近期主管部门已发布两份有关中国REITs制度建设的重要文件，引发市场对于中国REITs的广泛讨论，国内都认为这标志着中国公募REITs的正式启航，具有里程碑的意义。但中国REITs仍处于萌芽阶段，未来尚有许多不确定的因素，我们特此邀请Vesta Investment Advisors首席执行官陆兵先生对投资者关心的问题进行解答，通过回顾美国REITs的完善机制与运作，我们应该如何理解REITs的本质，如何展望中国REITs发展？
采访嘉宾：陆兵先生
VIINET INC. 董事、Vesta Investment Advisors 首席执行官
·美国证券交易委员会注册投资顾问
·拥有超过20多年股权市场经验，专注房地产金融投资（REITs)
·现任职Vesta Investment Advisors 董事CEO
·曾任职Millennium Management，富达投资（Fidelity Investments）, 房利美（Fannie Mae）等金融机构
·毕业于复旦大学数学力学，纽约大学Courant数学所
Q：最近美国股市开始回暖，目前哪些版块的表现值得投资者留意呢？您有什么投资意见或者建议给到我们投资者呢？
A：对于这个问题的回答，我们要先从投资者自身如何看待投资回报率入手，因为在这个阶段，注重短期、中期和长期回报率的投资者心态都不一样。因为从三月开始，REITs大部分版块都出现不同程度的下跌，而其中，以学生公寓为例，下跌幅度超过了60%，远远偏离了其底层资产的原始价值。考虑到疫情的影响，大部分学生都从宿舍搬离，因此现阶段失去了租金来源，同时在其股价也出现“大跳水”。但最晚在今年下半年，全美疫情得到控制，秋季学校恢复正常开学，学生公寓版块的股价也很大概率会恢复到正常水平。事实上，近期已经出现回暖迹象。
但我这里也想着重提一下两个比较值得留意的版块，一个是酒店/度假村版块，它近期的涨幅也相当大，所以有很多散户瞄准了这个机会入市，想要从中大赚一笔。这样的投资者主要是将目光放在近期短期的利益中。这样的投资心态本身没错，只是相应有巨大的收益率也要承担巨大的风险，时机的把握非常重要，不能从长期回报的角度来看。
为什么不能从长期来看呢？因为从历史数据与我个人的分析来看，酒店/度假村这个版块的发展已经处于穷途末路，其行业已经逐渐进入衰退期，因此长期来看，其底层资产价值上升的空间不大，我对于其发展前景并不抱有乐观的态度。而购物中心也是一样的道理，因此我认为如果从投资长期的回报率来看，应该规避这两个板块。
如果要从长期的发展来看，应该顺应这个市场的趋势，将目光放在更有发展前景的版块，这一点与股市的趋势是保持一致的，那就是科技发展相关的版块。而我作为REITs基金的管理人，更注重一个长期的回报率，一切以板块的底层资产发展潜力为准，通过前期大量的调研、数据分析及数据模型建立来分析版块的选择，一旦确定，我不会因为短期的上涨或下降而放弃这个版块的选择。风险控制是我管理基金的核心，为投资者追求长期的回报率。
Q：相比于市场上的其他金融产品，reits在本次经济动荡时期的表现和后期回升的反应如何？您认为今年依然值得投资吗？
A：本次全美爆发的疫情给美国的整体的经济的确造成了很大的冲击，这一点是毋庸置疑的。REITs以房地产作为底层资产，主要以租金收益为主，那么势必在这次的疫情中受到很大的影响。之前的一些报道与新闻也可以看到，居家令的颁布让大部分美国人都开始了居家办公，那么这势必导致了办公室版块的萧条，同时酒店/度假村，购物中心这些需要人们踏出家门而进入的场所都暂时关闭，租金短期之内很难收回，这一打击的确非常致命。可以说在这次美国的经济动荡中，REITs各个版块的下降幅度都很大，是受到影响的金融产品之一。
但实际情况比起华尔街前期的预测是要更加乐观一些的。首先，在疫情期间，美国房价并没有明显的下降，部分地区的房价受到库存少的限制反而呈现上涨的趋势。同时在经济重启之后，人们势必要回归正常的生活，那么REITs由于之前下降幅度大，那么之后反弹力度也随之加大，目前部分版块已经开始有这一迹象了。同时根据历史数据来看，在往年经历经济动荡之后，REITs每次对市场复苏的反应都是最好的，没有之一！
我认为就目前情况来看，如果投资者着眼于未来长期的投资回报率而不计较近期的一些波动的话，现在投资REITs是最好的机会，一定要比市场反应先行一步。不可能恰到好处地踩准市场真正复苏的点，只能在这个时间段内尽快入市，抓紧机会投资发展前景大的版块与行业。比如目前来看，数据中心不管是现在还是未来都一定是发展最好的几个板块之一，得益于居家办公，人们对于互联网的需求与日俱增。与此同时，工业基础相关的版块（Industrial）也会因为人们的消费习惯从线下购物转变为线上购物而得益。
Q：您对于被动管理与主动管理的REITs基金怎么看呢？它们两者的投资回报率孰高孰低？
A：首先我们要确定的是，目前美国REITs市场上大部分都是以被动管理占据主导地位。而从历史数据来看，对于REITs而言，板块的选择特别重要，而不能一概而论来比较被动管理和主动管理的优劣。因为被动管理对于版块的选择是基于指数，因此相比于只选择单一的版块或者行业，它们追求各个版块的组合，也就是俗称的“一揽子基金”。被动管理优势也非常突出，因为它跟随市场的变动而进行反应，完全顺应了市场的趋势，进一步达到稳定的收益与尽可能减少损失。但是就REITs本身而言，因为版块的选择对于基金的回报率起了非常大的作用，因此被动管理的缺点也很明显，它不会完全避开正在走向末路的版块，反而会因为购物中心在REITs市场上占据的比例大而进一步的选择。而这对于将眼光放在长期收益率的投资者而言，其收益会受到一定的影响。
主动管理的好处在于基金管理人会及时根据版块的未来的发展潜力而进行调整，不会因为版块的规模而对于基金选择造成决定性的影响，但同时也正因为相比于被动管理，在主动管理模式中，基金管理人的位置举足轻重，这也造成了一定的管理风险。
选择主动管理的REITs基金还是被动管理的REITs基金一直是市场上争论不休的话题，我在这里也只能给出我自己的看法，需要投资者们慎重考虑之后再行决定。
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