缘起
作者：兔斯基
其实挺偶然的
我毕业后安家杭州
大概是2011年跟媳妇买了人生第一套房
从此以后很长一段时间
站在高岗上，风吹屁屁凉
2016年春，外地的哥们向我打听，说要来杭州买房
俺家住闲林，传说中的万年坑啊
从2011年一头栽到2016年还没爬起来
俺想说买咱这里搞不好要站岗咧
可咱又说不出口
免得哥们误解俺小气怕请吃饭
于是俺只好违心地说
欢迎欢迎，热烈欢迎来杭州买房
哥们报名了一个看房团
是一个新房中介组织的
由此可知杭州新房曾经有多难卖
当时没有便利的信息渠道，要自己到处找，还要靠人带看，我陪着哥们，从闲林看到南湖，又到三墩到勾庄
当时南湖五千多，哥们说太偏了
三墩一万二，哥们说太贵了
事后回想，那天看的任何一个盘如果他当时买下来了，今天做梦都要笑醒吧？
可惜没有如果，一顿掏羊锅之后，哥们说回家考虑下吧
我觉得正常！
当时我也觉得如果看一次就买了，是不是太仓促了，买错了可咋办？
一晃到了夏天，哥们又来了，二进宫
我开车带他看房，好像也就个把月时间吧
雅居乐从八千涨到了一万
英特学府从一万涨到了一万三
奥克斯第一城一万三了
上实海上海一万四了
万科未来城二期精装修一万六了
哥们有点灰心丧气，气氛略显尴尬
我说要不咱去看看二手吧，应该比新房便宜，还不用等。
带他去了链家，比新房报价那是便宜的，但是房东不稳定啊！看上的想约来谈，要么说要涨价，要么说不卖了，哥们说那再就等等看吧
后来就等来了G20
再后来某天，我开车路过一个售楼处，超大规模塞车，我打他电话，哥们，这里好像是开盘呢，你赶紧来买啊
买啥啊，限购了，TMD老子买不成了！
啥？限购？
徒留我在风中凌乱
我有点好奇了，涨这么猛，这些人还排队抢着站岗，是不是傻？
研究之后我才明白，原来是限价了
隔壁土拍楼面价比新盘高了，二手成交也比新房贵了
真的是面粉贵过面包，新盘二手倒挂
想想我还有一张房票
要不，咱也去试试运气？
时间大概是2016年底
第一步：加入组织
我上了口水楼市，一堆口水贴在争论未来科技城和萧山世纪城哪个是宇宙中心
精华区看到二小姐的干货贴
一路追到公众号，进了微信群
从此天天看群内各路大神讨论
群内有售楼的、做中介的、银行的
为孩子学区焦虑的老母亲
公务员、杭州土著、码农
海归、做生意的老板
……
这大概是我第一次听各种“有钱人”，关于资产、房子、金钱讨论看法的地方。
我出身十八线县城，父母是公务员
他们好像特别羞于谈钱
既没有发家致富的欲望
也没有对生活的担忧和规划
在他们看来，自己有退休金，孩子有工作，有房子住就行了
我第一次知道，原来有一波人，已经很富足，还在努力经营致力于更富足，相形之下，我真的是井底之蛙了。
买房是一个挺折磨的过程
说服家人、筹措资金、看规划、跑楼盘，无一不劳心耗神，身处一个高质量的群，让我眼观六路，耳听八方，搜集信息，提升能力，同时也克服惰性，支持我坚持下去。
群里有个小伙子特别逗
发明了 “四套刚需论”
经常用他略带磁性的声音发语音，分享他踩盘的经历
我一向很讨厌别人在群里发语音，但他的声音我每段必听，特别是他略带调侃的语气，喊“杭州永远涨”的时候，每每搞得我春心荡漾，欲火焚身
（二小姐备注：此处说的是牛散人）
散人从不爱打字
陈述观点都是字正腔圆的微信语音
每次听他讲杭州永远涨都会给我一种暴涨已经迫在眉睫一触即发明天早上再不上车都来不及了的感觉，后来发现是主持这档节目的民情观察员牛散先生的语速使然。
