6月第一周，北京几个新获销售证项目同时开盘，达成的近百亿业绩，继续激励楼市昂扬前行。从认购到网签，即使需要一个过程，那接下来的一个月，楼市成交排名的座次，也大概率会重新调整，隐现其中的也许会有全年销冠的身影。当看到意料之中的项目开盘大卖，『地产营销人』生出两点感慨：一是无论什么时候、何种周期，市场上真正受追捧的楼盘，其实就那么几个，终归是极少数。全面燥热，盘盘热销的时代不复存在，分化才是主旋律。因此，对购房者而言，买到这少数的楼盘，往往就是最大幸运。二是开盘好、业绩高的项目，本身就是一大卖点。为什么一直坚持做成交排名，其意义也就在于此——用真实业绩测试出值得拥有的好房子，这是买房人达成共识的结果，参考意义比任何广告都更有说服力。所以，买房就要买业绩最好的项目，跟着人气儿走，跟着榜单走，肯定没错。在新近开盘的项目中，京能丨电建·洺悦湾开盘认购金额最高，达31亿元，创造了今年北京楼市的开盘记录！之前业内外纷纷看好的大红盘，至此一役，实至名归。值得注意的是，洺悦湾的首次开盘蓄客期很短，仅有疫情后不到2个月，且项目5月30日才具备售楼处和样板间接待参观条件。在如此条件下，能实现首推房源617套的去化，达成31亿认购，实属不易，证明了自身价值。
此前，『地产营销人』曾专文分析过洺悦湾的“倒挂”现象。但一个好项目的热销，绝不仅仅具备单一优势，洺悦湾热销背后的逻辑，是全面而充分的。在开盘之前，洺悦湾就被市场认为是限竞房中最安全的资产。限售均价54715元/平米，与五环外的亦庄、瀛海等板块价格相近，五环内的区位优势放大的十分明显。另外，该限价水平比项目周边有5年房龄的二手房社区，还要便宜5000元/平米以上，这个倒挂反差，全北京第一，给人十足置业安全感。看上去很值，只是一方面。买房人抢购洺悦湾，还有更深一层的原因——五环内不会再有这样的项目出现！『地产营销人』曾强调过多次，从今年的土拍趋势中，可以明显感受到，限竞房供应在大幅减少。今年前6月，北京成交33宗住宅用地，纯商品房土地有22宗，而限竞房仅占6席，且供应区位，绝大部分位于五环之外，限价水平有显著提升，与纯商品房的价格优势不再明显。也就是说，在楼市恢复常态，重归市场化运行后，五环内大概率不会再有限竞房土地。即便有，在价格上也无法与洺悦湾相比。这意味着，洺悦湾成为北京楼市中后无来者、唯一能“捡漏”的项目。面对千载难逢的机会，谁又肯错过呢。所有购房者都渴望能以普宅标准去置业，因为首付比例低，杠杆空间大。北京的普宅标准是：五环内房屋总价在468万以内，五、六环之间总价在374万以内。如果是首套房，普宅首付比例为35%，非普宅首付比例为40%；二套房，普宅首付比例为60%，非普宅则高达80%。因此，首付成数的降低，则意味着购房者支付能力的增强。洺悦湾大约有六成的房源符合普宅标准，与其他项目相比，首付不能再友好了。举个例子：假定洺悦湾一套总价468万的三居，首套首付为460*35%，约164万元；二套首付60%，约276万元；而五环外总价375万的非普宅两居产品，首套首付150万，与洺悦湾相近；二套首付80%，就是300万元，比洺悦湾还要高！同样的首付预算，在五环外其他项目只能买到两居，且有可能是东西向产品；而在洺悦湾，则可以买到89平南北通透的三居室。一样的首付，若能选择更好的地段和更舒适的产品，哪个购房者会抗拒这种吸引力呢？如果你去品鉴洺悦湾样板间，就会发现它建在了空中，可以从窗外俯瞰区域周边一切，特别是配套极为成熟、齐全——地铁、商场、公园、学校，无需画饼，应有尽有。洺悦湾距南四环仅有2.7公里，依靠四环、德贤路、五环、京开高速、大兴机场高速等路网，基本可实现半小时通勤CBD、丽泽商务区等核心商圈。更为难得的是，项目距离地铁亦庄线旧宫站仅300米，可同时与5号线、10号线快速换乘，步行享受轨道交通的地铁盘，在北京屈指可数。在生活配套上，一路之隔是约10万平米的住总万科广场，一站式购物，举步可达。在10分中车程内，还有德茂中学，旧宫中学等多所学校，洺悦湾地块西侧也规划有幼儿园和重点中学，目送式学区近在咫尺。此外，洺悦湾周边5-8公里辐射范围内，拥有北京航天总医院、同仁医院亦庄分院两大三甲医院，保障健康，极为便利。修整一新的凉水河公园距洺悦湾与不过10米，周边兴旺湖公园、碧海公园、南海子公园等八大公园密集分布，不仅收揽邻河景观，还可尽享丰富的生态休闲资源。由于洺悦湾的外部资源格外突出，一度掩盖了项目品质的光彩，如果细看产品，该项目能与纯商品房一较高低。国企京能+央企电建联袂打造，精心规划5-9层的水岸洋房、17-18层观景高层有序布局洺悦湾，全社区无东西向楼栋，确保每户都是一梯两户、南北通透的全明户型格局。89平米三居是主力户型，双厅双卫三卧室，客厅面宽达3.8米，南向双飘窗，有不少拓展空间；主卧与客厅、次卧与书房间可打通，为不同家庭实现个性化灵活隔断。更舒适的133平四室两厅两卫户型，空间极为阔绰，得房率高，尺度和功能布局胜过不少纯商品房。该四居户型方正，南北通透，全明格局，南向三面宽10.5米，1:1.25黄金比例面宽进深比，可确保室内采光与舒适度。主卧套房设计，面宽达3.6米；客厅与南向书房可打通成6.9米宽庭，尺度非凡；餐客一体、U型厨房，功能合理，动线流畅，总价700多万便能实现终极改善。洺悦湾园林设计符合潮流，既有观赏价值，又有实用功能，营造“三卷七境、四季皆富”的景观，特设400米环形夜光跑道、全龄儿童乐园、景观会客厅等生活功能，满足业主健身、会客、亲子娱乐等多种需求。另外，项目结合当下智慧社区发展趋势及防疫要求，采用人脸识别方式进入社区，智能电梯联控系统，亦可帮助业主无感、无触碰入户归家。同时，社区内无死角视频监控系统、天使之眼、高空防坠、电子围栏、智能访客系统等，全维保障居家安全和隐私。在限竞房淡出，纯商品房归来的特定阶段，资源与产品的完美匹配，让洺悦湾一跃成为最受市场关注的项目，开盘热销自是顺理成章。而好消息是，项目拥有足够体量，开盘过后进入顺销阶段，购房者还有挑选空间，但这个宝贵的“窗口期”不会太长。根据此类热盘去化速度，洺悦湾大概率今年清盘，消费者应尽早下手，不留遗憾。如果问『地产营销人』后续洺悦湾什么产品最值得入手？133平米四居建议重点考虑，当未来6公里外分钟寺高端地块亮相时，单价10万+的豪宅四居，无悬念标在1500万以上。
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