前几天，与一房企操盘手聊起北京楼市，提到年底颇为艰难的市场局面，回顾今年热销的楼盘，对方不经意总结：但凡五环内好地段的项目都好卖！
『地产营销人』当场反驳了这一观点。
五环内虽然占据有利区位，但也有滞销楼盘，而五环外看似距离主城区较远，但也有销售火爆的项目。因此，不能用地段论简单定义市场。
特别对于当下楼市，城市规划仍在演进，重心在挪移，地段价值不断转换；而产品上，迭代和升级速度在加快；另外房企品牌也能影响购买决策。决定热销的因素反映在终端，是综合多元的，只有权重大小之分，不再一招致胜。
如果地段是一种观察热销的视角，那么从房企品牌的维度是不是也能看出点端倪呢？
『地产营销人』提供一个案例，有没有察觉：即使市场维艰，但金茂今年在北京的整体业绩，都十分抢眼，不管地段如何，每个项目都在热销，这种现象是不是也很奇特？
特别是金茂新推出的几个悦系项目，全分布在五环外，并不是传统定义的中心地段，但却每开必爆，逆势热卖，好似大势与之毫无瓜葛。
首先，年初大兴金茂悦首度亮相，魏善庄板块关注度瞬间骤升，在充分蓄客后，5月项目开盘，一把劲销17个亿！此后几乎月月蝉联区域销冠。
随后，8月16日，台湖金茂悦召开了新品发布，11月首次开盘，当日便斩获10亿业绩，至本月上旬销售额已摸高到13亿！
台湖金茂悦开盘热销
11月2日，未来金茂府·悦公馆开始意向登记，不到一个月开盘，获得客户极力追捧。
临近年底，进入12月，京北金茂悦在张家口下花园的接待中心正式开放。不到20天蓄客，开放日当天到访556人、260组，刷新了区域内示范区开放到访的客户人数。
由此看到，从五环外到六环外，从北京到环京，金茂悦系产品不论任何区位，都取得了节节胜利、盘盘热销。
不得不说，除了区域前景、产品优质、定位准确，金茂的“金”字招牌，已实实在在的形成了客群吸附效应。别的房企有没有忠诚客户，我们不清楚，显然在北京市场，“金茂粉”似乎是无处不在的。
未来金茂府·悦公馆火爆亮相
那么，多年不见的金茂悦系为何突然发力就一举成功？悦系四盘备受追捧的原因又是什么？
『地产营销人』的理解有以下几个方面：
1、“府系”势能为“悦系”背书，带流量
金茂高端科技住宅的市场印象，是府系经典产品在北京深耕多年塑造而成的。
特别是近几年，北京金茂府、亦庄金茂府、未来金茂府，连续高端府系的成功入市和品质进阶，在获得良好业绩的同时，也释放了巨大影响力，带来累加不断的品牌效应和口碑传播。
但是府系虽好，总价偏高，除了少部分高端客群能占先拥有，大量的新中产及白领阶层却难入门槛。
在这样的背景下，金茂根据限竞房市场的特点，适时推出悦系产品，在保持金茂一贯品质基础之上，以更小的面积、更低的总价，为求府系而不得的人们提供了宝贵的入手机会。
台湖金茂悦效果图
在金茂看来，府系和悦系仅仅是物理属性的不同，相同的是以客户为导向的战略坚守。
无论是户型的设计、精装的配置，亦或是物业服务，金茂悦系产品都超越了客户期待，最大化激活了之前一直对金茂抱有好感，但迟迟未成为业主的客户群体。
势能之强，潜在需求之多，为悦系一轮又一轮的热销，创造了条件。
2、抓住年轻人的心，买金茂悦成为潮流
『地产营销人』甚至猜测，如不推出新生代悦系，金茂可能也不知道在年轻人中，会有如此“人缘”。
积极反馈之下，金茂打出“趁年轻、住金茂”的口号，悦系新品开始紧紧抓住年轻人的心。
据金茂悦系各项目营销负责人透露，年轻客户对金茂的痴迷程度丝毫不亚于府系客户。
比如在台湖金茂悦，就有一位90后客户，虽然暂时没有购房资格，但也情愿凑全款买下心仪户型。对他来说，如何买不重要，拥有却很重要。
未来金茂府·悦公馆也有一位业主，当初并不知道项目在售，是在看竞品楼盘时被销售人员无辜贬低才得以关注，因为好奇来到案场，终被金茂品质折服，最后毫不犹豫的选择了出手。
经了解，金茂悦系的业主普遍为85后，90后群体，以单身、刚结婚以及新晋三口之家为主。他们拥有良好的教育，尚在事业奋斗期，注重品质不将就，因此消费也比较高，个人积蓄不多，买房多数需父母支援。
