在北京房地产发展史上，有九大别墅区之说，但如果问行业中人，『地产营销人』相信，能把这“九大”说全的人不多，毕竟前后历经20年，北京别墅市场早已沧海桑田，改朝换代了。其实，在九大别墅区中，有三大别墅区，多数人都耳熟能详：中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区是市场认知最充分，最没有争议的三大主流别墅板块。不过，今天来看，中央别墅区依然占位市场头部，在售别墅延绵不断，高端墅区形象深入人心，九大别墅区排名首位当之无愧。而西山别墅区和奥北别墅区这些年因为供应不足而逐渐淡出市场，其地位已无法与中央别墅区相提并论。按照过去媒体总结，依次为：潮白河别墅区、八达岭别墅区、东部泛CBD别墅区、亦庄别墅区，城南别墅区以及后来上位的燕西别墅区。不过，这些别墅区之所以被很多人遗忘，主要在于没有形成持续的供应，别墅项目的集中度在历史长河中被稀释，最后仅成为一种记忆符号，对当下置业失去指导作用。我们对过去九大别墅区的了解，是为了看清别墅市场长期发展的规律，对未来城市格局的演化和新别墅区诞生，能有所预见，这于行业和购房者，都有积极意义。那么，回顾过往，抬头向前，九大别墅区之后，新的别墅区诞生需要什么条件呢？『地产营销人』认为，三个条件的具备，相当重要。别墅区之所以有别墅项目聚集，很大程度上是由于区域生态环境出众，自然风光秀丽，空气洁净，负氧离子浓度较高，这是别墅宜居的首要条件。如果把自然环境作为一种天赋资源的话，那别墅用地规划指标也具唯一性。一般别墅的容积率远低于普宅，十年前我们还能看到不少0.5、0.6容积率的别墅项目。但现如今，1.0以下容积率地块已不予审批，且1.0-1.5容积率的低密住宅地块也在大量减少。如果不是特定区域有限高要求，别墅可能多年前就断供了。所以说，别墅区的形成，“天生”因素占据主导，不仅环境适合生长别墅，且有适合规划别墅的地块聚拢，方能慢慢形成低密墅居氛围，这些都是可遇而不可求的条件。过去九大别墅区的形成来源，素有"一山"、"二河"、"三线"、"四高"之说。"一山"指西山；"二河"指潮白河、温榆河；"三线"指立汤、京顺、京通三条线；"四高"则指京藏、京哈、京开、京承四条高速路。由此可看出，别墅区的孕育除了自然资源，交通因素也尤为重要。别墅一般与市区保持有一定距离，但“离尘不离城”的生活，需要顺畅高速或者快捷轨道的加持。既能悠然享静谧，又能高效得便利，这才是别墅区生活的关键保障。所以，作为一个别墅区而言，距离市区远一点无妨，交通时间快才最重要。任何一个别墅区的繁荣，都需要背后的产业支撑，板块内或者相邻区域的产业会带来大量精英人群，不断外溢居住需求，让别墅区长期有人气，并逐渐形成圈层，塑造独有的气质。比如：中央别墅区最早吸引的是使馆区和外企高级管理人员，国际化氛围浓郁，标签鲜明；而西山别墅区则是以大量中关村科技精英和隐贵阶层为主，长期积淀为大气、沉稳、低调的气质。优质产业为别墅区引入源源不断的活力，衍生大量需求，并形成持久的居住人气和圈层文化，让资产获得更大升值空间。从以上条件看，北京近年来有没有新的别墅区孕育而生呢？“五一”节前，一场名为“新墅区、新机遇、新发展”的论坛，将大兴采育与九大别墅区并列而至，根据其优越资源条件、惊艳市场表现，以及逐年提升的影响力，将其定义为“第十大别墅区”，获得业内共识，众望所归！
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