最近，『地产营销人』参加BTV财经“首都经济报道”周末版的节目录制，涉及不少今年该如何买房的话题，今天挑重点与大家交流一下。
可以说，2021年的北京楼市与2020年完全不同，不仅住宅的供应结构不同，且遇到的市场环境和经济形势也相差很大。
从供应角度看，去年楼市供应主体还是限竞房，占整体57%的比重，但今年限竞房可售存量已不足3万套，结构开始转向纯住宅为主的市场。
这样一来，买房人的置业策略就要相应变化，不能再按原来的方式，后面我们会展开详说。
再看经济环境，近期舆论关注的焦点是上海楼市的躁动。本来传统楼市淡季，但上海二手房出现了一波跳涨，据称半年内涨300万的房子并不稀奇。有的新房项目开盘验资2000万，还需要排队摇号，即便如此亦是一房难求。
一切都说明，市场在发生微妙变化。
其实，北京去年12月二手房成交突破2万套，这个数字就很不寻常，已经接近于2017年调控之前3月份的成交水平，预示楼市蕴藏了巨大需求动能，已经到了引爆的临界点。
另一个考察维度，经历了疫情之年相当宽松的货币环境，所有优质核心资产价格都有了一轮像样的上涨，包括：大宗商品、股票市场等都显现出牛市特征。连我们生活中息息相关的物价也在悄然上涨，连大白菜也不是“白菜价”了。
所以说，在货币汹涌的环境下，在疫情尚未结束，且经济仍需刺激的前提下，2021年不是手握现金年，而是拥抱优质资产年。
如果炒股存在较大不确定性，那么瞄准还未上涨的北京优质房产，肯定是相对安全的应对方式。
如果市场普遍这么认为，那接下来北京楼市的走势大概率会出现两个现象：
1、新房去化速度将明显加快
也就是说，成交量会率先拉起来，一些之前有优惠的房源会恢复原价，好的楼层、好的户型，不再容易买到，给予购房者左挑右选的时间会大大压缩。
2、二手房会有一轮上攻走势
其实，去年底，北京不少有学区资源的二手房已经迅猛涨了一轮，接下来预计伴随小阳春到来，还会产生一波上攻。
已经横盘运行四年的北京楼市，今年可能是最不淡定的一年，对此要有心理准备。
因此，回到前面那个问题：如果我们面临2021年楼市新环境、新局面，置业行为该如何调整？
一、春节之前，抓住时机早下手
为何强调春节之前，因为“春节”是一年楼市的关键节点。
历年来，春节之前的一个月，楼市不会有剧烈变化，基本延续的是去年12月份的走势，甚至还会略微走低，毕竟大家心思都在准备过年上。
但是春节一过完，特别是到正月十五前后，楼市往往就会产生异动。最直接的市场表现就是二手房带看量显著提高，售楼处人气快速聚拢。
因此，不要等到人们蜂拥而入时，再仓促决策，到那时价格、房源、楼层等可能都选不到满意的。不如前置到春节前1月份，在趋势逆转来临之前，抢先完成购房计划。
二、选对开发商，坐享“低开高走”
今年纯住宅项目变多，跟限竞房最大的不同在于，价格不是铁板一块了，“低开高走”将成为多数楼盘的推盘方式。
首次开盘价格，一般情况下是最合适的，但也要看开发商。有的房企第一次开盘给予的优惠力度到位，价格最有诚意，客户可放心购入，以后每次开盘都会小步上调，让买房人有满满的获得感。
譬如：北京中海近两年就打造了不少这样的项目，2018年底开盘的中海云熙，从3.5万/㎡的单价，10个月后买到了4万/㎡，没有一丝波澜的市场也能实现增值效应。
而后来2019年12月开盘的中海寰宇时代，则是从5万/㎡一路卖到现在的5.8万/㎡，仅一年时间，该盘就成为亦庄区域的价值标杆，即使红海一片，竞争激烈，也没有影响优质资产的一路上扬。
所以说，顺势而为也好，御风而行也罢，选择能给予最大安全感的开发商推出的首次开盘的项目，是低开高走、踏准趋势，享受房产增值的置业捷径。
鉴于以上思路，在当下1月份到底有没有好的住宅项目能把握机会呢？