因此，在实际选房时，小面积、低总价的产品接受度非常高，倾向精装交付，且在意风格、品牌及智能化配置，在区位上则希望靠近轨道站点或紧邻高速，交通便利至上。
金茂悦系在户型定位上，十分贴合年轻人需求，不仅有90平米的三居，也有70—80平米的两居，更有不可思议的104平米超实用四居产品，在有限的面积内，不丢生活细节和功能，满足家庭全生命周期的需要，以十足的品质感超越客户期待。
3、每一个悦系都怀揣梦想，精彩各异
金茂悦系产品虽有品质底线的坚守，但每一个项目又因所在的区域和客群各异，呈现出和而不同的特质。
台湖金茂悦是“悦系”全新品牌形象的样本标杆，无论从择址，还是产品，都倾注了大量心血。
项目地处亦庄、运河CBD、国贸CBD三大商圈交汇区，拥有多样交通选择，包括已经开通的地铁亦庄线，在建的17号线，以及联通两大机场的S6号线。尤其邻近地铁17号线首站，仅7站便可直达国贸CBD，便利度深得人心。
三大商圈交汇
此外，台湖金茂悦不仅传承了中国金茂绿色、健康、低碳的科技系统基因，更是裂变出全新的“十二大智慧舒居系统”。这也是目前金茂在北京首个采用“智能管家”的住宅项目。
通过大数据环境信息采集和家庭生活行为习惯，只需一套人工智能的中控系统，便可智能操控新风和空调的运行，客户无需手动操作，便可时刻保持户内空气的质量和温度的适宜。
今年9月，台湖金茂悦建面约132㎡样板间开放，其“零浪费、零拐角、零过道”的3零户型设计，让购房者惊呼“神户型”、“户型教科书”。
台湖金茂悦132㎡户型图及样板间
还有一个人性化细节，『地产营销人』印象深刻。
台湖金茂悦社区中的慢跑道，经过科学调研，采取最适合的材质及厚度，以最大化减少对跑者膝盖的损伤；同时项目还听取了健身教练的建议，加宽了跑道的尺寸，让散步和跑步各行其道，互不干扰。
台湖金茂悦社区中心园林及400米慢跑道
诸如此类，以客户需求为导向的用心设计在悦系产品中比比皆是，让不少客户倍加感动。
而位于大兴区魏善庄的大兴金茂悦，则是今年第一个取得开门红业绩的项目。
该项目以独特的“悦系”6S生活体系，从呼吸、温度、静音、给水、智慧生活、安全社区六大维度，打造专属的“全维度全生命周期”舒适住宅。前文提及的建面约104㎡的四居产品，就出自大兴金茂悦，成为今年行业内难得一见的爆款网红户型。
大兴金茂悦104㎡样板间
而另外两座金茂悦——未来金茂府·悦公馆和京北金茂悦，也都深入研究年轻人的需求和痛点，对目标客群的居住理想进行深刻解读。
未来金茂府·悦公馆的规划理念源自世界城市的BLOCK街区，它打破了传统社区的封闭环境，以人为圆心，以生活为半径，地铁、商业、学校、医疗、公园等所有生活资源在街区里步行可达，接轨全球化多元一体生活方式。
未来金茂府·悦公馆样板间
同时，在全球BLOCK形态之上，注入金茂科技、精装等金茂IP基因，以精装科技舒居，赋予街区生活新的活力和新的内涵。
京北金茂悦是金茂首入环京的全新力作，于“悦”系之上的再升级，择址冬奥核心枢纽城市下花园，距离京张高铁下花园站约1500米，19分钟到清河，27分钟直达西直门，与多条地铁无缝接驳。
该项目集活力商业、地标办公、宜居低密住区于一体，融合周边运动中心、生态公园、教育配套等，与城市公民共建自然心灵城镇。
京北金茂悦致力于构建当代城市青年的圈层语境，注重场景体验营造，提供丰富多元的生活内容。探索全金茂体系下配套先行新模式，拾光图书馆携U+咖啡开馆运营。而这样的社区首付仅需20万起，为北漂青年拥有金茂创造了先机。
京北金茂悦效果图
永远不要低估身边的年轻人！
他们是当下社会的主力消费群体，他们是潮流的发起者和引领者，他们是口碑的主要发散者和传播者。无论任何一种商品，拥有了年轻人，就拥有了未来，拥有了不可估量的市场前景。
从这个角度看，金茂新生代悦系在2019年获得的成功具有非凡意义，不仅产品创新、配置升级、斩获热销这么简单，它为金茂打开的是一扇门通往未来的、蕴含丰富“宝藏”的大门！
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