业内有个群，叫“乐居土拍直播厅”，每到北京即将拍地的时候，这个群就异常热闹。
9月25日那天，这个群里在直播当天第二块土地竞拍的过程，如同观赛一样紧张刺激。这个被7家开发商围猎的瀛海地块，无疑是市场关注度最高的。
瀛海镇YZ00-0803-0802、6021地块开拍前
从当场直播拍卖过程看，也是一波三折、惊心动魄。一开始中海和金隅轮番举牌，绿城时不时刷一下存在感，后面则变成了中海与金融街的终极对决，你来我往30轮竞价之后，价格锁定在32.7亿，尘埃落定，中海有惊无险的拿下了三年来在瀛海的第三个开发地块。
事后，多数媒体感慨中海的实力和进击市场的决心，但并没有更深层次的洞见和解读。『地产营销人』却认为，以当前楼市状态，中海能毫不犹豫的拿下瀛海地块，透出不少有价值的信号，对判断楼市下一步的走向和整体格局的演变有启示作用。
下面，分别从房企和购房者两个维度，谈谈看法，以飨诸位：
一、区域深耕，正成为房企核心拿地策略
其实，25日当天不止中海连续在瀛海拿地，另外一家房企，金茂也联手合生拿下了石榴庄地块，该地块周边也是金茂多年深耕的板块。
由此就能看出，品牌房企在拿地策略上，越来越注重聚焦和深耕。
无论中海，还是万科、金茂，近几年我们都能找到他们战略瞄准的方向，锁定一个看好的区域，从一块地开始，慢慢拓展成N块地，以点带面，由单项目衍生为城市运营，在一个大的规划思路和战略操盘指导思想下，在区域做出优势、做出亮点、做出品牌效应。
瀛海府一期效果图
在『地产营销人』看来，如此深耕有三点好处：
第一，无形中可以节省不少成本，有的成本看的见，比如售楼处、示范区、团队等；有的成本看不见，比如对区域客群的掌握，需求的了解，产品设计的驾轻就熟。集约化拿地，换来的是无缝衔接和高效运作。
第二，有更强的市场把握。一般深耕房企是从首个项目的成功建立的信心，主要是出色的业绩印证了房企的区域判断和产品设定，由此就像找到了感觉，在后续拿地上也能维持正确路径，借助于经验，累加势能，获得可复制的成功。
第三，当深耕发展到足够影响一个区域的开发规模时，房企在一定程度上就建立起品牌统治力，有了主动吸附客户的能力和定价的权利，不再轻易受局部竞争市场的干扰，可自主安排营销节奏和推售计划，实现目标有了更可靠的保障。
所以说，未来几年，我们会看到这样的格局：实力房企会在得心应手的几个区域板块建立愈加明显的阵地优势，从而确立足够安全的“护城河”，在提升业绩，放大品牌的同时，强化自己的市场地位。
二、无需判断，跟着大型房企走置业捷径
对于购房者来说，开发商的深耕战略对未来置业也有指导意义。
其实，购房者有时不免陷入盲目，也是在于信息不对称带来的苦恼。相比而言，大型房企用几十亿、上百亿的投资在选择城市未来的区域潜力上，显然是更为专业和谨慎。至少，在城市规划、产业布局、设施建设、政策利好等方面，开发商有先知先觉的信息获取优势。
这样，购房者跟着大型房企的深耕城市路径去置业，可以做到两个“放心”：
一是对于区域发展前景无需担心，房产未来的升值空间可期待；二是对深耕之后大型社区的居住品质、配套成熟度、生活便利度等尽可放心，大型房企持续而稳定的开发运营能力就是未来好资产的安全保障。
即使现在也能验证这个结论，曾经过去的大盘项目，如今都是各区域市场的“定海神针”，代表着标杆品质和二手房价的天花板。因此，购房者遵循规律置业是省心，也是一种捷径。
好了，既然“深耕”是一种必然，那么中海对瀛海的“偏爱”，又有什么更深层次的理由呢？
以『地产营销人』对中海的了解，猜测是以下几个关键点：
1、瀛海是中海在限竞房时代确立优势的起点
去年，由中海操盘的瀛海府是北京自限竞房推出以来，第一个开盘的项目，而且当日秒光售罄，获得了开门红业绩。
虽然首期瀛海府套数不多，但给市场留下深刻印象的是“网红”户型的横空出世，89㎡三居在中海的颠覆性创新之下，获得了业内的惊叹和客户的追捧！
