01
中高端市场的蓄水池正在扩张
最近特别流行“沉浸式”这三个字，今天我们就来“沉浸式”分析一下，重庆楼市近5年的业态新趋势。
我发现，中高端市场的成交占比、高总价段占比，已经完成了一波对刚需市场的冲击，可能很快刚需的量价趋势都无法再和中高端产品相提并论了。
1、200万以上成交总价段，5年居然翻了约8倍
从2016到2021上半年，重庆中心城区商品住宅套总价200万以上的成交占比，从1.66%提升到了14.91%，
150-200万的产品，也从3%涨到了22%，相当于翻了6倍（数据：中指数据、铭腾机构）。
（图源中指数据）
很明显，成交向高总价段过渡的节奏，远比我们想象的更猛。
2、中高端改善的成交量上升势头迅猛
例如，今年上半年建面140㎡以上、套总价300万以上的中高端改善成交套数，已经占到2020年全年的80%（中指数据）。
并且，在铭腾机构上半年重庆主城中心城区top20销售榜单中，出现的大多数都是高总价的高端项目，北区有壹号院、南区有华润置地重庆悦府等。
越来越多的中高端改善甚至能跑赢刚需的业绩，刚需很难“榜上有名”了。
3、楼市分化明显，中高端无视冲击表现坚挺
更让我惊讶的是，今年6-7月的传统楼市淡季，很多刚需供销都断崖式下降，卖得不理想，但中高端市场却无视市场冲击，逆势上涨：
6月核心区总价300万以上新房，不仅卖得很好，而且成交量和面积都同比上涨60%以上（数据：铭腾机构）。
很明显，时代已经从刚需为王，转变为刚需难再独大，即便是那批有便宜就占的购房者，都开始抢占抗跌绩优股的中高端改善了。
中高端改善不仅仅是开始“攻城略地，占据半壁江山”，而是剑指未来整个重庆市场。
02
为什么领涨抗跌的
始终是改善型高端型产品？
中高端改善为什么卖得好？因为它“潮水褪去保值抗跌，行情来临价值翻倍”的属性越来越强。
我们拉一条时间轴来看。
1、过去，中高端改善领涨抗跌已经有案例印证
2015年天钜建面单价2.2万，现在均价卖到了3.05万；
2017年舜山府总价400万级产品，现在卖到650万以上，近一年涨幅15%+；
2021上半年，二十四城（2期）二手涨幅9%，即使7月热度下降众多小区开始下跌，它环比依然涨了200元/㎡。
2、如今，改善产品结构性的供不应求让改善需求持续火爆释放
本来以为4月改善产品（洋房）的存销比降到4.5个月，已经是大大缩减的状态，谁知道7月居然降到了2.3个月。
（图源铭腾机构）
这说明，改善供不应求的现象已经累积到高位，积压的改善需求未来将持续释放。
未来很长一段时间内，改善产品都会卖得很火爆，并且溢价空间和流通性都会更强。
3、未来，楼市调控加大置换成本，人们更爱一步到位的高端改善
楼市的黄金时代不再复返，土拍市场各种限制条件，新房市场调控频出，二手市场甚至被一些城市纳入指导价......
调控严厉的当下，越来越高的置换成本成了拦路虎，再加上三胎时代下，会有更多的家庭放弃慢慢置换而更倾向一步到位的改善。
也就是说，千篇一律的跑量刚需产品很难再受市场认可，
而中高端市场当下正处在，积累了大量找不到合适产品已久的改需客群，和供需失衡楼市分化的机遇中。
03
市场变化，怎样的项目
才是“房票”最终归宿？
好的高端改善越来越受认可，那么我们选筹应该遵循什么逻辑呢？我梳理了4大价值点：
1、优质高潜的核心地段，安全边际高。
重庆主城房价当下已经分为5个梯队，前2个梯队要重点关注。
然后，再去寻找供地稀缺、地王频出、配套成熟的核心区位，这往往更容易拉开与非核心地段的差距。
2、多维度+高品质+标杆级=价值基本面好
何为多维度？
看到这个房子，你不知道该称它为商圈房，轨道房，还是江景房，因为它好像什么都占全了，什么配套都不缺。
何为高品质？
多轨交汇＞单轨穿过
扩容中的城市级商圈＞区域级商圈
多功能复合＞单一配套叠加
改善品质领先于时代＞迎合或落后于时代
多维度叠加高品质，才能塑造标杆级的价值基本面。
3、房企投资逻辑符合市场需求
三道红线的背后，非“高周转快开发”的房企才走得长远。
同时，核心区土拍少有纯住宅用地，如华润置地、龙湖等偏好商业的房企，未来将更有优势。
4、市场认可度高
大品牌+区域深耕型房企的市场认可度，会比打一枪换一炮的小开发商高得多。
这种房企的地域开发经验充足，优势突出。例如华润置地之于坡区，华宇之于沙区......
