最近有个朋友在说，想捡二手房的漏。
他想趁着现在市场横盘期，杀杀价格，投资一套重庆的“老破小”。
我直接和他说，坚决不碰重庆的“老破小”。
01
为什么说不碰重庆的“老破小”？
因为在全国来看，特别是北上广深这样的一线大城市，投资“老破小”而赚到盆满钵满的人也不少。
因为一线城市的建设进度已经进入尾声，城市核心区域的土地开发几乎耗尽，核心区的新房少之又少，就算有新房面世其价格也是高不可攀。而“老破小”通常有明显的价格优势。
绝大多数买得起的新房位置基本上都在远郊地段。
一线城市的生活节奏快，很多人考虑时间成本和价格优势，就会选择“老破小”。
（北京望京 图源网络）
但其实除了北上广深这样的大城市之外，几乎所有的二三线城市的居民购房，还是会优先考虑新房。
因为二三线城市的新房价格还没有高到普通人买房要去考虑二手房的地步。
所以投资“老破小”通常是在房价发展已经进入“中期”的大城市，而不是房价刚启动的重庆。
现在重庆的房价，仍然没有太大差距。
目前重庆新房和二手房的价格其实也差不多：建面13000-16000元能涵盖重庆内环的大部分刚需新房、二手房的主流价格，老一点的二手房建面也要11000元左右了。
老破小基本上没有价格上的明显优势，而且还占用你的一张贷票。
在有得选的情况之下，重庆人当然就患有严重的“新房癌”了，老破小几乎没有流通性。
02
重庆修建了大量的公租房，这让重庆大量劳动力延缓了5年以上的购房计划。这一批人可以暂时不考虑买房了，对于重庆的商品房产生了有一定影响。
（图源网络）
上次去悦来的时候发现，重庆的公租房外立面和商品房相差无几，比起“老破小”，公租房的形象高大上了很多。
（重庆公租房小区 图源网络）
“老破小”对标刚需人群，很可能就是“公租房”人群。如果你买了“老破小”，我不知道你未来怎么才能出售给他们。
（重庆老破小 图源网络）
按照正常的逻辑，市民居住的条件越来越好，怀着对美好生活的向往，将来不会住“老破小”，也不会住“老破大”。
“老破小”和“老破大”大概率只在重庆短期租赁市场流通。
03
说了重庆的现状，我们再来说北上广这些一线城市。
北上深都已经是9-12万/平方米的水平，广州是4.9万/平方米，连同为直辖市的天津都是3.6万/平方米。
他们都是经历过新盘不断暴涨的“渡劫十年”，买不起新盘，只能转向老破小。
比如上海陆家嘴：
陆家嘴新房很少，周边新房价格基本上在15万/㎡及以上，而这里的“老破小”只要5-7万左右/㎡，差不过也是周边次新房价格的一半。
普通人在这样的大都市里，除了“老破小”，还有其他选择吗？
没有办法，你还不是只有在“老破小”先上车，取得户口和相关社会资源再说。
显然，这和重庆很不一样。
04
一张图是新牌坊周边的楼盘，差不多在1.3万元—1.6万元之间。新牌坊也是重庆核心地段，这里的楼盘大多都是次新盘。
另一张图是七星岗、黄花园附近的老破小，这一带大多都是20年房龄的房子了，建面1.1万元的房子比比皆是：
其实这些土著要做房屋改善，难度并不太大。补差价2000元/平方米就可以买到新牌坊的次新盘去了。
所以，很少人会去关心重庆的老破小。确实没有必要，非要去买一套只是便宜2000元/㎡的老破小。
如果按照北上广深前面十年的经验来说，重庆的次新盘会先启动，启动拉到3万元左右，老破小可能才会启动，而这个时间可能就是5年以上。
你买老破小就是专门等5年后来启动的吗？
05
对于重庆的老破旧，我一直都是这个态度。这里我再补充一个数据，就是重庆的新房体量真的很多。就算维持现有主城区供应量，再修十年都是有新房的。
（图源网络）
在这种拥有“天量库存”的城市淘金，一定要步步为营，小心谨慎为好。
我们要把钱变成“硬通货”，而不是把钱放进“冻库”里。
但有一种人例外，他们也能盈利：就是有渠道能够低价购买老破房的那群人。比如市场价一套老破大90万，他挖到一笋只要60万，你说这种情况要不要？
肯定要啊！
这就是典型的“买入即赚”系列，和是不是老破房没有多大关系，有时候次新也会遇到。
总之，我们一直坚持：
重庆投资不选“老破小”。
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原创：黄老邪
主编：浮云
图片：网络、实拍
商务合作：340325996
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