上周,来自房市,最令人振奋的消息,莫过于“多伦多地区地产局”发布的8月房地产市场观察报告。
数据显示,大多伦多地区继7月销售量创下该月历史记录之后,8月更是火上加火,各类房屋平均销量上涨40%。
其中独立屋销量上涨50%,半独立屋涨66%,镇屋涨38%,连最近比较低迷的 Condo,销量也还算及格,涨11%。
价格自然也是涨的,各类房型,平均比去年同期上涨20%多,由于众所周知的疫情原因,独立屋仍然在价格上领跑,半独立屋不遑多让。
同事们对此早有预料,8月数据必然好过7月,这是我们在市场上游走的体会,理论上当然也说得通:滞后反应,惯性使然。7月这么火,8月怎会停?
我们预测,当然,任何预测都是错的,且测且珍惜。这种惯性会持续到年底,9月,10月不会差。今年冬季,无论疫情是否得到缓解,疫苗是否成功有效推出,对房市的推动都是正面的,此刻正在发生的,就是有力佐证。
也许圣诞季会淡些,而冬季和假期,本来也是每年的销售淡季,房市休养生息的时候。明年初,既每年的小阳春,房市再次轮回,新天新地。
令我小小吃惊,觉着今天有必要聊聊的,此次表现最抢眼的,居然是半独立屋,销量上涨66%,均价过百万。
半独立屋过去带客人看过不少,近年来随着工作足迹越来越北,能见到半独立屋的时候越来越少。地广人稀的地方,独立屋管够。
总觉着半独立屋不像独立屋那样隐私性强,价位上又不比镇屋实惠,有点儿高不成低不就。倒不如取两头儿,买个价位稍高的独立屋,或者干脆牺牲隐私,走低价镇屋路线。
然而,就是有人喜欢半独立屋,这样的客人还不少。8月份半独立屋脱颖而出,除了有价格洼地,补涨空间,有些客人对此类户型的情有独钟,也是原因。存在的就是有道理的,今天咱就简单分析一下,买半独立屋的利弊。
国内读者可能对半独立屋不太清楚,事实上,中文 “半独立屋”,英文“Semi-Detached House ” ,已经把这类房型诠释的很好。
它既不是独立屋,也不是联排镇屋,房子一侧独立存在,另一侧和邻居紧密相连,两家共同拥有一堵墙。不看门牌号和并列出入的前门,外观根本就是一栋房子。
半独立屋在多伦多地区比较多,越到城市外围就越少,原因只有一个:城里人多,地少,盖不了那么多独立屋。
19世纪末,20世纪初,人群多聚集在多伦多市中心,加上很多地块都是纵深长,前幅窄,呈条状,正好适合盖半独立屋。
近年来,城市里的土地更稀缺,到处拔地而起大高楼,地不够,向天借,目前已有的半独立屋愈发弥足珍贵。
凡事都有两面,半独立的缺点,从另一个角度看,就是优点,反之亦然。
首先,半独立屋在价位上,远比独立屋可负担性强。目前大多伦多市独立屋和半独立屋平均差价在 $30 万上下。这可不是小数,别说 $30万,就算 $10万,已经让很大一批买家无法支付相应的首付,或者得到需要的贷款。
最近这些年,城里的人们更愿意追逐 Condo,价格更低,住着也方便,让很多半独立屋被忽视,近郊更是如此。
大地老房,小户型独立屋,联排镇屋,可挑选范围很多,随着Condo 水涨船高,人们逐渐意识到,半独立屋其实可以拥有,价格和其它房比起来,也没那么差嘛。半独立屋再次得到重视。
其次,半独立屋在隐私性上,虽然不如独立屋那样自成一统,但却远比联排镇屋强,毕竟,它只有一面与邻居共享,换屋顶,修缮车道,冬天请人扫雪等事情上,两家邻居可以协商共同做,分担费用,不但可以省钱,颜色,质量等方面也能保持一致。
当然,这要看您与邻居的关系如何,遇到不好讲话的邻居,或者您本身也不是很愿意与人沟通的人,那么,半独立屋这点儿能共同承担的好处,可以忽略不计。
从投资角度看,半独立屋用来出租,比镇屋更能吸引租客,租金相应比镇屋高,尤其对于那些有车一族,需要有自己的停车位,或者,分租给学生,靠租金养房,不但可行,正现金流还挺可观。
举例,约克大学附近有很多半独立屋,比较新,2013年上下建造,多数是三层,除了一楼的客厅,起居室和厨房,餐厅,二楼和三楼格局类似,两层加起来 6个卧室,甚至更多,5 个卫生间,加上地下室 2 个卧室,1个卫生间,整栋房每个房间分租,房东包水电,一个月租金毛收入大约 $ 5000 到 $ 6000。
目前,这样的半独立,在约克大学附近,很多放盘,买入价介于 $ 85 万到 $ 95 万之间,当然,具体房具体分析,我这里就是说个普遍现象。您自己算笔账,看是否值得。
半独立屋令人烦扰的,仍是这一墙之隔导致的各种因素,其中之一是噪音。两家共用的隔墙板,基本都很薄,而且不会从头到下贯通,很多在阁楼处断掉,等于是您和邻居共用一个阁楼。虽然阁楼您平时很少上去,但却无法阻止噪音传到您耳朵里;如果发生火灾,阁楼上缺失的隔层,两家之间很薄的隔墙,会给火势蔓延造成负面影响。
其次,半独立屋作为投资,出租尚且考虑,未来翻建几乎不可能,您和邻居共用一堵墙嘛。不说翻建,您想做些加建,哪怕装修改造,必须要考虑到对邻居的影响,甚至即使事先得到相关许可,施工过程中的噪音和灰尘,都有可能让邻居不胜其扰,从中作梗。
从与邻里相处来说,我个人觉着,镇屋倒是真的好过半独立屋,反正是联排,邻居众多,不必跟某一个特定邻居相处,大家各走各门,不相往来。想换屋顶,或者想修复车道,做就是,没必要和左右商量。当然,能商量好,几家连着做,也是可能的。
说到底,买半独立屋,出租对业主好,自住对邻居好。意思是,如果您出租,您的隔壁邻居是自住,或许您会收到邻居对租客的各种投诉;如果您是自住,您的隔壁是出租屋,您所受到的烦扰也不会少。
刚来加拿大时,总看到当地一家著名保险公司的广告词:“有个好邻居,日日好安心”,文法不通,却很有意思的表达,让很多人记住。这句话,用在半独立屋,其实更贴切。
今天说的有点儿乱,乱就乱吧,疫情让房市反转又反转,2020 年,还有什么不乱吗?希望您通过这篇,对半独立屋有些了解,就好。
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