我喜欢他的急赤白脸不由分说煞有介事危言耸听，就好象暴涨已经在路上他必须要抢在暴涨来临的前一秒钟告诉你才算对得起你，史诗级大牛市已经要冲刺了！
特逗！
请欣赏牛散人的演讲
钅少 票 扌奂 成 石专
贝才富亻呆平安
北京木亢州永辶元氵弓长
第二步：资金筹划
当时手里并没有几个钱，准确地说只有20万存款，是不是很寒酸？
我掐指盘算
自己公司福利能低息借款20万
我和媳妇的工作收入，应该能贷点
老爹每年去银行存款，神祕秘美滋滋拎回来几兜鸡蛋，毛估估至少有20万吧
老家有一套全款房，听说也能倒腾出钱
噼里啪啦计算之后，感觉能凑100万
如果做首付，以我的二套资格大概能买166万的盘
算过之后我心里就有底了
第三步：选盘
一开始，我只盯着城西看
上班要近，买菜要近，读书要近，医院要近，学区要好，户型要好，绿化要好
旁边有工厂的不考虑
临着高架的不考虑，高低配的不考虑
好不容易找到看起来不错的
可自己的钱包让我没法考虑
各种排除法之后，擦了擦眼睛发现符合我要求的一个都没有！
(⊙﹏⊙)
我终于明白，眼光不能太挑剔了，屌丝必须学会妥协，只要能保值增值就行了
我买了一张《杭州楼市地图》
有了它，看区位、看距离，马上方便好多了，一口气看几十个盘
我认认真真搜集信息，画出地铁走向
（当时好几条线还没有官宣站点）
圈出重大不利因素，什么垃圾厂、化工厂
选了几个意向盘
兴致勃勃冲到售楼处，被泼了一盆冷水
一问三不知，爱理不睬，连我电话都不想登记
基本上都是我主动加售楼员，盯着他朋友圈，一看到报名的消息，赶紧屁颠屁颠去开证明交资料
到最后一无所获
此处省略一万字，N次当炮灰的经历
！！！
难道真的要交“茶水费”才行？
琢磨之后，我试着跟售楼小哥说，啥时候开盘要通知我啊，买到了我封万元大红包
小哥笑笑说，我要是能决定卖给谁，我就自己买了。上面通知了，全部都要摇号，我们这边的政策是全款优先，你如果能付全款，还有一丢丢机会，贷款你就别想了
嗯，懂了，全款优先，贷款免谈
那就砸锅卖铁，凑全款吧
第四步：摇中新盘
某天，突然看到一个售楼员朋友圈
说要登记摇号
这是一个万亩大盘，颇有争议
网上说那里是鬼城
可我去看过，路边停满了车
附近大大小小有十几家中介
存在即合理，既然养的起这么多中介
说明这里有二手市场
小区共计1324户，全部为89方和115方，是标准的刚需盘；按照二小姐的四大金刚“地铁、三房、学区、次新”来判断——
离地铁1.2公里，已经不算地铁盘了
90方做三房有点困难，115应该还行
现有学区一般，附近在造一个九年一贯制
貌似只剩一个“次新”了，隔壁还有高压线
但是架不住它便宜啊，看见便宜我就流口水
隔壁土拍楼面价，一块是14800+自持13%+现房销售，另一块是14700+自持5%
而它，起价11000，均价13000！
好了好了，面包比面粉还便宜
赶紧抄家伙吧
我跑到售楼处，挤了一身汗，售楼员没空理我
电话不接，微信不回，可能是人实在太多了
我灵机一动，给他发个红包
成功吸睛，终于接上头了
交了20万选房保证金，拿到了一个摇号的用户名和密码
我问说摇号需要来现场吗，不会是半夜吧？人家说不用，你回家用电脑抢就行了
摇号那天，我紧张兮兮的，一会担心网速不好，一会担心鼠标不灵
意向房源可以收藏十套，我选了边套、中间套、高区，低区
三二一时间到，鼠标一通乱点
我去，居然中了！
太魔幻了，这可是买房耶，跟双十一秒杀似的，就这么晕乎乎摇到了