04
集齐以上价值点召唤出神盘：华润置地重庆悦府
在为数不多的，能同时具备以上所有价值点的中高端项目中，悦府是我当下最看好的。
1、区位价值
从规划红利、交通、地价等各方面来看，悦府的地段毋庸置疑都是极为核心的。
先看规划红利，重庆四大湾区中，至今只有九龙半岛所在的长江文化艺术湾区拥有详细规划方案，其受重视程度和城市面貌更新力度，可见一斑。
而交通方面，北有金州大道，西有科学大道；而中部槽谷的核心区：
一条汇集了2座城市级特等火车站+1座国际机场的横向城市级大通道，
一条城市中轴线之一的南北大道，
一横一纵都交汇于GDP排重庆TOP2的九龙半岛，交汇于悦府，枢纽价值凸显。
再看土地价值：
当下重庆核心区土拍多是10万方左右的小体量地块，户型业态配套单一；
所以开发周期长的超级大盘，已经成为最后的孤品尖货，买房就应瞄准这种大盘，
它的居住体验和汇聚城市配套资源的能力是小体量盘望尘莫及的。
当下重庆楼市大面积供地、且整体楼面价过万的板块有2个，一个是北区的中央公园，另一个则是悦府所在的大杨石板块。
大杨石是重庆为数不多还有集中地块可供的，再加上城市级配套的汇聚，所以擅长出地王和高价地，与远郊价值拉开差距。
所以，悦府所在的就是安全边际高的优质高潜地段。
2、多维度高品质标杆价值
悦府的双轨、万象城商圈、一线江景、三甲医院等多维度配套，全是TOP级的，其价值正在从区域级标杆跨越到城市级标杆。
就拿商业来说，悦府紧靠的万象城，目前已经是重庆销售额最大的商场，
伴随“广大新天地”杨家坪商圈扩容计划，如火如荼建设的万象城2期，将与轨道无缝衔接，
这点别说环线内TOD商业综合体，就是整个重庆都少有。
而项目自身的高品质，与周边项目的区隔度，是另一大价值。
它不仅弥补了杨家坪商圈缺失高端改善的痛点，拿到全重庆高端改善产品来说，你也很难数得出几个像悦府这样拥有：
出名的高端产品线，俯瞰万象的云端超高层，城市灯塔级的景观尺度和视野。
3、华润置地带来的品牌价值
8月2日，2021年《财富》世界500强排行榜重磅发布，华润集团（跃居第69位）和华润置地双双上榜。
华润置地从1994年成立以来到现在，已经连续多年蝉联中国房地产上市公司综合实力榜TOP10，可见华润置地的投资开发实力！
华润置地在主城拿下的约10个项目基本都是先于板块发展的，这样有前瞻性的房企，又深耕九龙半岛，经验和口碑积淀很深，存在感也非常强烈：
从坡区到大渡口，连片打造的住宅+商业项目可以说几乎没有，
像悦府这样约260万方的综合大盘，带动区域价值腾飞的例子全重庆难见。
而且华润置地不走高周转快开发路线，偏好大规模带商业的地块，又喜欢做中高端项目，这样品牌未来的溢价能力会持续走高。
二十四城1期的单价不到4千涨到现在的2.3万+，价值上涨近6倍就是很好的证明。
4、悦府的市场认可度
获得刚需的口碑很简单，获得高净值改需人群的口碑很难。
作为华润置地最高端的序列，悦府已经用成绩单证明自己的市场认可度一骑绝尘：
首开即售约5亿，震撼全城，T3栋热销8.8亿，套内均价高达3.4万；
2021上半年重庆主城中心城区商品房销售TOP20榜单中，排名前十。
（数据：铭腾机构）
悦府凭借一己之力，拉高了核心区奢宅市场量价瓶颈，真的牛！
结语
听说华润置地重庆悦府的住宅即将在三季度收官，现在的房源只剩下几十套组团内位置极佳景观视野极好的，建面约115-170m²的天际大平层。
现在项目的特殊楼层房源，华润置地内部员工和亲属可购，这波福利值得关注！
如果错过这样一个灯塔级的孤品，这样一个地段极度核心+多维度高品质+央企深耕+领先时代的醇熟大盘，意味着什么呢？
你将错过主城轴心九龙半岛的万象生活，错过争藏重庆核心区稀缺高端改善标杆级作品最后的机会。
你，还在犹豫什么呢？
E·N·D
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