如果我说，多伦多的房地产市场目前有些狂热，恐怕赞成这种说法的读者会远比反对这种说法的读者更多一些。在狂热的市场中，总会发生一些平时不应该发生的事！
这两天，有两则成交信息引起众人的议论。首先是位于旺市Thornhill 地区的一个Townhouse End Unit 卖出了天价: 216万5千加币。其中参与的两方经纪人都不是华人。
另一则成交记录却是由两个华人经纪创造的。在万锦市Hwy 7 和Warden 一带，一个600多呎的公寓单位卖出了90余万的价格。更有趣的是，这则成交还引出一个”英雄救美” 的故事: 有人觉得为买方服务的美女经纪被卖方的男经纪Bully 了，让买家花了冤枉钱。这时，卖方男经纪在社交媒体上力撑美女经纪，说是价格不贵，两人合作很愉快。
其实，如果想知道，买家是否买贵了？可以有客观的方法验证出结果。一是经过银行贷款评估Appraisal程序。如果评估不到签约的成交价，那就是买贵了。二是，即使不贷款，没有银行评估的程序，大家只要看看这栋楼里相同房型未来3到6个月的成交价，有没有超过这个” 英雄救美价” ，也就看明白了。
以专业和冷静应对狂热
在目前狂热的市场氛围中，买家和买方经纪人最应该做的事是保持冷静。买方经纪人更是必须以专业的态度和专业技能为买家做好两项重要工作。
首先是精确估算房价，在谈判开始前做好细致的准备工作。过去的实际工作经验表明，房价也是可以精算的！ 通常，有经验的买方经纪会在大量已售和待售物业中，找出可比较的例子，综合考虑如下因素:地理位置，占地大小，房屋建筑面积，建造年代及装修新旧，以及同类物业现时市场上的供求比，然后，可以加上几个百分点的”预计升幅” ，就可推算出待购物业的合理价格区间，帮买家出Offer时已经心中有数，自然不会让买家买贵了。
二是运用专业的谈判能力和技巧，用各种方法尽量说服卖家和卖方经纪接受有利于买家的售价，为买家省钱。而且，抓住对买家有利的谈判时机也很重要，例如，在准确估价的前提下使用Bully Offer。说实话，同一个房子，不同的买方经纪去谈判，谈成的价格可以相差相当大，区别就在于买方经纪的经验和能力。
合理价位买到列治文山独立屋
我可以与大家分享一个实际操作的例子，看看如何在狂热的市场中用合理价位买到房子。
在列治文山中部有一条很美的街道叫做 Regent Street，附近有Mill Pond Park。记得那是十几年前的冬天里，我第一次来到Mill Pond参加冰雪节，在结了冰的湖面上乘坐马拉雪橇，感受这个充满英伦风的西人社区的浪漫氛围。
我为买家朋友买下的这间独立屋就位于Mill Pond社区，从Regent Street转进宁静的B街，就会看到这栋独立屋正立面的两根门柱高大气派。这栋面积3000呎(首层加二层)左右的双车库独立屋平面布局合理，首层有专用办公室，二楼有四个睡房三个卫生间。此外，，地下室专业完成，有厨房还有配桑拿室的卫生间。看卖方经纪人提供的照片，前院后园的花草都显示出西人屋主的欧式品味。
当天上午和下午，我带买家朋友看房两次，当晚下Bully Offer，争取到一对一谈判的机会。我确实是用了白纸黑字的数据去影响卖家和卖方经纪人，让最后谈成的价格相当接近我精算出的市场价格(Market Value) ，但我依然可以说，这个160万略微出头一点的成交价是合理的，我们真的没有欺负卖方。要知道，当时谈判时，在那栋独立屋主餐厅长条桌前就坐的六个人当中，有三个是卖家夫妇和女儿，再加上卖方经纪团队两个人，代表买方的就只有我一个人。我相信，谈出来的成交价是公正的。
真正有趣的事发生在签约成交到最后交接产权的这段时间里。
首先是卖家希望毀约。卖方经纪人给我打电话，要求双方解约，签Mutual Release，原因是，卖家一周以前将房子卖给了我们，后来发现周围其他房子的卖价都很高，卖家现在已经后悔。言下之意，是我们买方买便宜了。
作为买方经纪人，我代表买家给出的答复当然是非常明确的:
1. 此案合同已经是不可撤消买卖合约 (Firm Deal) ，任何一方无权单方面解约。
2. 我的买家不同意解约，因为我是认真的买家和用家，孩子们需要上Pleasantville小学(全安省2900余所小学中排前100名)。
3. 谈判过程是公平的，所签买卖合同(Agreement of Purchase and Sale) 完全合法且无错漏。
4. 买家已经请好律师，准备接收房屋产权。如果卖家真想尝试解约，请准备打官司，与我方律师交涉。双方经纪人不适宜再接触”解约”话题，只应该尽力保障平稳交接产权。
第二个有意思的细节就在很行评估Appraisal 程序上。我帮买家谈下来並经买卖双方签字认可的价格是162万，银行评估的价格是170万。读者朋友们，运个案例可以说是”160万的房子买便宜了8万，大约5%” 吗？
以上分享，都是真实案例。碍于”私隐条例”，我不能在本文中给出提及案例的具体地址。如果有朋友有进一步了解的兴趣，可以私信我。目前的市场虽然狂热，但是，更重要的是，买家朋友和买方经纪人要用冷静和专业态度去应对！
(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。)
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