从急先锋，到避风港，海淀楼市底气何来？

最近的股市、政策面以及中美形势又给经济造成一些波动，大家有点心神不定。再一次体会到：无论对于个人，还是企业，预期的稳定和安全感才是最重要的。

不说宏观的东西，仅就楼市而言，在北京持有优置房产是对抗经济波动、增加家庭抵御能力的一种最稳妥方式。

买哪里的房，买什么房？是所有购房者关心的问题。『地产营销人』被问的次数太多，很难一一作答。但有一点有迹可循，即：从数据看端倪，从成交看趋势。

上半年北京楼市在量价上都刷新了高度，城六区的房产是推动此轮行情的核心力。

其中，海淀是急先锋和领头羊。

根据网签数据，截止7月24日海淀新房住宅成交金额高达331.64亿元，同比实现了2.15倍的增长，位列北京城六区成交金额、成交面积双料榜首。

近三年来，海淀住宅成交同样呈现出量价齐升的态势。今年截止7月24日，海淀住宅已成交3034套，超过2019、2020两年之和；成交均价已至8万，比2019年同期上涨32.7%。在相对平稳的楼市中，海淀却是鹤立鸡群。

另外，在北京总价1000万以上住宅成交中，海淀成交1111套，是全市各区中成交套数最多的区域。由此可见，海淀在改善型产品细分中，也是遥遥领先的。

很多人认为海淀楼市价格高，且长盛不衰，主要是海淀优质教育在起作用。

实际上，背后真正的关键是海淀产业力的支撑。当然教育和产业之间也存在一定内在联系，但从根本上讲，还是产业基础决定了楼市潜力。

海淀经济北京第一，五年内将全国第一

海淀GDP近年来在北京各区持续保持领先。据《北京日报》消息，海淀区实现地区生产总值8504.6亿元，同比增长5.9%；经济总量在全市占比23.6%，经济总量和增长贡献均位居全市首位，连续五年保持“双第一”！

上海浦东目前GDP规模达到1.2万亿，北京海淀区目前接近1万亿，在未来5年海淀很可能会超过上海浦东，成为全国经济第一区。

海淀从上世纪八九十年代联想、方正、清华同方的诞生，到新世纪后百度、小米、美团、字节跳动、快手的崛起，一个个创新企业从这里走向全国、迈向世界。截至7月，海淀上市公司总数达245家，其总数连续多年位居全国地级市（区）之首。

如今海淀拥有中关村、上地、永丰、翠湖等四大科创基地，成就了地均产值高达每平方公里1104亿元、荟萃国内外企业近2000家、年GDP贡献超2000亿的世界科创硅谷。

根据《中国独角兽企业研究报告2021》显示，2020年中国独角兽企业251家，而海淀近乎占到一半，全国占比最高。

同时，海淀还拥有巨大的发展潜力。2018年北京新总规出台，中关村科学城成为“三城一区”规划的重要承载区，未来目标建成具有全球影响力的科技创新策源地和自主创新主阵地。

自此，中关村科学城将发挥领头雁作用，永久奠定“中国硅谷”的科技地位。

去年，海淀正式迈入“自贸区时代”。翠湖科技园和永丰基地纳入北京自贸区科技创新片区，重点发展新一代信息技术、生物与健康、科技服务等产业，打造数字经济试验区、全球创业投资中心、科技体制改革先行示范区。

十四五规划中，海淀将以中关村科学城为核心，着力打造：“一轴一廊”空间格局，拓展北部、加强布局、打造科学城北区高端产业新增长极。

种种迹象表明，海淀未来产业前景依然广阔，经济动力强劲，人才聚集效应明显，住宅消费需求源源不断，对区域楼市提供了坚实支撑，成为北京成交热度最高、保值增值属性最强的区域。

财政雄厚，让海淀配套晋升豪华阵容

产业发达，让海淀财政充盈，也更有能力持续优化基础设施、完善生活配套、提升城市形象。我们发现，海淀的宜居性近几年有显著提高。

轨道建设方面，海淀已有6条地铁线路，包括：4号线、9号线、10号线、16号线等，未来还将补充19号线支线和北部联络线。

据悉，海淀在十四五期间会继续加密城市轨道线网，统筹清华园站和新机场站间南北地下直径线规划方案，为科技创新产业发展提供支持。

海淀的商业中心，除了人气旺盛的华润五彩城、世纪金源购物中心等，也在搭建新的商业体系。

目前，科学城北区中粮大悦城、西北旺华润万象汇、西三旗新都环岛商业项目和华熙LIVE五棵松北区升级改造项目都在建设，一批新型商业综合体和特色商街将把海淀变为潮流之地。

海淀是北京教育资源的高地，拥有全国最大的高校群体，全国一共39所985大学，光海淀就占了8所。同时，海淀也是北京基础教育办学规模最大的区，中小学在校生总数达25万多人，占全市总数的五分之一。

