本文是君之道思考的第 399 期文章
城乡规划是政府指导和调控城乡建设和发展的基本手段之一，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。建筑物的建设应符合相关法律、行政法规的规定。当事人因承租未经规划审批的房屋，面临合同无效的风险，也存在违法建筑被强制拆除而遭受重大损失的风险。
一、未取得建设工程规划许可证的房屋，租赁合同无效
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
本条规定房屋租赁标的物因违法而无效，意味着国家不允许当事人履行内容违法的合同，否则，就是纵容租赁合同当事人从事违法行为。针对违法标的物，国家干预的方式就是认定合同无效，不允许当事人进行交易。
二、不能仅以未取得规划许可证正证认定房屋租赁合同无效
之所以认定未取得建设工程规划许可证无效，是因为租赁物自身的缺陷，而已取得规划许可证副证、未取得许可证正证在一定程度上说明房屋并未违法，仅是尚未取得完整的手续。秉持审慎认定合同无效的原则，应进一步查明手续尚未齐备的原因，不能仅以未取得规划许可证正证为由认定租赁合同无效。
广东省高级人民法院在（2018）粤民申13530号裁判文书中认为，案涉租赁物于2009年11月16日取得东莞市城建规划局核发的《建设工程规划许可证》副证，尚未取得正证。二审法院在未查明未换领规划许可证正证的具体原因及案涉租赁物是否未按规划建设的情况下，仅凭案涉租赁物未取得规划许可证正证即认定案涉租赁合同无效，属认定事实不清，适用法律错误。
三、经主管部门批准建设的房屋，租赁合同依法有效
起诉时虽未取得建设工程规划许可证，但是依法取得主管机关部门批准建设情况的，房屋租赁合同依法有效。
深圳市中级人民法院在（2016）粤03民初2549号案件中指出，根据查明的事实，涉案商铺所在建筑物经深圳市政府专题会议研究，同意同步建设、同步建成，并经规划部门同意对现状建设予以规划保留，上述建筑物应属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“经主管部门批准建设的”情形，美荣公司与林霞之间就建筑物内涉案商铺签订的租赁合同依法应当认定有效，该院（2015）深中法房终字第674号民事判决未认定涉案租赁物为“经主管部门批准建设的”建筑物并依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定该合同无效存在错误，依法应予纠正。
四、一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的，租赁合同有效
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
订立合同的目的在于交易，合同违法导致交易不成，这不是当事人订立合同时追求的效果。违法建筑在取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设以后，意味着违法建筑转化为合法建筑，导致合同无效的违法因素消失，就应当恢复到合同当事人追求订立合同追求目标的本意上来。这样能够促进交易，避免社会财富的损失和浪费。
五、租赁合同被认定无效后的处理规则
根据《合同法》关于无效合同的处理原则，合同被认定为无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因出租违法建筑而导致租赁合同被认定为无效的，承租人应当腾退房屋给出租人，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予以支持。如存在有损害事实的情况下，一般由双方根据过错分担损失。因此，承租房屋时，承租人审查出租人产权证明文件就十分重要。
广东省高级人民法院在(2019)粤民终1265号判决书中认为，因涉案工业园没有取得建设工程规划许可证及其他合法报建手续，双方就涉案工业园B楼第六层所签署的《房屋租赁合同》依法应属于无效合同。租赁物的合法性属于当事人双方签订合同时应知或应予审查的事项，在租赁物合法性未得到确认的情况下双方仍然签订租赁合同，双方对合同无效均有过错，应分担合同无效所造成的损失。宝华森公司对造成合同无效负有主要责任，一审法院酌定双方对合同无效造成的损失由凡谷大地公司负担30%，宝华森公司负担70%。
文/张远洪律师
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