（实拍）
01
是的，两江四岸的品质提升终于轮到了九龙半岛和大渡口。也就是，长江北岸。
在去年，重庆就已经制定了关于“两江四岸”治理提升的实施方案，把嘉陵江和长江全长共394公里的江岸纳入了规划范围内。两江四岸核心区的规划部分已经开工建设，今年年底，招标和工程设计终于轮到了九龙半岛和大渡口。
根据官方发布的通告，这一次的长江北岸滨江路段品质升级主要有三个节点：
（图源 重庆市公共资源交易网）
龙凤寺-渔鳅浩、渔鳅浩-葛老溪、葛老溪-万发码头。
（图源网络）
其实这三个节点的滨江品质提升是很有难度的，至少在我等普通人的眼里，是比较难的。其原因在于，九龙半岛和大渡口滨江路段沿线多是铁路路线，成渝线贯穿了这三个节点。
如何把景观和铁路融合在一起，倒是真的可以期待一下，最后是哪个天才设计师能破了这个局。
从地图上看，这个设计就已经比较有难度了。昨天我去其中的几段路线腿儿着到处看了一下，实际上，难度或许更大。
02
这次长江北岸滨江路段提升的起点在龙凤寺。
我打车到了定位的地点以后到处张望了一下，看了半天我都没发现有类似寺庙的建筑的存在。问了一下附近在锻炼的大爷，大爷说：
“你低头。”
我低头一看，龙凤寺就在下面。果然在重庆还是用“上下左右”来指代方向标准得多！
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顺着楼梯下去之后，我在寺庙附近转了一下。不知何时，这里已经有了沿着成渝线修建的绿道供行人散步休闲。各个地标建筑的方向也有指路牌进行引导。
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在寺庙里远望，就可以看到九龙半岛的大概模样——
还是印象里的那个九龙半岛，有些老旧，也有些破败。老厂区和老铁路留下的遗址，也让九龙半岛的滨江界面显得灰蒙蒙的。
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下午四点半左右的直港大道已经非常繁忙了。然而，过了曾经的富人住宅珠江花园以后，沿着直港大道往黄桷坪的方向走，路面上逐渐呈现出另外一个样子。
从繁华、忙碌、嘈杂，逐渐变得冷清、破旧、疏于打理。路面上车子疾驰后扬起的尘土呛到我把口罩戴了起来。
一路上，越往黄桷坪方向走，铁路线就越多。在铁路线附近的那些曾经为老重庆南站服务的小型货仓也早已人去楼空，在重庆冬季的风中也显得略微有些凄凉。
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然而，我的九龙坡绿道之行到了这里就截止了。一颗小树苗拦在路中间，前面再无人行道。
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站在路边随手拦了一辆车，我决定出发去下一个目的地——渔鳅浩。
九龙坡和大渡口是连着的，中间并无山脉江河阻隔。但是如果从我出发的地点，也就是珠江花园附近开车到渔鳅浩码头，其实路还是比较绕的。
其根本原因仍在滨江路段的交通不便，尤其是大渡口的部分滨江路段，几乎无主干道，四舍五入都可以说是交通空白地段。这直接增加了我的交通成本。
由于去渔鳅浩码头需要从马桑溪古镇穿过去，我决定直接打车到古镇步行穿过景区去码头。
下车之后，我步行穿过古镇的计划粉碎了。近期有灯会活动，四点之后要收门票钱。由于心疼我那60几块门票钱，我放弃了渔鳅浩码头的踩盘计划。
（实拍）
但是这一路的见闻，倒是让我想明白了一个道理：
资本并不傻。
03
九龙半岛擅长出高价地，也擅长出地王。这件事几乎已经人尽皆知了。但是，伴随着九龙半岛高价地频出这一现象的，是大多数人的不解：
九龙坡，尤其是九龙半岛这一带，一没有像两江四岸核心区这样优质的城市界面、二无非常给力的第三产业作为支持、三无大面积平整地块。到底是什么推高了九龙坡的土地价格？
推高坡区价格的，正是其地理位置、那些原来坐落在坡区的老厂子、川美以及未来九龙半岛的规划。
首先，坐落在坡区的老厂非常多，铁马厂、建设厂、发电厂……诸如此类的老厂区，最后或许都不会留在九龙坡的城区内，退二进三仍在继续，厂区外迁也是既定事实（参考渝北泰山电缆厂搬迁）。
（实拍）
厂区搬走以后，土地性质从工业用地转变为商业用地或住宅用地。土地的出让金和房地产相关税收几乎占了房价的6-8成，而土地财政，大概率也是地方财政的核心。
通常来说，房价上涨的时候，出台一系列政策让房价冷静一段时间；在房价有点冷静得“过分”的时候，多推高价地刺激市场。
其次，川美和未来九龙半岛的规划。
九龙半岛的规划，在我眼里是凭借了川美的自有文化氛围，发展九龙半岛的美术文化产业。我认为，在九龙半岛发展美术文化产业的同时，仍能带动坡区的老工业文化。
九龙半岛的规划经历了一次规划变动。
第一次商业商务占比较多。这一版规划发布之后，引发了市民的热议。
重庆商业几乎饱和甚至超标，同质化严重。坡区的商业一直做得比较一般，未来九龙半岛的商业能否存活下来，就成了一个未知数。
（图源网络）
第二次减少了商业商务用地，增加了住宅、教科、社会福利、文化设施和公园用地。这一次的规划是比较靠谱且务实的。
（图源网络）
毕竟九龙半岛是美术文化产业为核心，与影视等产业结合，共同带动旅游业发展。
我坚持看好九龙半岛的规划能顺利落地，也是因为新增了大量的住宅用地。住宅用地出让或许会缓解建设半岛资金上的压力。
九龙外滩公园+九龙半岛只是长江文化艺术湾区的一部分，待到规划彻底落地之后，它将成为长江北岸滨江沿线重要的一部分。
综上，我觉得不出意外的话，重庆的下个地王可能还在坡区。
04
九龙坡已经迈出这一步了。
上个月我去九龙外滩公园，施工正在如火如荼的进行。回归到我刚才说的那个道理：
资本并不傻。
它知道应该往哪里走。尤其是房地产，是最容易凸显资本汇集密度的地方。
我一直强调的是，两江四岸的价值是被低估的。江景在房产景观归类里属特殊景观，而这种特殊景观唯独重庆占有最多。
长江和嘉陵江394公里江岸线，在经过本轮被高度重视的整治提升之后，伴随而来的即是房价上涨。
届时，重庆的江景房不稀缺，而经过“提升江景”的江景房，或许就会变得非常稀缺了。
E·N·D
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原创：余生
校对：玉如意
主编：南城旧事
总编：浮云
图源：网络、实拍
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