今年一月份卖的最火，最让人始料不及的，大概非Condo莫属了吧？
无论是Condo传统便利高尚区：地铁沿线，Yonge街东部，多伦多大学周边，南起湖边，北到地铁线终点；东边的Whitby， 西边的Mississauga，大户型多单元，小户型没车位，全部热卖，再没有前两年Condo上市待售期间业主的焦灼等待和被所有看房人的无底线降价刁难。
2017年1月份“最扬眉吐气业主大奖”，当属那些守得云开见月明的Condo主人。
住Condo的人，不用像住独立屋的人们，冬季扫雪，夏季除草，各种房屋保养和维护。但是，独立屋比Condo便利的是：宠物随便养，猫狗满地走。这些人畜无害的宠物们，即使随地大小便，只要是自己领地，那么，它们除了对主人有交代，其他人自然无权过问，因为，其他人也看不到啊。
那么，问题来了。Condo是共管公寓，一栋大楼里每层每户的居民，上有Condo法案，中有Condo董事会的规定，下有物业管理公司的随时监控，这样的情形，养宠物的人们怎么办？
多数人知道，不同Condo大楼的规定不同，有些楼完全不可以养宠物；而有些大楼对宠物的要求是：限制。意思很明显，可以养宠物，但是什么样的宠物，是否容易有很大噪音从而引发住户之间的纠纷等，物业管理会有很多说法。当然，对于养宠物的人们来说，只要可以养，这个“限制”字眼，也是能做文章的。
举个例子。一位租客，入住新租来的Condo时，带着自己形影不离的猫。物业管理人员对她说，她是租客，不能养宠物。
这个说法，看上去最明显的毛病是，租客和房东，在居住过程中，应该享有同等的权利。不能因为是租客，所以即使楼里没有禁止养宠物的规定，租客也不能养。物业管理人这么说，几乎就是触犯了人权。
那么，如果房东和租客签署的租住协议上有一条：租客同意不养宠物，那么，即使楼里规定可以养宠物，租客也不能养了呢？感觉有点儿绕口令啊。
答案是：在安省，根据“房东和租客委员会”的规定，房东不允许租客养宠物是没有法律约束力的。
有些租客为了尽快租到房子，在合同里同意任何条件，包括不养宠物，甚至，不吸烟。而这些租客搬入租住物业后，开始养宠物，吸烟，房东只能装作没看见。因为，看见了也是白看见，您在合同里的规定是不合法的。
除非，租客吸烟损坏了家具，或者，租客养的宠物干扰了物业里其它租客的正常生活，并引发投诉，房东才可以据此采取相应的行动。
在住Condo方面，“民宅出租法案”规定，出租合同不能超越Condo法。就是说，如果Condo说不可以养宠物，那么，即使租客表明自己有宠物并得到房东的允许，而租住的Condo不允许养任何宠物，租客也不能养。反之亦然。
这个租客不允许带自己的猫的说法，如果到了法院，判决首先是，租客可以养家居猫，任何阻止行为都是不合法的。其次，Condo大楼对住户的规定必须一视同仁。业主可以养宠物，租客也就可以养，反之亦然。
法院确实曾经支持Condo大楼里关于每户养宠物的数量或宠物体积的限制规定。法院的理由是，在火警或救护需要下，工作人员在通过高层楼道或使用电梯时，可能会因为住户们养的宠物们在里边走动而影响正常工作。
当然，如果只是针对上述的这个租客养猫事件，这些规定其实都不合理。因为家居猫的体积和活动范围有限，不影响公众设施。
一个有趣的事情是，Condo大楼里的某些规定，是根据大楼的特殊环境和居住条件而制定，从法律角度来讲，不需要合理。听上去有点儿不知所以，但确实存在。
比如，某个大楼里的物业管理公司要求每户住家不得养两只以上的宠物，并且，所有宠物必须要拍照，上交给物业管理公司。
听上去似乎有点儿违背人权，或猫狗权。然而，法院的观点是，限制宠物数量本来也是合法的。至于宠物们要拍照存档，似乎也没有什么不合理的地方。即使有点儿不合理，共管公寓委员会可以将这些限制条文作为修改条例加到公寓声明中去，因为公寓声明不需要合理，自然可以有效执行。
这就牵扯到了另外一个问题，如果您买Condo单位，卖家说您可以养宠物，而您的律师在读 Condo Status 时，说在Status上写明“不允许养宠物”，那么，您就不可以养宠物。同样的原因，凡是注明在Condo声明里的规定，不必合理，并有执行效力。而如果只是一个规定，但并没有在Condo声明里注明，而法院曾经就养宠物问题做过明确的判决，禁止住户养宠物是不合法的，从而没有法律效力，那么，这条“禁止养宠物”的规定则可以设为无效。
说完宠物，简单说说Condo的出租。有些人在买Condo物业时，本来的意思就是要出租。更有一些人，有大把时间打发，想着将自己的Condo单位装饰一新，放上实用的家具，做短租生意，并且在Airbnb上打广告招租。
一位年轻人因为不断自己找短期租客，继而将自己的Condo单位招租广告打到Airbnb上，而收到物业管理公司的信件，要求他必须立刻停止这种行为，并限期将在Airbnb上的广告撤回。
年轻人不明就里，询问律师，得到的答案并不乐观，Condo大楼管理层确实有这个权利要求他这么做。很多Condo大楼管理部门将出租期限限制在半年以上，而这样的规定，把绝大多数Airbnb上来的人屏蔽出去了。
Condo委员会甚至把这项规定写在Condo声明里，您在读Condo Status时也可以看到。前边我们已经一再说过，Condo声明里的条例不必合理，可以有执行效力。管理层这么做的目的是，限制Condo大楼里的人员过于杂乱，从而保证那些长期居住楼里的业主和长期租客的安全和安心。
总之，住Condo其实有很多潜规则，或者，明确的规则，诸如单位内水管坏了是否由业主负责，公众设施是否可以开趴体或做在阳台做装饰。这些构不成您买Condo 的决定性因素。
而宠物和Airbnb的规定，可能会让很多买家三思。毕竟，爱犬和爱猫是自己生活的一部分，如果您看好的Condo大楼里真的规定不能养宠物并在声明里注明了，您也在Condo Status里看到了，您也许要想想是否可以和宠物分离。
如果您买Condo 的目的就是为了短租赚快钱，那就更要三思，明确您买的这个楼，没有限制短租的规定。
作者：Alice Chen，Broker
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