最近，不少人通过各种方式咨询『地产营销人』买房事宜。其中，提到的问题十分具体而实际，看似在供应增加的市场中有不少选择，但真正能找到合适的，也是非常之难。一个朋友的诉求是这样的，一家四口住在亚奥区域（五环内），现状三居希望换更大面积的四居，需求面积200平米左右，总价在1500万以内，通过置换方式购买，一年左右能入住，目标锁定京西片区。首先，他认为京西片区未来有更大发展，特别是2022年冬奥会在新首钢举办，包括石景山、门头沟邻近区域都会有很大带动，特别是最近几次穿行新首钢大桥，感受两侧城市新气象，加强了置业意愿。其次，由于家中两个孩子都陆续到了升大学的年龄，此后改善置业就能更加自由，不必再瞻前顾后，考虑过多因孩子而产生的制约因素。所以，希望挑生态环境好，较为安静的区域置业，只要面积够舒适，平层或复式都能接受。最后，是总价预算的考量，因为现住房子如果出售大概在1200万左右，如果置换买新，按现在政策肯定得八成首付，即便把上一套房子的全款作为下一套的首付，大概也只能再贷款300万，所以考虑到自身承受力，1500万预算是最合适的。另外，对于入住时间希望能在一年左右，等两三年太久，太早则完不成置换，所以这也是一个重要的考量条件。你看，现在的购房者多理性，在咨询之前已经有了精确的财务安排，对置业区域也有了一定考察，并锁定了目标。因为预算不低，『地产营销人』本以为应该很容易就能给出推荐，但经过一番交流之后发现，当朋友的要求叠加在一起，在当下市场中反而很难选择。一方面，给他推荐石景山新盘，虽然选择不少，但对应面积和入住时间，选择难度大。京西片区于今年北京楼市算是大热点，提供的产品相对丰富。不过结合朋友诉求，200平米的房子着实不好找。还有就是入住时间难以解决，新入市楼盘作为期房，交付周期至少两到三年，这个时间有点长。另一个维度，给他推荐海淀四季青未来入市项目，预计下半年会推出，估计有合适的面积可选。不过，当他听说售价必在10万/㎡之上时，就知难而退了，毕竟面积符合了，总价也超过2000万了，无论如何也够不到了。因此，问题就出现了，面对京西热闹的市场，却一时找不到符合条件的房子。随着市场的成熟，需求层次变得多元，标签化难以再简单定义客群。京西片区重燃市场热度，一定要考虑到大量改善性需求蕴含的力量——多年来，京西舒适性大面积产品的稀缺，让很多需求一时无法释放，如今到了一个爆发节点。每一个细分市场都有巨大空间，其潜力和深度需要各个项目去挖掘和寻找。整体上看，京西片区机会很大，因为北部和东部改善型产品的供应不足，开始让不少购房人把目光转移至此，外溢的冲动正带给京西片区前所未有的丰沛客流。交流的最后，『地产营销人』建议朋友去看看绿城在京西的项目，好处是面积满足，总价预算很轻松，享受京西片区发展利好，且两个项目都在准现房和现房状态，实景动人，入住可待，值得一看。比较便利的条件是，上周5月16日绿城在石景山古城开放了崭新的品牌馆，西山燕庐和西府海棠两个代表项目皆在此展示和接待，感兴趣的朋友可一起了解，作为置业参考。
城市展厅现场图
西山燕庐和西府海棠均属京西片区，这里生态环境优越，不仅享有西山、永定河山水资源，还有皇家园林“三山五园”的人文氛围，天然适合安静宜居。在以新首钢为代表的京西产业升级示范区建设大背景下，交通路网、轨道、生活配套等快速完善，尤其是新首钢大桥竣工，长安街西延线正式通车，百里长安街成形，使绿城两项目的物业价值拥有了巨大想象空间。有豪宅专家著称的全国品牌房企绿城中国，多年前以超前眼光布局石景山和门头沟区域，成功打造了京西“双璧”——西山燕庐、西府海棠，如今两个社区已实景绽放，品质可鉴。西山燕庐实景
