有一种改善叫“中心改善”！房山楼市的又一次升级

 “不要用固定思维看待楼市，也不要用一种视角看待区域”，这是『地产营销人』最近经常给身边朋友说的话。

对楼市敏感的人，或已发现：北京大部分区域的二手房，较之去年都有了10—20%的涨幅，而资源条件突出的，甚至能到30%。

过去三年温温吞吞的滞涨，转眼间就回到了2017年的高点，多数人没有防备，就这样错过了购房时机。

行情如此，看区域也是如此。不少人至今还对一些片区抱有偏见，比如：亦庄、房山等区域，认为供应量巨大，新盘众多，竞争激烈，房价低廉，但这个情况只存在于今年之前。

进入2021年之后，特别是行至半年之际，我们看到的真实市场是：亦庄500万以下的新房即使找关系、甚至一次性付款也未必能买到，而房山楼市也进入了激活状态，过去连续三年的供应下滑，将在今年迎来新一轮的爆发。

这种格局变化，再一次说明：区域板块是轮动的，每一次周期转换，都潜伏着置业机会。这是我们观察市场、跟踪区域的最大意义所在。

说回到房山，这个被誉为北京价值洼地的区域，随着供地及住宅结构的改变，今年将演化出新的市场走向，值得买房人关注。

1、房山缺席集中供地，住宅供应稀缺

近三年，房山楼市波澜不惊，因为供应逐年下滑，市场关注度并不高。

据『地产营销人』统计，从2018年到2020年，房山新房住宅供应量下滑近三成，持续走低。而逆势增长的却是成交曲线，去年房山新房成交3162套，同比2019年增长超85%，三年来首次出现成交量高于供应量的情形。

而从上月刚结束的30宗集中土拍来看，房山没有一块商品住宅供地，因此至少未来一年内，房山区域的新盘项目数量将十分有限，稀缺性也将愈发凸显，同时伴随区域新需求的动能积累，种种迹象表明，房山已站在楼市热启动的边缘。

2、房山核心区认同度高，但入住机会少

近几年，房山住宅供应还有一个特点，就是主流核心板块少有新盘出现。

一般意义上，房山传统中心板块主要是三个：良乡城区、长阳、大学城。

这三个板块特点鲜明，长阳在近十年间发展起来，但离市区较近，奥特莱斯支撑的商业格外发达，略显不足的是教育配套；大学城板块轨道优势突出，有一定人文氛围；良乡城区是房山的生活中心，且是区政府所在地，无论教育、医疗、商业，都十分齐备与成熟，生活最为便利。

但是这三个主流板块，这两年仅有零星新房在售，供应相对短缺，未来但凡出现新盘项目，都会引起较高关注，取得热销是大概率结果。

3、限竞房逐渐退出，改善性需求被激发

近5年，房山似乎一直都是刚需市场的重要阵地，加之前两年的限竞房集中供应，房山新增供应目之所及皆以刚需、刚改为主。

如今，限竞房退出北京市场已是大势所趋，在房山区域也有了明显迹象。

据『地产营销人』统计，今年前五个月，房山限竞房成交占比为57%，而去年同期则为77%，一年中占比下滑20%，而相应增长的则是纯商品房的成交比重。

由此可以窥见，沉淀了5年的房山主流市场，需求正在从刚需向改善升级，但环顾四周，继五矿名品、广阳郡9号之后，房山改善市场似乎一直都缺少一个有仪式感的接棒之作来为品质改善打造全新的产品序列并引领区域产品界面的升级迭代。

这是机会，也是巨大的挑战，能承接这个命题的项目，自然从一开始就要无比清楚这条底层逻辑。

惊喜的是，金地，率先引爆了这条赛道。

就在上月底，一个备受瞩目的房山改善型新盘——金地璟宸，示范区正式开放，这个位于良乡城区、被繁华包裹的项目，据说当天陆续到场近2000人，可见关注购房者之多。

正如前文所说，由于房山新增供应有限，金地璟宸将成为下半年唯一的新盘项目。更为重要的是，该项目是由金地倾心打造的突破区域品质天花板的洋房产品，是接续房山中断几年之后的第一个高端改善作品，因此意义显得格外不同。

城市资源高度聚拢，成熟宜居之地

从区位来看，金地璟宸处于多年未有新盘供应的房山传统核心板块，享受的是良乡城区非常醇熟的生活配套。良乡拱辰片区由15家政府办公部门环绕，也是房山区政府所在地，因此在这里既有居住的安全感，也能感受到代表城市形象的街区面貌。

金地璟宸坐享五环路、京良路以及京港澳高速、月华大街等交织而成的两横五纵三轨道的成熟路网，无论去市区，还是到房山其他板块，出行都十分便利。

板块内的商业资源，以房山天街为龙头，连带周边的华冠购物中心、国泰百货、中大祥瑞、奥特莱斯、京投港、长阳半岛广场、绿地缤纷城等集中式商业，构成丰富的多元化、多主题的城市休闲娱乐空间。

当然，最重要的还是教育和医疗配套。这几年一个显著的置业趋势是，不少原来居住在房山其他板块的家庭，如今在陆续回流老城区，其主要原因便是对优质教育和医疗资源的高度依赖。

资源的聚拢和沉淀，代表了城市多年来的发展成果，在此基础之上，金地璟宸坐享其成，尽揽繁华和便利于一身，为理想生活构筑了绝佳环境。

纯洋房社区打造，房山改善的高阶版本

金地璟宸具备打造低密产品的地块条件，1.6的容积率，让整个社区全部规划为6层的纯洋房建筑。在带来阳光低密居住氛围的同时，也实现了所有住宅一梯两户的设计，以及室内全通透、全明采光的空间格局。

纯洋房社区如今在北京楼市已较为罕见，如果没有特殊限高及环境要求，推出地块都是高容积率产品。金地璟宸全洋房建筑的规划，有助于提升户型的使用率，对买房人来说，相当于节省了公摊面积，提高了综合性价比。

此外，从规划排布看，金地璟宸的建筑坐落有致，拥有超大楼间距，进一步增加了阳光的射入，并扩展了视野范围。搭配金地璟宸极具美学色彩的园林景观，真正做到人与自然的沉浸式交互，让视觉效果与生活体验都能享受到更美好的冲击与感受。

在户型上，金地璟宸以建面约97-149㎡的三居、四居为主力，追求面宽尺度及通透性、私密性，在细部提出更高设计标准，其中97㎡、132㎡及149㎡户型，配有南向阳台，且主卧附带超大飘窗，116㎡户型更有270°视野转角飘窗，可将社区景观尽收眼底。

除此之外，项目还涵盖科学精铸家、风华智慧家内容的“健康家”系统植入，无论是整体规划、建筑立面，还是户型创新，都实现了全维突破和品质进阶，重新定义了区域的人居标准。

改善大潮的回归，让需求分层更加细腻，每个区域都有待挖掘出新的升级空间，但这对开发商意味着更大的决心，更多的匠心，最终在品质中让购房者感受到诚心，如此才能真正唤醒需求，激活改善。

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