本文是财富传承君之道的第92期文章
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2018年8月6日，深圳市规划与国土资源委员会发布了《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》（征求意见稿）（以下简称“征求意见稿”），相较于即将被替代的《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（深规土告[2010]16号），该征求意见稿增加了很多内容，但其中很多是对《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》（深府办[2016]38号）内容的明确，包括拆除范围内合法用地的比例、零散旧住宅面积占拆除范围用地面积的比例、零散旧住宅区同意城市更新权利主体的比例、重点更新单元的面积要求、旧工业区和旧商业区中未满15年建筑物纳入拆除范围的条件等。
单就征求意见稿的内容而言，需要重点关注的内容如下：
一、取消类
取消了3000平方米到10000平方米之间的小地块申报，要求计划申报拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。
二、细化明确类
1、细化“工改保”项目的计划申报，明确：
（1）“工改保”项目应位于已建、在建或国家发改委已批复立项的地铁站点500米范围内；
（2）拆除范围边界涉及合法用地，且超过50%的用地位于地铁站点500米范围内的，该合法用地可全部适用有关政策；
（3）拆除范围边界涉及其他用地，因规划统筹或技术误差等原因导致拆除范围位于地铁站点500米范围外的，超出的用地面积不得大于拆除范围的10%。
2、明确拆除范围内建筑物应在2009年12月31日前建成。
3、明确属原农村集体经济组织继受单位所属物业的，可按《深圳经济特区股份合作公司条例》执行。
4、归总拆除范围的限制性要求如下：
（1）现状为公共管理和服务设施用地（GIC）、交通设施用地(S)、公共设施用地(U)的，原则上不单独划定拆除范围；
（2）市年度土地整备计划和棚户区改造计划确定的区域，不划入拆除范围；
（3）被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区范围内用地不划入拆除范围，通过城市更新实现用地清退的除外；
（4）拆除范围不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）、蓝线（城市河流水系和水源工程保护与控制区）等城市控制性区域管制要求；
（5）未建设用地、独立的广场用地和停车场用地原则上不划入拆除范围；工业园区内为生产、生活服务的停车场、回车场、道路以及绿地，符合省“三旧”改造地块数据库入库标准的，可与工业园区一并划入拆除范围；
（6）土地使用权期限届满的用地，不划入拆除范围。
三、新增类
1、新增“计划调整”和“计划调出”两章，明确了计划调整的条件、要求、程序等内容。同时明确调整计划属扩大拆除范围的，扩大部分面积原则上不得超出原已批计划拆除范围面积的10%，且不超过3000平方米，扩大部分内权属清晰的用地比例须符合更新计划申报相关规定。
2、新增拆除范围所在区域的规定如下：
（1）拆除范围原则上应位于各区城市更新五年专项规划确定的拆除重建类空间范围内。
（2）各区城市更新五年专项规划未获批准的，拆除范围应位于全市城市更新五年专项规划确定的优先拆除重建区内。
（3）重点更新单元的拆除范围应当位于全市城市更新五年专项规划确定的优先拆除重建区内。
（4）因技术原因导致拆除范围超出上述区域的，超出用地面积不得大于拆除范围的10%。
3、新建了更新单元计划自动失效机制。
征求意见稿正式施行后批准的更新单元计划（不含重点更新单元），自公告之日起有效期两年。有效期内城市更新单元规划未获市政府或其授权机构批准的，该更新单元计划自动失效。确需延期的，可申请延期一年，原则上仅可延期一次。
总的来看，作为城市更新项目初始审批阶段的规范性文件，征求意见稿融合吸收了近年来深圳市发布的各项城市更新新举措，意味着在城市更新计划申报阶段便将后期各类事项考虑其中，保持政策的一致性。
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