衣、食、住、行，这是每个人每天都离不开的生活四大要素。无论是在北美，还是在中国大陆，我们绝大多数人的家庭最大开支都是用于住房的开支。住在自己买的房子里，我们是在经营自己的房地产。住在别人买的房子里，我们在付租金帮助别人经营房地产。事实上，无论我们是否意识到，只要我们活着，我们的一生都离不开房地产。不离不弃，这就是我们的人生与房地产的关系！
租房vs. 买房
也许有人会说，“多伦多的房价就是华人炒起来的”，“华人最爱买房子”。其实，在华人移民朋友还没来加拿大之前的上百年里，多伦多的房地产市场也在一路向上发展。西人朋友们早就明白，是否拥有房地产，会对人的一生产生巨大的影响，尤其重要的是，决定了人晩年的生活质量。
1999年，我刚到多伦多，就在主流大报<<Toronto Star>>上读到一篇题为<<Have, or Have Not>>的文章，大意是说，如果买房，人们通常会贷款，摊还期 (Amortization) 一般为25年。25年里，买房人的支出用于还贷款，租房人的支出用于付租金，金额可能相差不远，然而，25年以后，结果会相差很远。买房的人，手里会有一间供完贷款的房子，並且享有物业升值的收益，用西人的话讲，买房的人属于“Have” 型的有产者。可是，租房的人将钱交了租金，到头来手里还是没有房子，更没有机会赚取物业升值的差价，依然属于“Have Not” 型的无产者。假设人在晚年时突然需要一笔钱，买了房的人可以售房变现，或是抵押房子去贷款，而一直租房的人就没有这么容易筹钱了。到生命的终点，能否留下点什么，更是明显看出“Have” 和“Have Not” 的区别。
步步登高---换房的“1+50% 定律”
与上点年纪的西人老经纪闲聊，听他说西人社区靑年人开始买房，到老年人卖房的不同故事，发现西人一生买房卖房的典型的循环。
青年人读书时住在父母家里或是租房，工作后尽可能存钱攒首期，稍有能力，就先贷款买公寓楼房，开始拥有自己的房地产。然后，结婚时或是快有第一个孩子时，卖公寓楼房，买镇屋或半独立屋，因为镇屋或半独立屋的睡房和卫生间都多，还可能有一个小院子让孩子玩耍。接下来，孩子多了，工作职位和薪水都更高了，就卖镇屋或半独立，买入独立屋，独门独院，孩子更开心，自己也能享受更大生活空间，更可以请朋友开Party，有点吵闹也不怕影响他人。最后，等孩子们上学、结婚，他们自己买房搬走之后，或是等到干不动剪草、铲雪的体力活儿了，上了年纪的老人家会卖掉独立屋，买个好点儿的公寓楼房去住，因为独立屋贷款基本还清，房价也升了一大截，一买一卖之后手中还剩一大笔钱，每年都可以潇洒地去外地度假，享受高质量的晚年生活。
这样一个步步登高的过程貌似随机，但实际上有一个“1+50% 定律” 在起关键作用，这个定律可以帮助朋友们决定何时换房，换到哪里。“1+50% 定律” 是指，我们要买的下一个房子的房价大约等于手中这个房子目前的市场价再加50%左右。这样每隔几年循徐渐进地主动换房，毎次换房后的负担不会突然加重太多而影响生活质量。这是因为，只要没买错，手中的房子多少应该升点值，又还了几年贷款，卖掉以后，净值应该不小，加上过去几年多少存点儿钱，算下来，会有一笔更大的首期。华人朋友们勤奋好学，几年下来，很可能有升职加薪或者生意扩大的进步，银行会愿意给更大一笔贷款。更大的首期加上更大的贷款，不就是更大的房子吗？在我经手的众多案例中，一个普通的技术移民家庭走过这样一条路，买的第一个房子是20万左右的公寓，几年后30万左右卖出，买入45万左右的半独立屋。再过几年，将手中的半独立屋以70万左右卖出，买入100万左右的独立屋。其实，这可能是很多技术移民家庭走过的换房之路。走得越早，每一步买房的价位就越低，到目前赚到的独立屋升值幅度也越大，未来还清贷款可以无忧无虑去旅游度假这一天也能来得更早。
公寓vs. 独立屋
近年来新登陆的华人移民朋友们更加有福。因着过去30年中国大陆经济飞速发展，尤其是过去十几年中国大城市房价近10倍地翻番，只要在大陆卖一套楼房，就可以轻松地在多伦多买一间独立屋。据我所知，不少华人朋友拥有不止一间独立屋，甚至拥有各种不同种类的房产，例如，还有公寓楼房。
大众化的房地产价值理论应包含两个简单的核心公式。第一个公式: 房价= 人口/ 可利用土地。就大多伦多地区而言，随着外来移民数目越来越多，而热点区域的土地面积有限，长期来看房价会持续上升。第二个公式: 每一单房地产买卖价值=房屋价值+土地价值，其中，实体房屋随着年头老化失修破败，有可能贬值，但是，脚下的那块土地的价值是核心价值，将会随着本地人口增加而升值。
过去十几年里，我们明显看到一个事实: 有土地的房子，尤其是独立屋，升值幅度大于公寓楼房。所以，在经济能力许可的情况 下，哪怕是“踮着脚尖儿” ，我也建议大家在好校区买进拥有土地的独立业权(Free Hold)的自住物业，包括无管理费的镇屋、半独立或独立屋，占地面积越大越好，房子越新越好，这样做，房产升值空间比较大。简单来讲，要换房，换大地段的房。这样做的好处是，无论自住物业升值多大都可免税享有资本回报。我认为，万锦、烈治文山和旺市的土地房升值潜力都很大。沿着Highway7以北，一直到Elgin Mills, 甚至到19街，西边从400号高速公路，一直到东边的9Th Line，这些区域大多数社区都是好区。特点是人不太多，道路较宽，房子较新，房龄大都在15年以下，而且很多学校排名都相当好。房价稍微高点，但是物有所值。
当然，对于经济能力处在起步阶段的年轻朋友们，首先要量力而为，要力争在合适地点早买公寓早上车，开始自己拥有房地产的人生。经验告诉我们，只要进入了市场，就像站到了大商场里向上行走的自动扶梯上，房价通常会水涨船高，让我们上台阶时更省力气。然后要适时换房，一步步向上走。如果不换房，可能会错过一些好的机会，但是具体换房换到哪里，一定要请专业人士帮忙。
投资经营我们自己的房地产是一项永远都做不的功课，长期持有长期经营，会让我们的生活越变越好！
作者: 白金林 James Bai，Right At Home-安居地产
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