邻重点名校北京八中的西山燕庐，位于长安街延线南约500米门头沟板块内。项目对望24万方大型商业综合体远洋新天地，可步行到达去年新开业的长安天街Mall，一站式解决日常生活所需。西山燕庐是京西代表性品质社区，曾在2017、2018年获得年度区域销冠。西山燕庐实景
项目整体采用中轴对称规划布局，围而不合的建筑排列，打造如远处山体般起伏的城市天际线。西山燕庐园林景观由美国LSI景观设计团队领衔打造，借鉴纽约中央公园现代园林风格，围绕四大园区空间，规划出中央花园、阅读花园、露台花园、儿童活动区等9大全龄景观功能组团。西山燕庐实景
项目严选“木、乔、灌、花、草”构建五重立体景观。在树木选种上，公司高层遍访全国几十家知名苗圃基地，选取生长周期多在二十余年以上的优质树木，成冠移植。并配合水景、雕塑、小品实现了园区内疏密有致，情趣各异，优雅闲适的园林体验。西山燕庐实景
东西两个园区分别设有不同主题儿童娱乐区，打造上煞费苦心，是经过丹麦、韩国、瑞典等海外企业竞标，最终选中韩国创新设计理念和环保安全的娱乐设施为小业主精心配制，设有神秘海洋地带、鸟巢秋千、游戏手鼓、体感式的音乐互动游戏等功能。西山燕庐实景
此外，园区内还铺设了软性塑胶跑道，跑道周围有小夜灯，可供业主夜跑锻炼。考虑到运动可能带来的膝盖损伤，跑道特地采用运动赛场标准厚度铺设，减震效果非常理想。目前，西山燕庐实景加推140-195㎡大平层及洋房产品，空间尺度阔绰舒适，并提供HBA法式与新中式双精装风格交付。其中， 195㎡户型，两梯两户，享有约15.5m超大南向面宽和 7.5m超级宽厅，得房率超高，在京西片区独树一帜、绝无仅有。西山燕庐实景
另一项目，西府海棠在石景山五里坨板块，位于西山脚下浅山地带，背靠西山山脉天泰山，西南侧临永定河，地势北高南低。在规划布局上，项目充分尊重地貌和天际线，依浅山坡地优势打造5-8层纯低密墅境洋房，容积率仅为1.6-1.8，居住环境极为舒适。西府海棠效果图
西府海棠聘请日系枯山水大师，匠造人与自然并享的新中式景观。以颐和园规制为蓝本，遵循地势，中轴对称，层层上升，营造五进景观、海棠八景。通过不同的主题空间的营造，吸引人们在户外停留，增强邻里沟通，构筑富有生活气息的社区氛围。西府海棠实景
项目历经两年打造，如今已呈现准现房状态，建筑风格典雅，于传承中创新发展，具有人文特质，在连绵西山衬托下，轻盈点缀、意蕴悠长。西府海棠采用尽享阳光的退台设计和高低错落的楼宇布局。在售的260-510㎡叠韵产品，总价700万起，性价比超高。双首层4+1阳光院墅不仅保障私密性，且注重舒适度。特别是花园层地下空间实现了100%地上化感受，采光通风效果俱佳。三代同堂分层而居。西府海棠实景
西府海棠是绿城首个采用EVA体系装配的住宅项目。基于绿城前期产业多元化发展成果，将多项科技、环保等课题落地项目，以极具绿城特色的装配式建筑更好地提升了居住品质。每一个家庭的置业需求，都不是孤立的，均带有普遍性和共性。当所有人的行为汇合在一起，就形成明显的置业趋势。因此，限竞房时代的逐渐落幕，唤起的是高端改善需求的再次迸发，京西片区今年机会众多，精细分层之下，每个项目都有优点，仔细比较之后，买房人定能找到钟爱的那一款。
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