7月29日,长周末之前的星期五,是我的买家朋友收房子的产权交接日。中午12点,卖方经纪人打来电话,说” 卖家今天到下午6点钟也搬不出房子” 。他的话,让我当时心头一紧: “卖家不会在耍什么花样想不交房子吧?” 为什么会有这样的疑问?因为,我为买家朋友买到这栋双车库四睡房独立屋的价格实在是太低了。
低价买到列治文山双车库独立屋
在这条位于Bathurst和Bloomington 东南角的T街上,在5月20日,我为买家拿下这房子的价格只有91万加币。到了7月21日,同一条街上斜对门的一栋独立屋,平面布局一样,占地大小相近,地税基本一致,只是外立面和内装修有些小不同,售价高达111万。两栋差不多一样的房子,前后只差两个月,售价差了20万加币。换句话说,卖给我们房子的卖家只能收到91万,但是,在他交房之前的一个星期,他发现,邻居的房子多卖了20万。卖给我们房子的卖家会后悔吗?会想办法毀约吗?
可以先吿诉读者朋友们答案。下午3点,双方律师完成产权转移的书面法律手续。晚上10点,卖家终于装车完毕,当着我的面将最后一把钥匙交给我的买家。夜里10点半,我和买家朋友完成收房后的检查,没发现有损坏需立即修理的项目,房子状态基本完好。至此,我的买家以低价真正买到並实际拥有了这栋独立屋,我也圆满完成了又一个专业服务任务。
这条T街的所有成交数据都存储在多伦多地产局的成交数据库中。如果去查列治文山的独立屋平均成交价,从5月到7月,两个月之间升了超过20%吗?没有!事实就是,买家朋友和我一起抓住了机会,买便宜了。
买家朋友免费得到专业服务
在我们所居住的安大略省(Ontario) ,绝大多数的房地产交易在合同谈判阶段至少有四方参与,即买家/卖家/买方经纪/卖方经纪。(有些重大交易的谈判阶段,会有律师等专业人士介入。)
在本地本行业的长期传统中,存在着设计精巧又合情合理的买卖佣金制度。通常,由卖家支付总额佣金(Total Commission) 给卖方经纪公司(Listing Brokerage) ,卖方经纪公司再将总佣金分成两份,自己留下一部分给卖方经纪,另一部分在成交后支付给买方经纪公司(Co-op Brokerage) ,最后分到帮买家买到房子的买方经纪手中。由于总额佣金都是由卖家支付的,买家朋友使用自己的买方经纪时,並不用付费给买方经纪,等同免费得到专业服务。
这样的买卖佣金制度是否对卖家不公平?也不是啦!如果我们看过去几年甚至几十年的房价升幅,我们就会发现,绝大多数卖房的人是赚了大钱的。那么,赚了钱的人为整个交易系统提供运作费用,金额只是几个百分点,应该不算什么大的负担。反过来讲,大家买房子的时候,总是感到手中的钱不够多,就不要再付费给经纪人了。这样的制度正好体现出加拿大特有的人性化关怀。
买家经纪应为买家做什么?
专业的买方经纪至少应该为买家做好两大工作,首先是精确估算房价,在谈判开始前做好细致的准备工作。过去的实际工作经验表明,房价也是可以精算的! 通常,有经验的买方经纪会在大量已售和待售物业中,找出可比较的例子,综合考虑如下因素: 地理位置,占地大小,房屋建筑面积,建造年代及装修新旧,以及同类物业现时市场上的供求比,就可推算出待购物业的合理价格,帮买家出Offer时已经心中有数,就不会让买家买贵了。
二是运用专业的谈判能力和技巧,用各种方法尽量说服卖家和卖方经纪接受有利于买家的售价,为买家省钱。说实话,同一个房子,不同的买方经纪去谈判,谈成的价格可以相差不少,区别就在于买方经纪的经验和能力。这里可以向大家披露的是,在本文开头的案例中,卖方经纪在5月19日将房子挂出来卖,而5月20日是Victoria Day 长周末之前的星期五,我必须在这天中午12点左右让卖家接受Offer,並在下午3点之前将订金本票(Deposit Bank Draft) 送到卖方经纪公司(Listing Brokerage) ,否则,长周末三天看房的人一多,我们绝无可能只用91万拿下这个房子。
把握住细节,事情就成了。事成之后,我将我与卖方经纪的谈判过程讲给我那读过商学院的买家朋友听,他也认同,” 有技巧” 。而且,在这个谈判过程中,我还使用了一种合理合法的” 特殊操作” 来说服卖方经纪和卖家接受买家的最终价格。
用谈判技巧为买家省钱,这並不是唯一的案例。记得几年前,我为另一位买家朋友谈成了合同与价格,也为买家预留了有关贷款及验房的保护性条款。然后,我的买家因验房发现的小问题合法地退出合同並取回订金。然后,卖家第二次上市把房子卖给了第二个买家,最终价格倒比先前我为第一个买家谈成的价格高出2%来。换句话讲,我为第一个买家谈成的价钱是低了2% 的价格。
其实,一个真正有经验的专业地产经纪可以为客户朋友做更多的重要工作。例如,在带买家客人看房时,要象半个验屋师,能帮买家事先发现待买房屋是否有重大隐患。在帮买家客人起草合同时,需要有律师一样淸晰的头脑並使用严谨的文字,组成能保护买家利益的买卖合同。(当然,地产经纪不可能代替律师。) 此外,帮助异地来多伦多买房的客人预先审批房屋贷款,让他们一落地就可以无后顾之忧地全心全意地选购房屋。
对买家客人来讲,最有利的局面就是,有专业的地产经纪带领整个购买过程,又能介绍专业的验屋师/律师/银行经理随时提供专业服务。这样,买家客人就有了双保险,买家的利益得到最大程度的保护。您就真地可以高枕无忧了。值得指出的是,买家使用专业的地产经纪为自己工作,只有收益没有支出!
人的一生总会买几次房子。希望您也拥有一位给力的专业的地产经纪为您服务!
作者: 白金林 James Bai,Right At Home-安居地产
(作者为全职专业地产经纪,以国粤英语提供房屋买卖及出租管理等全方位服务,免费估价。本文纯属个人观点,欢迎各位指正,期待个案交流。 )
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