据了解，此前『地产营销人』多次探访，并在电视节目中深度点评的京西热盘——中海寰宇视界，有可能在本周末开盘，据悉优惠价值将释放冲击力。
该盘作为高品质纯住宅，将延续中海一贯“低开高走”的推盘风格，第一批业主必然享受最完整增幅空间，加之后市行情叠加，买房人的最佳入手时机马上出现！
中海寰宇视界是中海在西五环推出的最新一代“寰宇”系大盘，不仅全维满足刚需和改善的居住需求，而且还融入潮生活元素和品质感，一入市便引起轰动，之前案场经常人满为患。
项目位于北京西五环，距稻田地铁站仅约200米，目前放眼全北京在售楼盘，具有地铁上盖条件的不超5个，且都是一年几近售罄的热销盘｡更为难得的是,中海寰宇视界还拥有双学校加持，在西五环轨道优势上叠加教育资源，价值更胜一筹。
中海寰宇视界是中海“寰宇系”在京的第三个项目，通过不断产品研究和品质提升，打造出全新的寰宇系3.0作品｡产品在时间､空间基础之上,回归对人本身的关注，突出以人为本的生活主张。
项目在建筑设计上，选用中海甲叁号院豪宅设计公司——汇张思建筑设计，以浓郁的人文风格打造，立面为波士顿经典建筑“哈佛红”搭配局部灰色；飘窗､阳台运用超大窗墙比例，顶部檐口的进行细化处理，建筑平屋顶和坡屋顶的高低错落变化，整体现代而又不失优雅｡
社区规划将自然、人文、艺术、科技、共享、未来六大主张融于其中，营造一带､一环､四园全龄段互动园林布局，配合浓郁的红砖学院风建筑，与当下年轻人追求潮流的充满活力的生活相契合。
不过，最具看点的，还是中海寰宇视界的最新升级的神户型设计。项目在寰宇系基础之上，保持了面宽优势，并通过优化进深的方式，融入高潮空间设计，并极致化增加了收纳功能，提高了舒适性，让空间更富个性化色彩。
建面约53-135㎡一至四居，每种户型各具千秋，处处埋藏惊喜，皆为网红户型之上的优化演绎。
比如：53㎡的一居在多数项目只能做出一个开间，中海寰宇视界却能实现一室一厅设计，两个房间都有大幅采光，卫生间干湿分离，还有L型厨房，既适合“上车”，也适合投资。
另一个59㎡一居户型则更加极致，做到南北通透，在北京前所未见。内部空间格局上，可通过对餐厅、客厅的个性改造，演变成两居使用，功能强大。
72㎡两居户型极为经典，展现出难得的舒适性，就空间体验看，不弱于市面上大部分89㎡的三居户型。
首先，该两居为南北通透，同等面积之下，实现朝向最优、格局最优，没有面积浪费，功能布置十分合理。
其次，从设计格局上，餐厨客一体化，让空间开阔，动线流畅，增添互动性；两个卧室面积均匀，达到双主卧标准；独立玄关，保留仪式感；收纳空间合理分布，甚至主卧预留的衣柜可分出男女主人的使用功能。
另外，卫生间干湿分离；客厅带有阳台，空间灵活延展；空间动静分离；厨房操作台面充裕，能满足制作糕点或放置更多小家电需要，其细节设计考虑的贴心周到。
96㎡的三居是在中海经典“眼镜”户型基础上升级而成的奢阔版，不仅南向面宽做到9.4米，且主卧也有了约20㎡的舒阔空间感。
该户型收纳空间尤为强大，玄关柜做到步入式；餐厅侧面的家政间可放冰箱及洗烘设备，更可变为小吧台；双卧室飘窗兼具储物和折叠书桌功能。环视全屋，有小豪宅的既视感。
中海寰宇视界完美的空间布局和生活功能融入，再配上高品质精装，以及华为提供技术支持的全屋智能化系统，通过手机APP就能控制室内照明、中央空调等家居设备，让生活倍感轻松快意。
每当市场行将变化时，总能有人先知先觉，嗅出不一样的气息。
当然，房住不炒是大原则，但什么时候入手，买哪家房企的产品，以及赶在哪一期“上车”，也是大有讲究的。在此提供多一种思路的分析，相信对买房人决策是有帮助的。
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