从这一刻起，中海在限竞房市场的上表现如同开挂一般，一发不可收拾。
继瀛海府之后，中海在南中轴推出的中海云熙也凭借快速开盘和明显的产品优势，实现了业绩和口碑的双赢。然后是大名鼎鼎的中海望京府，从年初热到年末，两次开盘全部秒罄，在淡市下创造了不可复制的热销奇迹！
1—8月北京均价3-4万住宅成交排名
瀛海府、中海云熙，以及即将推出的瀛海府二期，可以看出中海在南城布局的有序以及建立的良好市场基础。
『地产营销人』曾在一次论坛上说过，南城是北京刚需刚改最大的集中释放地，不仅作为主要供应的亦庄、瀛海等板块项目销售状况良好，连南六环沿线的新兴板块如：魏善庄、庞各庄也都有超出其他同类环线项目的业绩表现。
中海是用亲身实践建立的区域信心，同时也在用不断精进的产品刷新客户感观，网红户型无穷尽，没有最好，只有更好。
瀛海府二期规划效果图
接下来，据悉瀛海府二期户型再度迭代升级，不仅南向面宽经典设计保留，而且三飘窗附赠，同时还增加了弹性空间的人性化考虑。另外，配置的精装也有超越期待的诸多亮点，这一切待国庆之后才能揭开面纱。
网传瀛海府二期89㎡三居户型
2、大兴国际机场正式运营，瀛海就是赢家
这几天，除了国庆令人欢欣鼓舞，最激动人心的大事无疑是新机场的投运。大兴国际机场已于9月25日正式迎客，『地产营销人』在朋友圈中也看到了不少人亲临体验的视频和照片。
由于新机场造型华丽，内部设施科技感强，俨然成了北京最火的“打卡地”。不过，大兴国际机场的投运，更深层、更重要的影响在于对北京南城的渐次改变。
大兴国际机场以带动南城，赶超全市发展为己任，优化首都功能布局，而瀛海恰恰处于辐射内城的第一哨所位置。
随着以大兴新机场为核心的新的临空经济带的形成，不但将带动区域临空产业链的发展，更将协调北京南部地区城市空间布局，城市功能逐渐完善，各种配套生活设施逐步发展，从而成为北京新的城市功能节点。
南城产业新城示意
沿着中轴线，重新发现北京城。特别是其中贯穿的亦庄新城和新航城，均为国家层面发展重点。在新总规确定的“三城一区”产业蓝图下，“亦庄+瀛海”有被认为是下一个国门新望京，是国家级潜力的发展极。
所以说，在城市区域展望前景上，中海200亿货值的布局深耕，自然是有充分底气。
3、展示商业能力，中海将从瀛海府给出答卷
瀛海府一期、二期、三期整体开发，并不是只有单纯住宅，还有其他配套的打造。其中，集中式商业的运营，将是中海在北京市场进一步展示全面能力的时刻。
在这里必须提到，中海虽然擅长住宅产品，但在商办运营上其实也有很强的实力，只不过企业低调未做过多宣传，业内外并不十分了解。
去年，中海地产曾对外公布未来几年中海商业地产的发展目标:2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元！
2018年5月26日，中海第一个环宇系购物中心在京面世。坐落于京城龙脉中轴线上，安贞门站地铁上盖，以精致、自然、人文、艺术为主题定位，引领的是奥体商圈的消费升级。
而在瀛海府二期项目中，中海将打造南中轴8号线地铁上盖全能型潮流综合体。以超高颜值、丰富体验度，集合网红元素，引领都市潮流打卡地，以创意功能、超级IP、特色主题，壮大瀛海商业配套。
瀛海府二期购物中心效果图
幼儿园、购物中心、品质住宅，中海在瀛海府未来的开发中，将展示综合产品打造能力和商业运营能力，不仅重新定义区域，以造城之势焕新城市界面，且有机会继续丰富品牌内涵，展示更全面、多元的实力房企形象，从而确立无可替代的市场地位。
今年，是楼市大变革之年。三季度过后，强者恒强，赢家通吃的局面愈加显现。
卖得越好，拿地越多，占率越高，此种良性循环为实力房企打开了新局面。中海几块好地在手，想必明年又是风光无限！
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