01
中高端市场的蓄水池正在扩张
最近特别流行“沉浸式”这三个字,今天我们就来“沉浸式”分析一下,重庆楼市近5年的业态新趋势。
我发现,中高端市场的成交占比、高总价段占比,已经完成了一波对刚需市场的冲击,可能很快刚需的量价趋势都无法再和中高端产品相提并论了。
1、200万以上成交总价段,5年居然翻了约8倍
从2016到2021上半年,重庆中心城区商品住宅套总价200万以上的成交占比,从1.66%提升到了14.91%,
150-200万的产品,也从3%涨到了22%,相当于翻了6倍(数据:中指数据、铭腾机构)。
(图源中指数据)
很明显,成交向高总价段过渡的节奏,远比我们想象的更猛。
2、中高端改善的成交量上升势头迅猛
例如,今年上半年建面140㎡以上、套总价300万以上的中高端改善成交套数,已经占到2020年全年的80%(中指数据)。
并且,在铭腾机构上半年重庆主城中心城区top20销售榜单中,出现的大多数都是高总价的高端项目,北区有壹号院、南区有华润置地重庆悦府等。
越来越多的中高端改善甚至能跑赢刚需的业绩,刚需很难“榜上有名”了。
3、楼市分化明显,中高端无视冲击表现坚挺
更让我惊讶的是,今年6-7月的传统楼市淡季,很多刚需供销都断崖式下降,卖得不理想,但中高端市场却无视市场冲击,逆势上涨:
6月核心区总价300万以上新房,不仅卖得很好,而且成交量和面积都同比上涨60%以上(数据:铭腾机构)。
很明显,时代已经从刚需为王,转变为刚需难再独大,即便是那批有便宜就占的购房者,都开始抢占抗跌绩优股的中高端改善了。
中高端改善不仅仅是开始“攻城略地,占据半壁江山”,而是剑指未来整个重庆市场。
02
为什么领涨抗跌的
始终是改善型高端型产品?
中高端改善为什么卖得好?因为它“潮水褪去保值抗跌,行情来临价值翻倍”的属性越来越强。
我们拉一条时间轴来看。
1、过去,中高端改善领涨抗跌已经有案例印证
2015年天钜建面单价2.2万,现在均价卖到了3.05万;
2017年舜山府总价400万级产品,现在卖到650万以上,近一年涨幅15%+;
2021上半年,二十四城(2期)二手涨幅9%,即使7月热度下降众多小区开始下跌,它环比依然涨了200元/㎡。
2、如今,改善产品结构性的供不应求让改善需求持续火爆释放
本来以为4月改善产品(洋房)的存销比降到4.5个月,已经是大大缩减的状态,谁知道7月居然降到了2.3个月。
(图源铭腾机构)
这说明,改善供不应求的现象已经累积到高位,积压的改善需求未来将持续释放。
未来很长一段时间内,改善产品都会卖得很火爆,并且溢价空间和流通性都会更强。
3、未来,楼市调控加大置换成本,人们更爱一步到位的高端改善
楼市的黄金时代不再复返,土拍市场各种限制条件,新房市场调控频出,二手市场甚至被一些城市纳入指导价......
调控严厉的当下,越来越高的置换成本成了拦路虎,再加上三胎时代下,会有更多的家庭放弃慢慢置换而更倾向一步到位的改善。
也就是说,千篇一律的跑量刚需产品很难再受市场认可,
而中高端市场当下正处在,积累了大量找不到合适产品已久的改需客群,和供需失衡楼市分化的机遇中。
03
市场变化,怎样的项目
才是“房票”最终归宿?
好的高端改善越来越受认可,那么我们选筹应该遵循什么逻辑呢?我梳理了4大价值点:
1、优质高潜的核心地段,安全边际高。
重庆主城房价当下已经分为5个梯队,前2个梯队要重点关注。
然后,再去寻找供地稀缺、地王频出、配套成熟的核心区位,这往往更容易拉开与非核心地段的差距。
2、多维度+高品质+标杆级=价值基本面好
何为多维度?
看到这个房子,你不知道该称它为商圈房,轨道房,还是江景房,因为它好像什么都占全了,什么配套都不缺。
何为高品质?
多轨交汇>单轨穿过
扩容中的城市级商圈>区域级商圈
多功能复合>单一配套叠加
改善品质领先于时代>迎合或落后于时代
多维度叠加高品质,才能塑造标杆级的价值基本面。
3、房企投资逻辑符合市场需求
三道红线的背后,非“高周转快开发”的房企才走得长远。
同时,核心区土拍少有纯住宅用地,如华润置地、龙湖等偏好商业的房企,未来将更有优势。
4、市场认可度高
大品牌+区域深耕型房企的市场认可度,会比打一枪换一炮的小开发商高得多。
这种房企的地域开发经验充足,优势突出。例如华润置地之于坡区,华宇之于沙区......