据统计，海淀含有小学素质教育优质校44所，市区级高中示范校21所，还有高中特色发展项目实验试点学校9所，市级试点学校5所，小学特色校40所，体现出海淀无可撼动的教育优势。

与硅谷匹配的是，海淀还拥有良好的生态环境。古代皇家园林齐聚，“三山五园”带来深厚的历史底蕴。

另外，海淀仍在加强绿化营造，今年新开放10个绿地公园，除了西冉城市休闲公园、温泉公园三期、西北旺镇西玉河风景林、六里屯风景林公园外，还有科技为主题的光和公园等，休闲健身场地愈加丰富。

同时，海淀也在加快文化演艺等重大文化功能项目的规划布局，推进三山五园国家文物保护利用示范区建设，大力发展综合性博物馆和具有海淀特色的主题博物馆，力争建成国家历史文化传承的典范地区，包括打造故宫北院、圆明园博物馆、三山五园艺术中心等。

经济发展推动区域城市界面焕新，各项配套设施愈加完善，交通、商业、教育、公园、文化等全面升级，海淀在中心城区首屈一指，房价自然是一骑绝尘。

十年等一回，海淀核心之地终现新盘

海淀的产业经济和生活配套曲线一路上扬，但楼市的供应却逐年降低。

根据『地产营销人』统计，截至到今年7月24日，海淀住宅供应仅为11.86万㎡，同比下滑14.80%；可售存量面积为37.59万㎡，同比下滑25.70%，市场需求旺盛，存量下滑，稀缺态势显而易见。

另外，海淀新房地块近几年都分布在山后及海淀北区，传统的山前和中关村科学城核心区极少有新盘项目。对“海淀人”来说，供应与需求之间存在一定错位。

换一个角度说，如今海淀需求量最大的是拥有优越地段的终极改善住宅，这才是真正稀缺的产品。

机会是留给耐心等待、且有准备的人。

今年海淀树村有了纯商品房供应，“圆明天颂”及时驾到，为海淀改善需求提供了一个最佳出口。

圆明天颂位于海淀百年文化与千亿科创交融的圆明金角之上，向北是上地产业园、中关村软件园等科技创新区，向南是三山五园皇家园林圆明园、颐和园，以及北大、清华世界知名学府。在人文与科技、历史与未来的交汇点上，该项目成为近10年来，海淀最值得期待的新盘。

项目教育资源尤为出众，上地实验小学、北京101中学、海淀实验二小汇源分校等环伺，并邻近清华、北大、农大、北京体育大学等知名高校。

从圆明天颂的案名就能看出和圆明园的关系，项目距离圆明园北墙仅约800米，与颐和园也不过只有3公里。有“万园之园”之美誉的圆明园，融汇中外园林风格，是中国园林艺术史上的顶峰之作，也是中国古典园林平地造园、堆山理水集大成的典范。

中国千年造园历史曾在这里走向巅峰，圆明天颂潜移默化的汲取百年园林的独特气韵与深厚内涵，尽享得天独厚的生态资源。

海开控股是圆明天颂的开发者，这个见证海淀40年发展，深度参与海淀总部级商务和品质住宅开发的房企，对区域有着非同一般的情怀和责任担当。

海开希望借助如此珍贵的一块宝地，留下一座极致的高端住宅作品，用匠心和专注去突破海淀人居的高度。

圆明天颂的规划容积率仅为1.1，有条件打造成超低密住宅区。所有建筑层数为4-5层，建筑最高仅15米，全部私享电梯厅设计，低调奢华，沉稳内敛，颇有慧者潜锋芒，大隐于市的淡定和从容，深刻领悟海淀高端人群的内心气质。

项目注重每一个开发细节，特邀GOA大象、三磊设计、笛东设计、VLH·IDEAL匠筑四大团队共同精铸品质。

为了让项目形象和精神气质与圆明园一脉相承。建筑檐顶融入新中式风格，与周边人文环境相贴合，在材料和细部构造上，突出现代与精致感，以极致窗墙比融入宽幕设计，中魂西技，别有韵味。

在园林营造上，圆明天颂回归纯粹礼制御园格局，追寻皇家礼序。在设计上用直线元素突出纵向序列感，融合落瀑九天之灵感，打造一轴三庭，十二园锦绣，二十四方雅境。

超大平层设计，主力推售面积为235㎡五居户型，全部四面宽、甚至五面宽朝南向。户型方正、空间极致，功能完整，拓展面积丰富，其理念集京城当今豪宅设计之大成。从诞生一刻，便晋升为海淀时代居住标杆。

其实，高端改善置业的逻辑很简单，一看住宅设计和品质是否符合发展潮流；二看保值增值的安全性和未来上升空间。

第一看容易判断，对市场了解就不会出错；第二看需要结合产业和配套资源进行预估。从这个角度，海淀安全性高，会跑赢各区，而圆明天颂也足够稀缺和极致，未来开盘大概率一房难求。

欢迎关注“地产营销人出品”视频号

新观点、新数据、新楼盘，播给你看