近期能否等来房价向下调整？

这篇专栏写于2021年11月24日。如果有人问，现在什么样的房子最抢手？我会告诉您:没有管理费的镇屋(Townhouse)最抢手！

几个星期前，多年前找我买过独立屋的老客户又找到我，说是要给已经工作两年的儿子买间镇屋(Townhouse)。先看了烈治文山(RichmondHill) 和旺市 (Vaughan)的镇屋，普遍的价格都在120多万甚至接近140万加币，觉得价格太高。于是，我们将买房的目标区域北移到Aurora和Newmarket。

开始时，因为年轻人周一到周五都要工作，大家只能周末看房。于是，那个周三晚上，我找好要看的房子，也提前为买家约了5间镇屋，准备周六上午去看房。然而，到了周五晚上，已经约好的5间房子已经有4间被其他买家用BullyOffer 买走，只剩一间可看了，而且，那间房子的內装修的质量比较凑合，买不落手。

接下来，我们调整成，一发现有好房子出来就立即看房，不再等到周末。终于在Newmarket找到一间客人满意的房子，却遇上抢Offer。查阅多伦多地产局的成交记录，9月底同一条街上相似的Townhouse的成交价是95万加币，然而，昨晚这间Townhouse的成交价被伊朗买家抢到了103万。等于在过去2个月里，这一带的Townhouse价格被推高了8%以上。读者朋友们认为合理吗？

近期能否等到房价向下调整？

目前，土地房价格疯涨的势头像极了2016年底的样子。那么，我们能否在近期等到像2017年4月以后那样的土地房价格大调整？

2017年价格调整的核心原因是当时安省自由党的突然性政策干预。今天，安省保守党政府进行干预的可能性比较小。值得关注的是，联邦自由党政府会做什么。

不过，2017年4月政策干预引起的房价下跌，到了2021年3月底就又涨囬来了。始终，人口增加和超低利率这两个因素对房价上升的推动力量更大，作用也越长久。

所以，我们不妨看看反映房地产现状的具体数据，也分析一下近期可能的走势。

公寓出租市场已经平衡

我们还是先看公寓出租市场，跟踪颇具指标性的多伦多市中心公寓楼最密集的那一小片区域:最靠湖边的Waterfront Communities C01。那一带在MLS上招租的公寓数量的变化如下:第1波疫情开始升温前的2020年3月中旬，有800多间;  第2波疫情开始严重时，2020年11月初的数字是2541间，到达顶峰。然后，到了2020年12月30日，降到2122间，开始明显下降。随着大学生准备返校开学，在2021年8月初，这个代表供应量的数字降到只有539间。当时，上述区域在30天內共有1067间公寓成功租出。现在，供应量有606间，过去30天成功租出522间。目前，公寓出租市场是稳定且平衡的市场，租金也回到疫情前的水平。

公寓买卖温度适宜

自2020年11月底，市中心的公寓买卖开始升温。到2021年3月份，市场进入明显的”卖家市场”，Condo 现房非常抢手，成交价格也迅速上升。不过，自4月份到年中，市场没有3月份那么火热。我们看看这一片地方的成交量变化趋势:整个3月份，成交383间。整个4月份，成交303间。整个5月份，成交285间。成交量下降的趋势比较明显。但房价已经超过第1波疫情前的水平。

目前，这一带有370间公寓单位上市待售，过去30天的成交量为241间，存货量大约为月成交量的1.54倍。这样的供求比例预示着，未来一段时间里公寓价格还会继续上涨。

 约克区土地房的市场动态:  

真正需要关注的，正是约克区的土地房市场。特別是在华人聚居的万锦市 (Markham)！

在万锦市，在刚刚过去的30天里，包括独立屋/半独立屋/联排镇屋，总成交量是278间。现在，市场上只有213间各类型房屋供应。供求比例降到了0.76。(9月中下旬的供求比例是0.93。) 供应量相对下降，买家朋友们只能抢房子，这预示着房价还会明显上涨。

回顾4月中旬的数字: 当时市场上有470间各类型房屋在MLS挂牌待售，30天的成交量为441间，供求比例约为1.07，月成交量差不多等同于存货量。到了6月下旬，当时的月成交量是350间左右，供应量有420间左右，供求比例大约为1.2倍。

在列治文山地区，在刚刚过去的30天里 ，包括独立屋/半独立屋/联排镇屋，总成交量是224间，现在市场上有239间各类房屋在MLS挂盘出售，供求比例大约为1.07，比万锦市的供求比例宽松一点点。但是，在9月中下旬，供求比例还有1.61倍。进一步回顾6月下旬的数字是，月成交量大约为260间，当时市场上有大约470间各类房屋供应。供求比例大约为1.8倍。

我们看到的是，供求比例在6月下旬的时候略有松动，如果那时买房，买家的竞争比现在小一些。目前，卖家不愿意卖房，买家为了抗通胀而积极买房，这就造成了供求比例在紧缩，未来几个月价格就会继续上涨。

最后说说旺市，在刚刚过去的30天里，包括独立屋/半独立屋/联排镇屋，总成交量是249间，现在，市场上有182间各类型房屋在MLS挂牌待售。供求比例大约为0.73倍。对比6月下旬，月成交量大约是375间，当时的供应量是470间上下，供求比例大约是1.25倍。

旺市的人口结构与万锦列治文山有很大的不同，那里的华人並不太多，主要是其他族裔。然而，我们也看到供求例在明显紧缩，房子供应量不足，各族裔的人都在抢房子。

买家卖家的心态会不会逆转？

如果只看市场成交数据，我们真的找不到近期房价向下调整的可能性。即使房贷利率在2022年第2/第3季度开始上升，也只能对房价上涨起到 ”轻微的刹车”作用。

但是，还有一种可能，会引发买家和卖家的心态突然逆转，让卖家急于卖房，而买家不敢买房。那会是什么呢？唯有政府的突发性政策，像2017年4月那样！不过，目前还没有迹象表明这样的改策可能在近期出笼。让我们密切观察吧！

(作者为全职专业地产经纪，讲流利国粤英语，提供房屋买卖与出租管理的全过程专业服务，为客户免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。欢迎扫描二维码加微信，査阅更多以往的专业文章和最新房源精选。)