独家|Vesta美国REITs月度研报

反击平庸的生活 让你永如夏花之绚烂

8月份，富时 NAREIT 全股权 REIT指数上涨0.6％，投资者在宏观经济不确定性时采取犹豫立场。 8月份标准普尔指数平均回报为0.3％。 2017年至今，富时 NAREIT 全股权 REIT指数均获得7.4％的回报，而标准普尔500指数则回升11.9％。十年期国库券收益率在八月份下降了0.3％。

虽然上个月房地产投资信托基金的表现在总体回报方面几乎没有变化，但该行业正在与利率相关性显着突破。截止至2016年中期的10年期间内，房地产投资信托基金的市场主要受由利率和10年期国库券变动的影响。现在，业绩已经明显转向受到基本面和租户业绩的推动。自2016年底以来，房地产投资信托基金的波动性大幅下滑。

由于房地产投资信托和利率之间的相关性已经恢复到接近零的历史平均水平，该行业可以受益于下一次加息时投资者不确定性的下降。投资者可能会更加重视基础物业类型的基本面，以及租户的品质，以衡量房地产投资信托基金在不久的将来的表现。

基础设施和数据中心REITs上个月获得了最大的收益。 8月份，6个基础设施房地产投资信托基金总体回报了7.5％，而数据中心的房地产投资信托基金则回报了4.1％。上个月工业房地产投资信托基金也跑赢大盘，涨幅为3.6%。房地产投资信托零售业下滑了1.7%，但零售业界的回报率达到3.8％。

另一方面，8月份表现最差的REIT部门住宿。 18家酒店业的总体回报率为-3.3％，其次是购物中心（-3.1％）和区域性商场（-2.9％）。房地产投资信托基金回报率下降1.1％，医疗保健房地产投资信托基金下跌0.1%。

— 工业 —

· 市场租金继续快速增长，需求强劲，供应可控。空置率较低，租金增长可能远高于未来数年的通胀。

· 营业净利的增长，预测在短期内每年也会增加30个基点以反映更高的租金。房地产投资信托投资组合现在更集中在沿海市场，长期营业净利增长增长了20个基点。

· 没有明显的需求阻力。

— 移动屋产业 —

· 低收入美国人的就业形式好转，导致经济适用住房紧缩。有限的供应增长和经济复苏带动了投资者关注以往经常被忽视的板块：移动屋地产投资信托。

· 消费者需求从实体到网路零售商转移，酒店产业下滑，导致许多房地产投资信托投资者离开传统的行业，并在移动屋产业中找到避风港。

— 数据中心 —

· 云计算的增长继续为数据中心需求提供强大的支撑。高需求增长正在通过同样高的供应增长来实现。

· 市场租金增长由于供需平衡而稳定。

· 资产负债表状况良好：综合杠杆率为28％，而REIT平均水平为30％。

· 利润率大于40％

— 独立屋 —

· 独立屋出租房地产投资信托基金近期经营前景可观。

· 上半年独立屋出租房供给上涨，有待持续观望; 目前并未出现租赁压力。 

· 尽管出现短期的营业净利增长，供给双方长期平衡，长期收益稳定。

— 公寓 —

· 就业增速减缓，将减缓租金的增长。

· 综合来看，公寓房地产投资信托基金的业绩略有超出二季度的收入增长预测。

· 房地产投资信托基金资产负债表状况良好，股票选择差异不大

· 资产价值稳定