8月12日上午，承德市人大常委会办公室举行新闻发布会，就9月1日开始实施的《承德城镇住宅物业管理条例》的相关问题，回答记者的提问。承德市人大有关领导就《条例》出台的过程、依据、内容和意义做了说明。市政府领导要求住建、城管、市场监督、公安、发改等部门，切实落实责任，加大宣传力度，切实推进落实。
城镇住宅物业管理涉及千家万户，是重要的民生事业，关系到社会稳定与和谐。随着城市规模的不断扩大，物业管理中不断出现新问题、新情况，尤其是《民法典》颁布实施后，物业管理相关主体的权利义务、管理模式也随之改变。市委、市人大常委会、市政府及社会各界都非常重视和关注物业管理，把加强物业管理作为一项重大民生工作提到日程。
2021年，市人大常委会把物业立法列入年度立法计划后，市政府相关部门做了大量工作，经市政府十五届六次会议讨论通过，向市人大常委会提交《条例（草案）》。12月30日，市人大常委会第三次会议对草案进行第一次审议。对征集到的意见进行整理后，形成了《条例（草案修改稿）》。
为保证立法质量，2022年3月中旬，市人大抽调多名法律专家，成立了由人大常委会有关领导、部分常委会组成人员、人大代表、政协委员、法官、律师、学者、教授、媒体代表等多界别人士组成的立法调研组、专家工作组、立法工作专班，深入到4个县区、30多个住宅小区、与13个县区直部门、社区、人大代表、政协委员、业主、物业服务企业120多人，面对面座谈，广泛征求意见，了解真实情况。常委会立法工作机构，组织召开市政府有关部门、专业机构、立法专家等各方面参与的立法座谈会11次，集中修改《条例（草案）》5次，条例文本九易其稿，市人大法制委员会2次审议。此外，还综合运用听证、论证、咨询等方式，不断修改完善。最终，2022年4月28日，《条例》由市第十五届人大常委会第八次会议通过，7月28日，经第十三届省人大常委会第三十二次会议批准，市人大常委会8月4日发布公告，《条例》于9月1日起施行。《承德城镇住宅物业管理条例》历时两年，是我市出台的地方性法规用时最长的一个。
因为我市物业管理现状非常复杂，多数老旧小区没有专业物业管理，问题很突出。
首先，由住建部门提供的数据表明，截止2021年底，全市共有住宅小区2188个、6929万平方米。其中，专业物业服务管理小区899个、5865方平方米，覆盖率为84%。最关键的问题是，全市2000年以前建设的老旧住宅小区1053个，总建筑面积748万平方米，已实施专业物业服务管理的只有154个，222万平方米，物业管理覆盖率仅为为30%。 市中心区共有住宅小区641个、2742万平方米。专业物业服务小区359个、2555万平方米，物业管理覆盖率为93%。
其中，2000年以前建设的老旧小区329个，总建筑面积389万平方米，已实施专业物业服务管理的69个，167万平方米，物业管理覆盖率为43%。也就是说，有一半多的老旧小区没有专业的物业公司管理，给这个旅游城市的环境卫生、生活秩序和社会管理都带来很多问题。其次，从物业服务企业来看，全市有注册物业公司354家。其中，市中心区122家，占34.4%。
第三，从业主委员会来看，全市成立业主委员会的小区只有863个，仅占全市住宅小区个数的39.5%。
立法专家深入社区进行调研
通过市人大组织的专家调研，总结承德市城市住宅物业管理方面存在的问题，主要有以下几个方面：
(一)物业服务企业监管手段严重缺乏
一方面是在国家取消对物业服务企业资质管理的情况下，如何有效地实施对物业服务企业的监督管理缺少明确的政策法规依据，物业管理主体（住建部门）缺少有效监管手段。
另一方面是我们传统的管理模式对物业服务企业规范化服务的监管力度不够，街道社区、业委会、物业公司之间渠道不畅，关系不顺，协调不力，日常管理力量不足（办事处、街道现在承担的各种工作任务太重）。
(二)收费难制约我市物业管理行业发展
业主的交费意识、物业管理观念尚未完全形成，收费难依然是困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。业主不交费的理由很多，主要是物业管理企业服务不到位和房屋质量等开发商遗留问题。物业管理企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业管理企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。也就是我们平时所说的：因为物业服务不好，所以我不缴费，物业因为业主不缴费，所以无法保证服务质量，于是更多的业主不缴费... ...
(三)住宅专项维修资金使用率不高
当住宅共用部位、共用设施设备需要维修更新改造时，业主首先想到的是使用住宅专项维修资金。然而，在使用时按照规定，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主签字难使一些房屋被阻滞在应修未修状态。 (四)物业服务水平及从业人员整体素质有待提高
全市物业公司中一级资质、二级资质企业寥寥无几，不足企业总数的2%，其余均为三级资质企业。当前，运转较好的物业公司绝大多数是由房地产开发公司投资成立，达不到盈亏点，在物业管理服务水平提升上没有积极性。同时，独立运营的物业公司规模小、收费低、利润空间小，加上少数业主拖欠物业服务费，加剧了运营困难。目前，物业管理公司服务内容主要是保安、普通保洁服务及日常水电维修等常规业务，并缺乏物业管理专业人员，导致服务品质难提升。
(五)开发商遗留问题影响物业服务企业正常经营
二是承诺未兑现。业主因开发遗留问题不找或找不到开发商，便成为了不交物业费的理由。此外，有些物业管理企业为了承接项目，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。
(六)物业管理覆盖率偏低，老旧小区物业管理推进难。
目前，老旧小区长期缺少专业管理维护，环境质量普遍较差。乱搭乱建、乱停乱放、乱涂乱画现象严重，生活垃圾不能及时清运，“脏、乱、差”问题十分突出。供水、供热专营设施改造移交难，部分老旧“三无”小区最基本的供水、供暖问题都没有解决。近两年，我市投入了大量资金进行老旧小区改造，但改造后的老旧小区外观美了，道路平了，但还是未能引入专业的物业管理，多数是街道或社区为小区提供最基本的保洁服务，远远不能满足居民需求。（一）重点规定业主、业主大会、业主委员会的权利义务和议事规则。立法的实质是调整业主、业主大会、业主委员会、物业管理公司、建设单位、行政部门之间的法律关系。
（二）对有物业管理企业的小区，探索推行在党组织领导下，社区委员会、业主委员会和物业服务企业各方参与的共治、共建、共享的模式，纳入社区社会综合治理体系，发挥各方面积极性，协调社区矛盾、服务社区群众、监督管理社区工作，及时分析社情民意，调节社区纠纷，实现资源共享，优势互补，相依共促、合作共赢。（三）突出扶持引导，强化监督服务，完善物业服务市场监管体系，健全招标制度，建立公开、公平、公正的市场秩序。完善引入机制，建立诚信平台、加强服务项目查验监督，切实维护业主和使用人的合法权益。（四）完善物业管理企业独立法人制度，使物业管理企业真正成为企业法人，自主经营、独立核算、自负盈亏。
（五）针对物业服务费这个焦点问题，探索推行物业服务费确定坚持市场化方向。
（七）建设前期与后期管理相衔接，明确使用和维护的规定。四、新的《条例》出台后，关键是落实，应该加大宣传力度。
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