据说当时全款客户有1600人，房源600套，三比一吧
幸亏我是那批去摇的，售楼处按“全款优先”，我才搏得了这个机会，后面政策改了，全部统一由公证处组织，无房优先，那以我的二套资格，肯定就没戏了
后来加推的时候，果然成了万人摇，27118人抢178套，二套资格中奖率0.46%！
第五步：交付
当初抢房抢成狗，如今收房嫌人丑
说的就是我吧
虽然早就有心理预期
知道咱面包比隔壁面粉便宜
肯定不是啥高档面包
但是收房那一刻，还是忍不住笑了
小区的树怎么看起来瘦巴巴的？
楼下大厅还能再简陋点不？
原来89方电梯房是这么迷你啊？
2.85米的层高是含了楼板吗？
或许是我又矫情了
呵呵，因为这实实在在就是个刚需盘嘛
屌丝要想生活过得去
就得头上点绿嘛
收房吧
复盘总结
办证的时候，市民之家窗口小姐姐说，呀，你这个是万人摇的小区啊！是不是很赚？
对啊，小姐姐提醒我了
我还没仔细算过呢
买入价1.3万，附近新盘目前限价2.3万
刚交付的次新二手房，成交在2.3万
毛估增值幅度76.9%
看起来好像不错
可如果刨除掉各种成本呢？
我们将购入房价计为1的话
契税1%
维修基金0.5%
利息每年5.5%
个税1%
增值税5%
中介费3%
如果交房就卖
则2.5年资金占用利息成本+5%增值税+其它固定部分5.5%
共计成本24.25%的总房价
售出房价为177%
如果是三成首付30%购买，交房就卖
赚到52.75%
则自有资金回报率在52.75/30=175%，用了2.5年的时间，年化收益率70%
如果是六成首付60%购买，交房就卖
赚到52.75%
则自有资金回报率在52.75/60=88%，用了2.5年的时间，年化收益率35%
如果是全款购买，交房就卖
赚到52.75%
则自有资金回报率在52.75/100=52.75%，用了2.5年的时间，年化收益率21.1%
时间拖得越久
年化收益就越低
诺，这就是你们人人艳羡的万人摇
神马摇到就赚一百万，压根不存在的
能适度增值就不错了，别想太多！
尤其是全款投资的收益率，低的超出想象！
各种乱七八糟的费用之高，也超出想象！
我这可是27118人抢178套
中奖率0.46%的万人摇啊！
也不过如此
别的普通摇号就更别提了
喂奶时间
自从2018年4月杭州实施新房摇号以来
一共了26次万人摇
到目前为止已交付8个万人摇楼盘
也就是说，这8个可套利的万人摇楼盘
目前均可以计算出准确的回报率
获利在23-90万元之间
当年被网友们艳羡的“天选之子”们
都可以来算算自己挣了多少钱了
是不是比你们想象中的少？
1.认知
你无法挣到超过你认知能力范围之外的钱
没有足够的信息积累，即便再好的机会摆在你面前，你也会因为辨识不出而白白错过。此处悼念这位兔司机2016年错过的N多大好机会。
2.行动
多实地调研，“看房两百套”才能建立起对房子的感觉，多尝试才能增加成功的机会，其他事情也同理。
3.管理财富是一种能力，值得认真修炼
有人月头吃肉、月末吃土，连一个月工资都管理不好；有的人却通过运筹帷幄实现了家庭财富的提升，本身已富足而优秀，还比一般人更努力；
平凡如我们，还有什么理由不努力呢？
与所有的兔司机共勉。
地产老中医，置业老司机
不打针，不吃药，轻松提升您的身价
愿为您家庭买房理财财务规划道路上答疑解惑
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