在谈这个问题前，我们要先谈谈几个概念：何为加拿大“非居民”？何为税务居民？
既然有“非居民”，就有“居民”，居民就是“持有加拿大公民身份或者永久居民身份的人”；而非居民就是除了“居民”以外的逗留在加拿大的人。
税务居民不一定是“居民”，在加拿大年满18周岁，在加拿大每年逗留超过183天的非居民，就可以申请临时税号成为税务居民。这点对我们来加拿大留学的学生很重要，不仅在留学期间可以退税，也便于留下延续的税务记录。
加拿大是一个自由市场经济国家，非居民可以自由买卖加拿大房产。根据加拿大联邦政府公民法，外国人亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。这点主要是控制财团的，对普通人影响不大。
但是，这些年加拿大逐步受到国际爱好“平和”的人们青睐，包括我们国内来加拿大发展的人们，展示出惊人的购买力，让以温哥华（大温哥华）和多伦多（大多伦多）地区的房价不断刷新纪录。这样，政府不得不推出一些政策来“压抑”房价——
首先，去年8月1日，BC省开始对在大温地区买房的海外买家征收15%的海外买家税（Additional Property Transfer Tax）。今年，在安省，4月20日以后，在安省的“金马蹄”区买房的非居民要交额外房价15%的外国人投机税（简称NRST）。这样在之前的“非居民”交易增值税部分有区别外，的一次最大动作！这个动作，也马上立竿见影，大面积的别墅开始跌价，最近也看到公寓的价格涨幅减低，竞价和成交量减少，所有一切都意味着这个“调控”起效果了，但是业内人士也普遍认为，这个要看下来，供应量是否有所改变，和对当地经济是否形成负面影响，如果这样，“15%”会不会被取消？大家都持乐观态度！这是都是预期，我们说些实在的这15%有机会退吗？
我查了一些资料，分别找到了BC和安省的政策，表明用合适的方法购买，这15%特别税可以退吗？整理报告大家如下：
在BC省，今年有很多媒体报告：
——“特定人群可减免海外买家税的好消息，不少加拿大英文媒体甚至曾直接放出工签即免税的标题。”
但是事实不是这样，在BC的规定你是永久居民或者有加拿大公民身份，才可以退税，所以，必须办理加拿大移民！意思你转工签阶段还是不行的！
“2017年3月17日BC省政府公布的新政策可以追溯，于是产生了退税问题。获得BC省提名后申请退税的自住房买家有两个关键时间点要考虑，一是获得省提名证书的日期在2016年8月2日至2017年3月17日之间，二是房屋产权登记日。
如果在房屋产权登记日这一天或者之前获得省提名证书，就可以申请退还已经缴纳的额外物业转移税。如果是在房屋产权登记日之后获得的省提名证书，是不是还能退税，一般的理解就是看第二种退税情形了——
根据BC省府的政策，第二种可退税的购房者就是在购买自住房之后的一年内获得加拿大居民或公民身份者，日期以房屋产权登记日为准。也就是说，如果省提名证书是在房屋产权登记日之后获取的，但在之后的一年内拿到了加拿大居民身份，一样可以申请退税。
以上所有退税都必须在房屋产权登记日之后的18个月内申请。如果是获得居民或公民身份后申请退税的，还必须在产权登记日之后的92天内搬入该居所，并继续居住至少满1年。
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在安省，是不是也是这样？
什么人可以豁免？
当外国人已经取得移民局的安省移民提名的NOMINEE人士、难民可以豁免。外国人的配偶是加拿大公民，永久居民，或安省移民提名的NOMINEE，或难民，并用于作他们的主要自住场所，则此外国人豁免。任何以上这些人士与不具备以上条件的人士（外国人）联名购买，不管外国人占多少分额，都要交100%的NRST
什么人可以退税？
1）从购房之日算起４年内成为加拿大公民或居民者；
2）全日制学生在校两年或以上的大专、大学留学生；
3）合法的全职工作一年或以上的工签人士。
政府会将将您的税退还并付利息，但要求所购房屋必须是主要居所，并且是他/她及配偶独自拥有。
重要提醒：
1）留学生购房不能与父母联名，否则不可以退税；
2）所需要退税物业不能有用作商业用途，包括出租。
3）从政策开始到现在，还不足一年，还没有人正式办理退税，所以一切要密切留意事态发展；
但是，客观看，长远作为市场经济的加拿大，如果供应上能跟上，本地居民有一定满意度，我认为，15%取消的可以期待的；就算暂时未能取消，也不能退税，对于，我们学生留学生活使用的“刚需”状态，假如你没有特别好的投资，购买一个加拿大房产，来作为平抑一下“气势如虹”的租金，也是一个合理的做法！再者，加拿大房地产行内人士做了一个简单对比，“15%政策”的压抑涨幅，可能不止15%，意思是，现在就算你没有退税15%，加上这15%税的价格，可能都便宜过，如果没有这政策的涨价的价格高！
何况，加拿大房产，如果你和国内同等地段，和质量比较，还是算便宜的！
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