04
集齐以上价值点召唤出神盘:华润置地重庆悦府
在为数不多的,能同时具备以上所有价值点的中高端项目中,悦府是我当下最看好的。
1、区位价值
从规划红利、交通、地价等各方面来看,悦府的地段毋庸置疑都是极为核心的。
先看规划红利,重庆四大湾区中,至今只有九龙半岛所在的长江文化艺术湾区拥有详细规划方案,其受重视程度和城市面貌更新力度,可见一斑。
而交通方面,北有金州大道,西有科学大道;而中部槽谷的核心区:
一条汇集了2座城市级特等火车站+1座国际机场的横向城市级大通道,
一条城市中轴线之一的南北大道,
一横一纵都交汇于GDP排重庆TOP2的九龙半岛,交汇于悦府,枢纽价值凸显。
再看土地价值:
当下重庆核心区土拍多是10万方左右的小体量地块,户型业态配套单一;
所以开发周期长的超级大盘,已经成为最后的孤品尖货,买房就应瞄准这种大盘,
它的居住体验和汇聚城市配套资源的能力是小体量盘望尘莫及的。
当下重庆楼市大面积供地、且整体楼面价过万的板块有2个,一个是北区的中央公园,另一个则是悦府所在的大杨石板块。
大杨石是重庆为数不多还有集中地块可供的,再加上城市级配套的汇聚,所以擅长出地王和高价地,与远郊价值拉开差距。
所以,悦府所在的就是安全边际高的优质高潜地段。
2、多维度高品质标杆价值
悦府的双轨、万象城商圈、一线江景、三甲医院等多维度配套,全是TOP级的,其价值正在从区域级标杆跨越到城市级标杆。
就拿商业来说,悦府紧靠的万象城,目前已经是重庆销售额最大的商场,
伴随“广大新天地”杨家坪商圈扩容计划,如火如荼建设的万象城2期,将与轨道无缝衔接,
这点别说环线内TOD商业综合体,就是整个重庆都少有。
而项目自身的高品质,与周边项目的区隔度,是另一大价值。
它不仅弥补了杨家坪商圈缺失高端改善的痛点,拿到全重庆高端改善产品来说,你也很难数得出几个像悦府这样拥有:
出名的高端产品线,俯瞰万象的云端超高层,城市灯塔级的景观尺度和视野。
3、华润置地带来的品牌价值
8月2日,2021年《财富》世界500强排行榜重磅发布,华润集团(跃居第69位)和华润置地双双上榜。
华润置地从1994年成立以来到现在,已经连续多年蝉联中国房地产上市公司综合实力榜TOP10,可见华润置地的投资开发实力!
华润置地在主城拿下的约10个项目基本都是先于板块发展的,这样有前瞻性的房企,又深耕九龙半岛,经验和口碑积淀很深,存在感也非常强烈:
从坡区到大渡口,连片打造的住宅+商业项目可以说几乎没有,
像悦府这样约260万方的综合大盘,带动区域价值腾飞的例子全重庆难见。
而且华润置地不走高周转快开发路线,偏好大规模带商业的地块,又喜欢做中高端项目,这样品牌未来的溢价能力会持续走高。
二十四城1期的单价不到4千涨到现在的2.3万+,价值上涨近6倍就是很好的证明。
4、悦府的市场认可度
获得刚需的口碑很简单,获得高净值改需人群的口碑很难。
作为华润置地最高端的序列,悦府已经用成绩单证明自己的市场认可度一骑绝尘:
首开即售约5亿,震撼全城,T3栋热销8.8亿,套内均价高达3.4万;
2021上半年重庆主城中心城区商品房销售TOP20榜单中,排名前十。
(数据:铭腾机构)
悦府凭借一己之力,拉高了核心区奢宅市场量价瓶颈,真的牛!
结语
听说华润置地重庆悦府的住宅即将在三季度收官,现在的房源只剩下几十套组团内位置极佳景观视野极好的,建面约115-170m²的天际大平层。
现在项目的特殊楼层房源,华润置地内部员工和亲属可购,这波福利值得关注!
如果错过这样一个灯塔级的孤品,这样一个地段极度核心+多维度高品质+央企深耕+领先时代的醇熟大盘,意味着什么呢?
你将错过主城轴心九龙半岛的万象生活,错过争藏重庆核心区稀缺高端改善标杆级作品最后的机会。
你,还在犹豫什么呢?
E·N·D
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