最近，网上披露了这样一件事: 买家买房，交接产权之后才发现，空调暖气和热水炉三项都是租赁，如果想买断，要另外花1万多加币才行。那位买家朋友很不爽。
其实，如果那位买家朋友身边有一位有经验的专业的买方经纪人帮他处理此事，结果就会很不一样。就在7月15日，我帮自己的买家朋友买的一栋漂亮房子拿到了产权。
买这个房子的过程中，也遇到了同样的” 三项设备Lease To Own” 的问题，我们是这样处理的:
1. 买方经纪人从一开始就要把合同写好写正确。尤其是在” Rental Items” 一项写明 ”None”--- 没有Rental 的东西。
2. 合同写明，卖方卖给我们买方的房子里的设备都必须是卖家拥有的付清了的不欠债的—Free From All Liens And Encumbrances”。
3. 作为买方经纪人，我在开始谈合同的时候明确问了卖方经纪人，有没有Rental Items？通常，对方作为专业人士，他/她不会隐瞒。因为，这是专业操守问题。在7月15日接收房子产权之前大约两星期，我也请我们的买家律师专门发信给卖家律师，问这” 三项设备” 有没有买断。卖方律师也不可以忽略买方律师的查询，因为双方律师都负有专业保证 (Undertaking) 的职责。
我们走过了这样的专业程序，自然不会发生文章起头描述的那个买家不爽的故事了。或许有读者朋友会问这样的问题: 你为买家做这些专业工作，买家要付你多少费用？
答案是: 买家朋友一分钱都不用花！
为什么会是这样呢？让我们一起看一看，多伦多这里的房地产交易系统是如何运作的。
买家朋友免费得到专业服务
在我们所居住的安大略省(Ontario) ，绝大多数的房地产交易在合同谈判阶段至少有四方参与，即买家/卖家/买方经纪人/卖方经纪人。偶尔，在少数重大交易的谈判阶段，会有律师等专业人士介入。
在本地本行业的长期传统中，存在着设计精巧又合情合理的买卖佣金制度。通常，由卖家支付总额佣金(Total Commission) 给卖方经纪公司(Listing Brokerage) ，卖方经纪公司再将总佣金分成两份，自己留下一部分给卖方经纪人，另一部分在成交后支付给买方经纪公司(Co-op Brokerage) ，最后分到帮买家买到房子的买方经纪人手中。由于总额佣金都是由卖家支付的，买家朋友使用自己的买方经纪时，並不用付费给买方经纪，等同免费得到专业服务。
这样的买卖佣金制度是否对卖家不公平？也不是啦！如果我们看过去几年甚至几十年的房价升幅，我们就会发现，绝大多数卖房的人是赚了大钱的。那么，赚了钱的人为整个交易系统提供运作费用，金额只是几个百分点，应该不算什么大的负担。反过来讲，本地人买房子的时候，总是感到手中的钱不够多，就不要再付费用给经纪人了。这样的制度正好体现出加拿大特有的人性化关怀。
买家经纪人应为买家做什么？
虽然买方经纪人的服务是免费的，但同时，也是专业的和重要的！专业的买方经纪人至少应该为买家做好两大工作，首先，就是带领买家朋友有智慧地走过整个买房程序，避开像文章起头描述的那些陷阱和坑。落到实处的是，在合同起草和执行阶段都能保护买家朋友的利益。这一部分的细节已经说得不少，不再赘述。
第二重要的工作应该是精确估算房价，在谈判开始前做好细致的准备工作。过去的实际工作经验表明，房价也是可以精算的！ 通常，有经验的买方经纪人会在大量已售和待售物业中，找出可比较的例子，综合考虑如下因素: 地理位置，占地大小，房屋建筑面积，建造年代及装修新旧，以及同类物业现时市场上的供求比，就可推算出待购物业的合理价格，帮买家出Offer时已经心中有数，就不会让买家买贵了。
接着，就是运用专业的谈判能力和技巧，用各种方法尽量说服卖家和卖方经纪人接受有利于买家的售价，为买家省钱。说实话，同一个房子，不同的买方经纪人去谈判，谈成的价格可以相差不少，区别就在于买方经纪人的经验和能力。说具体点儿，专业的买方经纪人会在看房过程中查找细节，推断卖家有无特殊处境急于卖房？在谈判当中，细心分析卖方经纪人的心态和操作手法，尤其是卖方经纪人是否全面熟悉这个区最近成交和上市的房源信息。
用谈判技巧为买家省钱，是完全可以做到的。例如，我为一位买家朋友在市中心靠近多伦多大学的”15 GrenvilleStreet”买公寓房。在同一栋大厦，那一个月内有两个单位成交，同样的房型，同样的建筑面积，同样的朝向和景观，几乎同样的装修水平。我为买家客人买下的单位谈成的成交价是57.5万加币。另一位买家买了另一个单位，花了60.6万加币，多花了近5%的价钱。(这栋楼里现在正好有适合读多伦多大学的学生和家庭用的房子在卖，我也整理了一份淸单，欢迎加二维码索取清单。)
其实，一个真正有经验的专业经纪人可以为客户朋友做更多的重要工作。例如，在带买家客人看房时，要象半个验屋师，能帮买家事先发现待买房屋是否有重大隐患。在帮买家客人起草合同时，需要有律师一样淸晰的头脑並使用严谨的文字，组成能保护买家利益的买卖合同。(当然，地产经纪不可能代替律师。) 此外，帮助异地来多伦多买房的客人预先审批房屋贷款，让他们一落地就可以无后顾之忧地全心全意地选购房屋。
对买家客人来讲，当您了解安省房地产交易系统之后，选择一位自己信任的专业经纪人，由他带领走完整个买房的过程，您就真地可以高枕无忧了。买家聘用专业的地产经纪为自己工作，付出的主要是信任，而不是金钱。
人的一生总会买几次房子。愿您毎一次都能选对经纪人并且得到优质的专业服务！
(作者为全职专业地产经纪，讲流利国粤英语，提供房屋买卖与出租管理的全过程专业服务，为客户免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。欢迎扫描二维码加微信，査阅更多以往的专业文章和最新房源精选。)
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