美国三十年固定贷款利率将跌破3%？疫情下的美国房地产到底如何？

 宏 观 经 济 

美国2020年6月份的失业率为11.1%，同比上涨7.4个百分点，环比下降2.2%。劳工部的数字显示，受到COVID-19的影响，尽管临时被裁员的人数有所下降，但失业人数依然上涨，6月份达到290万。本月非农业部门新增的就业人数上涨了4080万，其中娱乐与服务行业大幅回暖，占到了新增就业人数的40%，同时医疗护理、零售、教育、建造等行业都有所回暖。当月美国员工平均时薪为29.37美元。

房地美（Freddie Mac）于上周四（7月2号）宣布30年长期贷款利率将下降至3.07%，达到了有史以来最低点，同时，今年晚些时候长期贷款利率将有可能低于3%。这对于想要购房的投资者来说无疑是大利好消息。在经济方面，最新数据表明，过去两周经济活动的反弹已经暂停，消费者支出略有下降，而购买活动有所回落。

 住 宅 市 场 

  华盛顿特区

六月，华盛顿特区商房屋成交量为779套，同比下降9.1%，环比上涨35.2%，达成销售协议且等待交割的单元数量为869单，同比下降7.9%。环比上涨27.8%。销售房价中位数为62万美元，与去年同期持平，环比下降5.3%，其中独立住宅成交价格与销售价格比为95.28%，联排别墅（Townhouse）则为98.62%。

 租 赁 市 场 

 全美前五房地产租赁市场 Top Five Rental Markets

1. 加利福尼亚州旧金山市区的房屋租金维持下跌趋势，一室一厅降至近三年来最低点，同比降幅高达11.8%，为3,280美元。两室一厅租金环比下跌1.8％至4,340美元。

2. 纽约市的一室一厅租金环比下降2%至2,890美元，两室一厅同比下降5%至3,210美元。 

3. 马塞诸塞州波士顿市的一室一厅租金环比下降1.6%至2,410美元，本月两室一厅租金则继续保持2,900美元。

4. 加利福尼亚州奥克兰市一跃成为全美租金第四位的城市，尽管一室一厅租金环比下降2.1%至2,300美元，两室一厅的租金维持2,850美元。

5. 加利福尼亚州圣何塞市的一室一厅租金环比下降5%为2,300美元，二室一厅的租金环比下降3.1%至2,860美元。

 总 结

自2020年3月以来，挂牌市场上紧缩的房屋库存是导致全美的房屋销售放缓的主要原因之一，但市场的需求不变。同时，随着经济的重开，美国房屋建筑商指数明显的回暖也进一步说明房屋销售将逐渐回升。从长期来看，远离城市并拥有更多私人空间的郊区房屋将会得益于“在家办公”，成交量呈现进一步上涨的趋势。

根据UrbanTurf报道，随着大华府地区（马里兰州、华盛顿特区与北弗吉尼亚州）第二阶段性的重开，房地产市场显示复苏的景象。六月末数据显示，相比今年疫情爆发之前的房屋展示数量，目前已上涨9%，甚至超过去年同期的5%，足可见市场上投资者需求的高涨。单看华盛顿特区的表现却没有达到投资者的预期，依然落后于全美同期的其他城市，马里兰地区则反弹力度较大，房屋展示数量更多，投资者的热情更高。

租赁市场方面，加利福尼亚州的奥克兰市平均租金超过圣何塞市，同比上涨幅度较大。

数据来源：

美国劳工统计局

Windermere

NWMLS

https://www.bls.gov/eag/eag.wa_seattle_md.htm

https://localinseattle.com/2019/09/09/september-2019-seattle-area-real-estate-report/