境外机构或个人如何在深圳购房

本文是君之道思考的第374期文章

随着国内房地产市场有大量海外购房者进入，“海外购房团”一词频频出现，这种大规模买房的现象也在某种程度上导致了限外政策的出台。我国“限外令”从2006年开始，至今已施行14年，深圳作为全国楼市最热的城市之一，吸引了不少境外机构和个人。本文将对国家层面及深圳限外政策进行简要梳理。一、国家关于商品房销售的限外政策（一）2006年限外政策2006年7月11日，建设部（已撤销）、商务部等六部门颁布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）（以下简称“171号文”），严格限制境外机构和个人在境内购房，规定“境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”在国家政策层面，港澳台居民和华侨并不完全等同境外个人，对港澳台居民及华侨购房的要求相较于境外个人更为宽松。（二）2010年限外政策2010年11月4日，为加强171号文的实施监管，进一步规范境外机构和个人购房管理，住房和城乡建设部、国家外汇管理局颁布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号）（以下简称“186号文”），首次提出港澳台居民和华侨在境内购房需要提供在境内工作、学习和居留的证明，但没有相关时间的限制，即提交当月的证明材料也符合要求。186号文明确，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。（三）2015年限外政策2015年8月19日，住房和城乡建设部、商务部等六部门颁布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房〔2015〕122号）（以下简称“122号文”）对171号文的部分政策进行调整，这是“限外令”自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。122号文取消了境外个人在境内购房时在境内工作、学习的时间应超过一年的限制，同时规定“对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。”二、深圳关于商品房销售的限外政策2007年7月10日，深圳国土资源和房产管理局发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（深国房〔2007〕254号）（以下简称“254号文”），规定“境外机构和个人在我市购买自用、自住商品房的条件为：境外机构是已在我市设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外），并只能购买用于办公所需的商品房（办公类）；境外个人（不包括港澳台地区居民和华侨）在境内工作、学习超过一年，并只能购买一套用于自住的商品房（住宅类），港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房（住宅类），法律法规另有规定的除外。”购房主体资质要求购房限制

境外机构在深圳设立的分支、代表机构办公所需的商品房（办公类）

境外个人（不包括港澳台地区居民和华侨）在境内工作、学习超过一年一套用于自住的商品房（住宅类）

港澳台居民和华侨/一套用于自住的商品房（住宅类）

表一 深圳市限外政策虽然122号文取消了在境内工作、学习的时间应超过一年的限制，但同时规定在实施限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。因此深圳254号文限外政策继续执行，即境外个人在境内工作、学习超过一年才能在深圳购买一套住宅类商品房。2019年11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议上，香港特别行政区行政长官林郑月娥介绍了三类16项惠民措施，其中包括香港居民在粤港澳大湾区内陆城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件。但这一项对于香港居民在深圳购房并非新政策，如前所述，自颁布限外政策以来，香港居民在深圳购房一直不需要提交居住证明等材料。此外，值得注意的是，本文提及的限外令规制的对象是境外机构及个人，不同于境内的限购令，虽然2020年7月15日深圳多部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）（以下简称“137号文”），对境内个人购房提出了很高的要求，但137号文对境外个人并不适用。由此可见，目前境外个人在深圳购房比境内个人购房的条件更为宽松。三、结语综上所述，除房地产企业外，境外机构在深圳设立的分支、代表机构可以购买办公类商品房；境外个人（不包括港澳台居民和华侨）在境内工作、学习超过一年，可以在深圳购买一套用于自住的住宅类商品房；港澳台居民和华侨可以在深圳购买一套自住商品房，不需要提交在本地居住、学习或工作年限证明。值得注意的是，限外政策中没有境外个人（包括港澳台居民和华侨）按照家庭为单位限制购房的论述，这与针对大陆居民的限购政策有所不同。文/张远洪律师