地下为了弥补，却不得不深挖再深挖，从地下两层挖到地下三层。有客户笑言：“原来我们的居住升级是往地下走。”
还有媒体老师在品鉴样板间时，对楼梯的关注，由于地上面积小，楼梯也只能设计的窄小，六七十公分的宽度，一不留神就会踏空。
这自然不是想象中别墅的样子。没有充足尺度、丰沛阳光、宽阔空间的别墅，客户不认账。
3、至少有可使用的庭院，而不是一处景观摆设
说到底，买别墅为了什么？有天有地。其中，“有地”就指有花园。
很多市场上的别墅有花园，但面积不足或太小，只能看不能用，只有景观价值，而没有使用功能，家人无法参与其中、与之互动，这样的花园就如同鸡肋。
想象中的别墅庭院应该是什么样子？
有花有草，有藤椅、有秋千，有能烧烤的角落，有能耕耘的小菜园。没有基本的尺度，就没有可休憩的花园。
所以说，人们心目中别墅的样子，是有低密度的别墅社区感；是有足够可体现舒适度的居住空间；是具有一定尺度可融入功能性的私家庭院。唯有满足这些条件，才是接近想象中别墅的样子。
那么，今年『地产营销人』看过哪些符合大家想象的别墅呢？
回想起来，位于北京北部的凯德·麓语应该算一个。
凯德·麓语是标准的别墅大盘，纯商品住宅，而非受7090限制的限竞房，因此无论在容积率上，还是别墅社区的纯粹性上，该项目都是多数人脑海中真正的别墅样貌。
凯德·麓语在昌平未来科技城以北，地处距北京城区最近的生态宜居墅区，拥有“两纵三横”城市级路网，约30分钟车程可快捷通达望京、奥北、首都机场；通过赵全营公交枢纽可连接北京六大核心区域：三元桥燕莎商圈、望京商圈、亚运村、中央别墅区、未来科技城等。
该项目资源丰富，生态环境得天独厚。附近自然景观和名胜古迹众多——燕山山脉、京密引水渠、2000亩静之湖私属森林公园、军都山滑雪场、太伟高尔夫球场（北京唯一山地球场）等环伺周边，环境尤为宜居。
近期，根据官方报道，北京首个田园综合体即将落户昌平区东部，其范围北至京密引水渠、东接顺义区界、西邻崔阿路、南至小汤山现代农业示范园西园，总占地约45.7平方公里。
未来将建设总长10公里，总面积14平方公里的田园综合体。整体规划集休闲农业、全域旅游、科普教育等多功能于一体。建成后，将再次带动区域内环境的大升级。对邻近该项目的凯德·麓语而言，无疑是一重大利好。
凯德·麓语总体量约46万㎡，前三期容积率仅为0.5，为独栋别墅，四期规划为联排及叠拼，由于项目占地近千亩，且有限高要求，所以呈现出非常成熟纯粹的别墅居住氛围。
项目利用山地特征优势，打造出独具特点的社区景观和坡地景观。私家庭院、公共园林、区域山水资源有机结合，将生态、自然、生活融为一体，既保留了原生态环境，又兼具舒适私密的特点。
项目采用法式建筑风格，俊朗沉稳。作为山地建筑类型，建筑依山就势，北高南低，保证了整体项目都能够获得充足的南向光线及自然通风。
四期联排和叠拼样板间已正式公开亮相。以『地产营销人』的观感，联排产品做到了近乎独栋的感受，空间之舒适，地下之明亮，为北京别墅市场所少见。
联排户型建筑面积约500㎡，空间极为阔绰，游走室内能感受到很高的舒适性。均层面积可达100㎡以上，远超过市面上的限竞房别墅产品。
从联排指标上看，面宽约9.3米，进深约10.7米。面宽、进深几乎达到1：1的黄金比例，户型方正，空间利用率更高。所有的卧室均为套房设计，二层的公共部分，可做书房，亦或家庭厅，过渡自然，给人有喘息的空间。
由于设置了2.5米宽的采光天井，大大提升了地下的使用率。部分边户户型甚至可以做到白天不用借助灯光就能拥有充足的光线。
从细节看，联排户型室内楼梯宽约1.1米，相对限竞房别墅室内70-80公分宽的楼梯而言，更突显居住品质，也更安全，是一个别墅真真正正该有的样子。
凯德·麓语的联排产品，拥有大花园配置。中户花园面积约100㎡左右，边户花园面积超过200㎡。这样的花园尺度，完全可满足客户对别墅花园功能性和实用性要求。与市场上部分在售别墅的庭院相比，优势非常明显。
据了解，凯德·麓语四期联排的总价约在1400万左右，在现状别墅市场中，该价格仅相当于一些限竞房300多平米叠拼或合院的总价，性价比极为突出。
这次开放的还有叠拼产品，面积区间为280-410㎡，居住尺度较市场同类产品更舒适。由于凯德·麓语整体限高12米，因此叠拼别墅仅有上叠和下叠两种产品，单层面积近100㎡，且上下叠产品均附赠花园，给墅居带来良好体验。
你想象中的别墅，正消失于市场。留住别墅的美好，只能与时间赛跑，除了早出手，没有更好的路径。
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