市场供求发生转变，卖房方案要随机应变

今年的前三个月，应该十几年来房子最好卖的一段时间。在外人眼中，任何一个房子，不管是独立屋，还是公寓楼房，只要一放上市场，都会立即引来哄抢！

无论是华人经纪，还是西人经纪，卖房时都会用抢Offer的方式:  房子上市，设定一个抢Offer的日子，到时候就会有几个甚至十几个买家来抢，肯定能卖个高价。表面上看，卖房子也太容易了嘛！

不过，刚过去的一周里，抢Offer的方法可是不太灵光了---有不少房子在抢Offer那天根本就没有买家来下Offer。

什么原因呢？最主要的原因是市场供求比例发生了显著变化。

作为常年在第一线为客人买房卖房的专业地产经纪人，我会画定不同区域来统计房屋上市与成交数据。

例如，在我常年关注的Bayview高中校区周围，我画出了一片包括了大型豪宅，中产阶层独立屋和镇屋，以及旧式平房等物业的区域。在今年1月下旬，这个区域内供出售的各种类型的物业只有20多间，同时同区，供出租的物业有60多间。到了4月中，同区供出售的放盘物业达到60间，供出租的物业有40余间。到了4月底今天再查MLS，供出售的放盘物业多达75间，供出租的物业剩下34余间。市场变化的趋势很明显---屯房的人少了，卖房的人多了。房子没有以前那么好卖了！

其实，要想成功卖房，首先需要卖家朋友对专业经纪人的信任与合作。同时，更要求卖方经纪人有丰富的实战经验，要能够审时度势，随机应变，注重细节，避免误判。这样，才能与卖家朋友一起当机立断，吸引並抓住市场上有实力的好买家。这里，我愿意与大家分享两个自己的案例。

做好上市前的准备工作

第一案例发生在Finch和404附近。那年的暑假期间，卖方Y先生找到我，希望我能将他们夫妇的房子卖出个好价钱。说实话，当我亲眼看到这间位于Finch和404附近的半独立屋的内外状况，又听到Y先生说出他希望卖到的价钱时，我不得不实话实说，这是一项很有难度的工作。然而，很多时候，正是有挑战性的工作才能激发大家的工作热情和艰苦努力。

Y先生夫妇的房子的一部分曾经出租给学生们好几年，旧式的实木地板上有很多划痕，有的部分变了色，有些墙身上还有年青人随手画的各种图案，房间的灯具陈旧，式样不统一，厨房和洗手间的柜子油漆也已斑驳。查阅成交记录，整条C街上，近几年能够卖到70万的半独立屋只有一间。

审时度势，要想把Y先生的旧房子卖到他们的心理价位，我们有两点一定要做。一是将上市时机放在暑假之后，因为，統计数据显示，下半年房价较高的时段通常是在大家渡完暑假之后到圣诞节之前。二是在控制成本的前提下，修整房屋内外现有的问题，适度装修，让房子的状况有明显改善，不将修整房屋的麻烦事留给买家朋友。

事实上，适度装修，主要是全面粉刷，铺设复合木地板，更换楼梯扶手，厨房和洗手间的柜子打磨翻新重新油漆，统一更换了新式吸顶灯，花钱不算太多，但整个房子焕然一新，年轻了20岁都不止！

随机应变不抢Offer

虽然是适度装修，但也很花时间和心思。到装修完成，已经是10月下旬。卖方Y先生希望卖出好价钱，又希望尽快卖出。通常来讲，在这种情况下，”抢Offer”似乎是首选方法。然而，当时市场上发生的一些变化值得关注。

我们自己的C街9x号将在10月31日上市，而就在半径一公里范围内，刚刚出现了两个在卖的半独立屋，第一个是在T街上，10月28日上市，计划在11月5日抢Offer。第二个是在S街上，10月29日上市，约定在11月4日抢Offer。这两个半独立屋都是低叫，想着抢上去。如果我们也想用抢Offer的方法卖房，怎么也要开放一周左右，未来只能在T街和S街上的两个半独立屋卖出之后再收Offer。

那么，我们最大的损失就是，区内有较高购买能力的买家少了两位。谁能保证，在同一时期，还有第三个好买家剩下来，来高价买我所卖的房子？

当机立断立即成交

事实上，我们的C街9x号在10月31日上市，叫价比卖家心理价位要高一些，但是，我们特意宣布:  不用抢，买家可随时下单。结果，我们的房子在11月2日有条件售出，11月7日买家取消条件，正式成交，成交价在这条街上最高。而且，我们是在半径一公里范围内三个待售半独立屋中第一个成交的，售价也是最高的。

我的当事人---卖家，非常满意这样的结果，也很满意我的专业工作。他开玩笑地说，我们是当机立断，”截糊” 成功，抓到了最好的那个买家！

安省地产新政策之后

第二个案例是上周六(4月21日) 成交的案例。今年4月初，家住万锦老区(Old Markham Village) 的卖家朋友委托我们安居团队卖他们的Link独立屋。在物业上市之前，我们认真地做了两方面的准备工作:

1.      价格分析。我们与卖家一起分析了市场现状並确定了叫价方案。

2.      修整房屋。我们上盘前对房屋现存的小问题完成整改，提升房子的质量。

然后，我们上市时，既按流行的卖法定出了抢Offer的日子，又专门说明，卖家可以BullyOffer，鼓励买家尽早出高价买我们的房子。上市时，安省打压大多伦多地区房价的16条措施尚未出台。然而，到了4月21日晚间，在原定的抢Offer日子之前，我们也收到了高于叫价的BullyOffer，却是有条件可撤消的。

在省府政策出台后市场走势开始微妙的时期，经过我们团队的努力，终于让买家去掉了所有条件，为卖家朋友拿到了FirmDeal，锁定成果，而且，售价在附近几条街上的同类房屋中是最高价。

的确，市场供求在变化。但是，更重要的是如何去应对这个变化的市场。同一个房子，由不同的经纪人去卖，售价真地可以有很大的不同。希望计划卖房的朋友们都能找到一位懂房子懂市场的专业经纪人，帮助您达到理想的目标。

(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供房屋买卖及出租管理等全方位服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至[e-mail]。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆博客http://blog.51.ca/u-259391/和个人网页www.jamesbai.com )