世事变迁之快令人眼花缭乱，比如我一直居住的约克区北部，近十年里开发商大批兴建独立屋小豪宅，大户型镇屋，又新又现代，价位上更吸引人，投资出租物业明显多起来。
刚好本月我在这边有一个独立屋上市，与卖家沟通过程中，生出诸多感慨，趁此机会，今天就聊聊物业上市前及卖房过程中须注意的细节。
定价至关重要。低开高走？高开低走？这是个问题。
多数卖家首次与经纪见面时，更关心的是房子能卖多少钱，上市如何定价，至于家里有哪些地方要升级，如何收拾等，真没那么积极听，至少，不是排在第一的问题。
无可厚非，卖房前定价确实非常重要，业主关心自己最后入袋多少，经纪注重定价是否稳准狠。一旦物业上市，如无十分必要，价格不宜变来变去，尽量避免买家们徒生猜疑。
多数卖家，尤其自住业主，对自家物业有迷之自信，怎么看都是整条街最靓的那个仔。然而卖房不能感情用事，卖低卖家受损失，同时也拉低整个社区房价，要不得；过高会吓退潜在买家，容易被同社区其它待售物业做促销靶子，且滞留市场过久。所以物业上市前的定价，要求经纪判断精准，卖家愿意配合，双方真正能达成共识；而不同市场下的销售策略，也决定了初次上市定价的不同。
买家市场：意即卖家屈尊求售，形势有利于买家，经纪通常会建议业主看大势和行情，正常市场出价，预留出适当空间以备与买家谈判，所谓 “高开低走 ” ，这也是传统要价。此类标价更需精准，事先对周围社区同类物业有充分的内外比较，对市场大势有足够预判，争取一价到底，直至满意卖出。
卖家市场：比如2022 年初，房源少买家疯，此时经纪通常会建议，低于甚或远远低于市场价上市，力求吸引买家，引起竟抢，所谓 “低开高走 ” 。这也是火爆卖家市场下流行且行之有效的销售方法。
抢Offer 看似简单，好像谁出高价就卖给谁，其实不然。整个上市过程，尤其与潜在买家经纪的沟通中，都是对卖家经纪操控和判断能力的考验；统一收单那天，时间紧，突发事件不断，经纪要有很强的控场技术，能把握住每个稍纵即逝的最好价，敏锐判断出有经济实力的诚意买家，保证后续交接顺利。台上一分钟，台下十年功。
平衡市场：当前市场为例吧，虽然很多社区貌似已经进入卖家市场，大部分社区仍处在买卖平衡状态，严格说，如今房市算 “不均衡 ” 旺季。这样的市场下，如果您家房子装修完善，亮眼吸睛，可以考虑 “低开高走 ” 抢Offer ；若物业整体状态平平，卖家不愿承担展示期间各种压力，统一收单的心理负担等等，也可 “高开低走 ”，一对一谈判也许更适合心理承受力差的传统卖家。
我个人比较倾向 “低开高走 ” 竟抢。即使在平衡市场下，低开也能最大程度吸引买家来看房，从而引发竞争，完成 “高走 ” 。即便最后价格没达到卖家心理预期，那就改回市场价，诚意买家由此得知卖家大概底线，至少有上限在，仍会回来出价。
开篇提到的我家社区新上市的几套房，都不谋而合采取 “低开高走 ” 策略，部分效果还不错，其中 3套已在设定的统一收单日卖出，价格中规中矩，虽然远未到去年高点，但比年初好很多。
另外 3套流拍，俗称 “ 没抢起来 ”。这几套我都去看过，流拍原因应该是最好出价未能达到业主期望值。这 3套物业随即重新上市，回归市场价，要的可真不低。不过如今房市处在上行阶段，卖家若能耐心等待，相信会有好的收获。
接下来简单聊聊物业上市前的展示准备。房子如何让买家过目不忘，这与定价一样重要，甚至更重要。当然也看市场说话。
买家市场：房源充足，供大于求状态下，那些无亮眼之处，软硬件都凑合的物业，更容易被挑挑拣拣，剩在市场上好久，甚至会成为人们眼里的 “问题房 ”。所以大形势不利于卖家，业主还不想在价格上让步的情况下，那就尽量做好物业展示准备。该升级的最好升级，尤其性价比突出的地方，比如地毯换地板，全屋重新油漆，从味道到视觉，焕然一新；升级厨房和卫生间耗时耗钱，但也是非常加分的项目。
卖家市场：买家疯狂抢购，随便出来一个什么房都能迅即卖掉，此刻业主若有卖房的心思，万万不要拖，更不必纠结某些细枝末节，或者做耗时耗钱的大动作。天下武功，唯快不破，机会稍纵即逝，相信很多卖家有这种体会。
去年初我代理一户卖家，西人业主特别轴，一根筋非要等刷油漆的上门，偏偏油漆工活多，不能立刻做。我当时已意识到市场危险，但怎么劝都不行，硬是拖了两周，错过最佳上市机会，还好不算太晚，最后我们这个物业借着市场滞后的余温，卖的不错，更远远好过如今上市。
无论何种市场，抛开其它不说，业主卖房前做物业升级当然只有好没有坏，哪怕只做一件也好过没有。如果真的没钱没闲，不想升级还急着卖，那么至少要做到：
1.物业内所有设备，从大到小，新旧不论，必须是正常工作状态，比如家用电器，抽水泵，卫生间马桶，甚至门铃等。
2.室内无杂物堆积。卖房前彻底来个断舍离，比如占地方的沙发，只留下作为装饰用的一套，其余放在车库或干脆扔掉。杂乱无章小摆设，密集家庭照片等，无比要无迹可循。东西都太陈旧索性空房卖。如果能东西，保证室内大小物品，不能超过三个尺码，颜色最好同一色系，不超过三种。除非您有能力把反差玩儿好。当然，做专业售前装饰非常有必要。
3.干净是必须的，没有最干净，只有更干净。一个纤尘不染的空壳房，也能吸引到买家。
就到此吧。祝您卖房顺利，过程愉快，双方共赢。
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