预测未来总是费力不讨好，历史的车轮未必按既定轨道走，你永远不知道明天和意外哪一个先来。比如2017年的政府 16 条打压政策， 2020 年蔓延全球的疫情，2021 年的加拿大闹房荒，谁知道 2022 年是否还有什么想不到的发生呢。
然而这行做久，容易嘴欠，知道未来不可测，却偏要测。还好我的多数客人都很有自己独到见解，凭你如何预测，他自岿然不动，倒叫我没有心理负担。所以，该说接着说，药不能停。
上周专门就 “多伦多地产局 ” 10 月出台的市场观察报告数据，地产局负责人，银行专家们的论点，同时结合自己每天游走在市场上的实战体会，聊了当下火爆房市下，买家持币观望还是立刻入场。
圣诞季除了吃喝，还不就是回顾与展望？最近与同事们聊最多的内容，无外乎明年房市走向，卖家市场是否能持续下去，加息后买家是否仍有入市好机会。今天就这个话题接着聊，算是百家争鸣之其中一鸣吧。
作为个人整体生活态度，固然要 “不念过去，不畏将来 ”，而实现这一理念具体而微的行动之投资或自住，则要 “总结过去，计划未来 ” 。
最近很多准买家，以及要续贷款的业主们，陆续办理贷款额度和利息锁定，上月开始喧嚣的明年加息，似乎已是板上钉钉，就等靴子落地。
假定2022 年连续加息，势必会将一批预算很固定的准买家挤出市场，然而对整体房市的影响也许未必明显。连续加息的事儿不是没发生过，房价在加息期间却只涨不跌。加息是把双刃剑，影响一批人，但却给另外一批买家带来好处。
对于多数早已做好准备，搞定贷款预批，锁定好利息的自住买家，或者，就算加息也要买房的人群，会更果断入市。贷款有时限，好利息说没就没。
对投资客人来说，加息非但不是坏消息，甚至可说是利好。如果部分买家真的因加息买不起房，他们会选择继续租房，房源因此会多些。市场上的租客不减，有利于投资客挑选租客，保证租金收入；而投资买家可以将贷款利息作为开销合理避税。部分自住买家止步，更多投资买家入场，东边不亮西边亮，由此稀释加息带来的房源滞留。
2022 年是否延续目前的卖家市场，也要看房源是否相对充足。如果加息不能让房市缓和，那么房源稍有增加，至少比现在的低点更高些，会让买家们有机会得到更多挑选和讲价空间。
无论大小贷款金融机构，还是中西地产专业人士，基本达成共识的是，明年房市也许因加息稍缓，房源增加，整体上对买家比较 “友善 ”，但仍将是明显的卖家市场。买家也许有机会找到自己心仪房，但很难坐大。即使不抢单，也要行动快，出价稳准狠。
再说，每年开春的房源都会多些，但距离充足尚远，供需平衡仍然难做到，后半年房市走向不好预测。
以约克区的Newmarket 为例，去年10 月的房源在 260 个上下，如今只有 50 多个，如此差距，即使房源增加，也无法到去年的程度。
房源少的一个原因是卖家惜售。如今通货膨胀的厉害，物价飞涨，收入跟不上，买房保值成为一个理念；而且到处都不便宜，卖了再买，只有走的更远，一动不如一静。大家都想买，不愿卖，房子卖了就买不回来，只买不卖才是硬道理，可惜多数做不到。只有那些收入可以保证基本现金流，能贷到款，早买，以租养房，接着再买，时机成熟卖出的人，才是投资赢家。
房源少的另外一个原因，是老人不愿意搬走。这场疫情，养老院成为感染重灾区，婴儿潮一代宁愿住在自己的老房里，也不愿卖房搬去养老院，这就又失去一批潜在房源。
价格上，即便有好房源出来，经历过今年的疯抢，房价已经上去，卖家的心理预期到了一定高度，不会轻易回落，尤其那些不换房，或者短期内没有财务压力的卖家，不到心理价位不会出手。
好多买家亲眼看到，如今市场上的房源渐多，抢单没有过去那么疯狂，甚至有些房流拍，改回市场价接着卖，或者，带着验房贷款条件卖，最后也顺利高价成交。
综合各种数据和大势，我们能看到的是，2022 年房价不会回落，但涨幅会放缓。
即使所有预测都错，明年价格稍有回落，您恐怕未必有那个决心果断出手，怎知不会继续落？买涨不买跌，人性之贪婪连自己都怕。
2022 年是 Condo 崛起年，也是城市包围农村的一年。疫情也许有反复，但终是强弩之末，Condo回归已经成为事实。
从年初开始，我和同事们就开始不停鼓励那些想在多伦多市中心买Condo 的客人，尤其投资客，是时候入场了。虽然彼时租金仍上不来，疫情让很多人对公寓大楼避而远之，但升值潜力弥补一切，从投资角度看，就算买来空置都值得；如果您是刚需自住，全赢。
目前多伦多市Condo 正逐渐接近平衡市场，买卖双方势均，但买家仍有讲价空间和优势，无论投资还是自住，都能拿到好单位好价格。
好多买家喜欢读文章，看评论，听讲座，预测央行是否加息，展望房市是否会崩盘。做功课是好的，但不能过多耗费时间在这上。
上小学时，语文课本里有一篇 “小马过河 ”。说一匹小马要过河，问老鼠河水是否深，老鼠说简直太深，上次它过河差点儿被淹死；小马吓一跳，又问老牛，老牛说一点儿不深，每次过河没感觉，水只到它小腿肚。最后小马决定自己过河，水既没老鼠说的那样深，也不像老牛说的那样浅。
经过研究得出理论后，不付诸实践等于零。实践是检验真理的唯一标准。好运气永远垂青那些勇于行动的人。
过去这些年，我看到很多买家跟市场玩儿，打时间游戏，您最好不要这样，很难赢不说，就您耗费的那些心神，不值得。
投资还是自住，咱们买房是为了生活更好，只要在自己的经济能力范围内，买到赚到。
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