房产买受人排除法院强制执行的条件

本文是君之道思考的第 390 期文章 

近日在南方都市报上看到一则某巨星陈某自住房产被法院拍卖的新闻。粗略浏览新闻内容后得知，陈某以其私人公司名义向某房产公司购买了两套房产用于家庭自住，但因未办理产权过户致使两套房产一直在房产公司名下。后房产公司的债权人向法院申请强制执行并将陈某所购的两套房产一并纳入了执行范围。陈某的私人公司A公司向执行法院提出了执行异议，但法院最终未支持A公司的异议请求。

经过查阅该起案件的生效裁判文书【案号：(2020)京民终40号】，该案的争议焦点是未办理产权过户的买受人对所购房产享有的民事权益能否排除法院对标的房产强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称“《执行异议和复议规定》”）进行了明确规定。房产买受人对登记在被执行人名下的房产提出异议的，如满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的四项条件，其异议成立，其对房屋享有的权利可以排除法院的强制执行。

本文将结合前述房产执行纠纷案例对房产买受人排除法院强制执行需满足的条件进行介绍和分析。

一、需在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

《执行异议复议规定》第二十八条第（一）款规定了买受人与被执行人之间需签订书面且合法有效的房屋买卖合同，并且必须是在法院对房产采取查封措施前签订的。一般而言，法院对房产采取查封措施后，房产将进行查封登记，而查封登记具有公示效力。当买受人注意到房产被查封后仍签订买卖合同，买受人应自行承担不利后果。

在(2020)京民终40号案中，北京市高级人民法院对案涉房屋买卖合同的签署时间与法院查封的时间进行审查后认为，涉案房屋被法院查封的时间晚于买卖涉案房屋签订的《北京市商品房预售合同》，申请执行人虽对该合同的真实性存疑，但并未提交相应的证据，故该院不予采信。故，涉案房产的买受人即A公司（案外人）符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”要件。

二、买受人需在人民法院查封之前已合法占有该不动产

法院对“查封之前已合法占有该不动产”的认定是基于买受人对所购房产的支配和管理。那么，买受人需提供证据证明其在法院查封房产之前就已合法且实际占有了房产，如买受人需提供法院查封前与卖方之间的房屋交付凭证、交房凭证、物业服务合同、水电煤气费及物业费缴纳凭证，或者买受人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，或者与他人签订的装饰装修合同以及转账凭证等证据，证明其已实际占有和管理房产。

在(2020)京民终40号案中，北京市高级人民法院认为，A公司不仅提交了物业费缴纳凭证，还提交了水、电、供暖等费用缴纳凭证，被执行人还提交了于2009年4月27日向A公司出具的入住通知书，现有证据足以证明A公司在查封前即已占有使用涉案房屋。故，法院认定A公司符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”要件。

三、买受人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行

第三项条件是买受人已支付全部购房款，或者已按照合同约定支付了部分价款且愿意将剩余未付款按照法院的要求交付执行。买受人提起执行异议之诉后需向法院提交支付合同价款的相应证据来证明其已向被执行人支付房款的事实。在实践中法院对于价款支付的审查，不仅要看实际支付的数额，更需要从交易时间、交易价格、支付价格过程是否符合交易习惯、常识等综合审查，以防止案外人与被执行人恶意串通逃避执行之情形。

在(2020)京民终40号案中，北京市高级人民法院结合涉案房产的买受人A公司提交的预售合同及补充协议、陈某参加代言活动的资料、银行汇划转账凭证、被执行人提供的财务会计账簿资料、部分案外人到庭作证的证言及出具的证人证言等在案证据，该院认为，涉案房产的买受人A公司支付购房款的证据形成了完整的证据链，彼此能相互印证，应认定A公司已经支付了全部购房款。故，A公司符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的“已支付全部价款”要件。

四、非因买受人自身原因未办理过户登记

《执行异议和复议规定》第二十八条的此项要件，是指非买受人主观或客观原因导致未办理房产过户，即不因买受人的过错导致房产未过户。一般情况下，买受人应积极要求卖方（被执行人）积极配合办理过户登记并留有相关的证据予以证实，若被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等买受人意志以外的原因，最终未能办理过户登记手续，则可认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”。

在(2020)京民终40号案中，北京市高级人民法院认为，A公司于2006年4月27日签订购房合同，被执行人于2009年1月6日取得大产权证，99户业主中，大部分在2010年—2011年期间由买卖双方配合办理完产权转移登记手续。即便是2014年之后，因被执行人名称变更和欠税问题，无法通过买卖双方配合途径办理产权转移登记，仍有业主通过诉讼办理完产权转移登记手续。但迟至2017年12月19日涉案房屋被查封，A公司仍未积极行使权利。而拖延办理产权过户的原因，从A公司和被执行人的表述来看，系因A公司以陈某代言费抵扣部分房款，合同约定的购房价款过低，欲先解决价款低的问题再过户，而拖延至房屋被查封，自身存在过错。并且，A公司类别为私人公司，唯一股东为陈某，公司董事为林某、陈某2，虽然购房合同签订的主体是A公司，但实质上是陈某家庭购房，作为知名明星，相较于普通购房人，其理应对迟延办理过户可能导致的不利后果具有更高的认知能力。故，应认定A公司系因自身原因未办理涉案房屋转移登记，不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”要件。

五、小结

从前述分析及案例可知，《执行异议复议规定》第二十八条规定所保护的未登记的买受人，需满足与出卖人签订合法有效的房屋买卖合同、已经付清全部价款、实际占有房屋、对于未办理过户登记无过错等条件，这些条件综合起来看即属于“有足够的证据表明实际权利人与登记权利人不一致”的一种情形。因此，满足《执行异议复议规定》第二十八条规定条件的买受人，以其对房产所享有的民事权益可以排除法院的强制执行。

文/叶秀旻律师