大家晚上好,文章开始前,先跟大家说件事。
因为前几天发完南沙团购信息后,太多人加了文中留的新微信号,导致微信检测异常把号封了,今天我们更换了另一个微信号,感兴趣的朋友重新加一下: loumiancc
过去一个月里,全网轰动的新闻应该是:
杭州6万人抢“抢”900多套房创世界记录,申请人数太多,开发商不得不包下网吧,24小时不间断审核购房资质。
在刚刚结束的杭州考察中,【楼面】也站在了未来科技城远洋西溪公馆的售楼部前,力求尽可能还原远洋西溪公馆这个项目背后错综复杂的纠葛,以及引发全程摇号的前因后果。
探索楼市真相,是【楼面】一贯的追求。
相比远洋西溪公馆的售楼部朝哪边开都不知道的自媒体,闭门造车洋洋洒洒写个三千字,我们更想脚踏实地做城市调研分析。
读懂了远洋西溪公馆,基本也就读懂了杭州这10年来跌宕起伏,现在又是一个怎么样的焦灼状态。
简单粗暴一句话:限价严格,一二手倒挂价差大,买到就是赚到。
虽然现在是全城限价,但各板块的倒挂价差是不同的。
2.8万/㎡的远洋西溪,虽然是毛坯,但和周边项目存在着7000-12000元/㎡。
在买过手就赚100-200万面前,原本应该延迟满足的房价预期,赤裸裸摆在你面前,市场的共识就是盲摇都可以赚钱。
什么理性智识统统都会被抛诸脑后。
在杭州遍地3万+、4万+的情况,2.8万就能买到未来科技城地段好、产品好的项目,摇!摇摇!!摇摇摇!!!
什么离婚、找名额代持各种炒房黑科技都用上,连置业顾问都要凑出几个名额下场陪跑。
而这个项目为什么会有这么大的倒挂价差呢?
答案是:捂地。楼面价低,所以房价限价严格。
这是杭州房地产圈早已烂熟于心的一个项目。
2009年7月,在杭州房价超过北上广深癫狂时期,国恒地产豪掷26亿元总价,先后收入未来科技城板块的两宗宅地。
两宗地块的楼面价分别为8858、8916元/平米,溢价率均突破165%。一举夺得当年新地王头衔。
笼罩在西溪公馆开发商国恒地产头上的资本迷雾,背后是温州民间资本的隐匿以及安邦系错综复杂的利益链。
当年国恒拿下地块是想憋足劲,做出媲美绿城西溪诚园的豪宅大平层。但后来资金链紧张,又改成高低配的规划。
在这个占地近250亩,建筑面积近30万方的未来科技城大盘,国恒迈的步子太大,还是扯住蛋了,直接烂尾,所以项目搁置多年未入市。
在之后杭州暴跌的那5年里,连老大绿城的命都是按天算的,何况是高杠杆拿地的小开发商。
就这样,海港城对面,距离淘宝城仅1.3公里的西溪公馆轰轰烈烈地王开场,烂尾沉寂了5年。
但也是命运多舛,一直深陷司法纠纷,母公司国恒地产的股权更是被冻结,还于2019年4月18日被查封拍卖,最后由远洋和安邦联合体拿下,重新确权。
捂盘十年的西溪公馆,每次吹风要开盘都被放鸽子,杭州人笑称其为“鸽子王”。
所以这个项目熬死了一批又一批销售,我们在未来科技城看房,说起远洋西溪公馆,就有不少销售说自己曾在那个盘守了一年多,拿个底薪,没有赚到钱。
未来科技城板块在售项目的销售,没有在西溪公馆守过盘,人生是不完整的。
捂地捂了10年,曾经的地王,在周边地价站稳2万+,直奔3万+后,西溪公馆的地价也不是那么贵了。
因为地价不高,政府对房价也便限得比较严格。
就是在这样复杂的多重原因之下,远洋西溪公馆,成了全杭州倒挂最严重的,所以才会吸引6万人来摇号。
未来科技城和阿里巴巴的光环
这个项目不仅靠着西溪湿地,而且还靠着未来科技城,距离阿里巴巴淘宝城才2公里,区域内的购买力非常强大,概念也非常强。
远洋西溪公馆外部环境是什么样的?我想没有比照片更直观了。
现在的杭州人,也非常讲究投住结合,强调房子的金融属性,哪里限价最严,哪里有产业支撑,就去摇哪里的房子。
所以现在最火的当属钱江新城、钱江世纪城、未来科技城。
杭州房子,其实已经有像深圳一样看齐“投资品化”的趋势了,这也是杭州楼市一直鸡血的原因之一。
这也是为什么明明6万人摇900多套房子,中签率只有1.6%,还是有投资者原因前仆后继地摇号交资料。
产品虽然滞后,但还算优秀
杭州城西的生态景观非常突出,步行可达西溪湿地,周围的城市界面也非常纯粹到处都是别墅群、低容积率的洋房小板楼,到处都是种满柳树广玉兰的绿道和河流,真的非常漂亮宜居。
地块质素太好,两边环水,西溪湿地附近限高,小区都是叠墅或小高层板楼,容积率低,楼间距宽。
而且国恒当初就是奔着做豪宅去的,所以用料也非常舍得,全干挂石材外立面,质感很好。
这个项目之前属于高端豪宅盘,但按照报规建的,比起现在的项目确实是滞后的。
例如在全城都普及“成品房”的杭州,项目竟然是毛坯,而且人车不分流、有地面停车位、没有泳池、更没有规划全龄化社区,但因为楼面价低,有利润空间好好规划,园林设计不会差。
而且这个项目也是未来科技城唯一一个做外立面全干挂石材的项目。产品缺点不会影响它未来的升值预期。
当然这个盘,也是有缺点的。
有股权纠纷,担心出不了大的房产证,不能缺权
很多人会介意项目捂盘10年,只剩下60年产权,但今年就能交房,而且杭州还不限售。
相比杭州其他项目去年拿地今年开盘,2023年交房,消耗四年,现在少了10年根本不算事儿。
要知道像大湾区城市,大把那种地捂了20多年的。
但我认为大概率是没有问题的,远洋既然能开盘,五证齐全,说明手续得当,而且我很认可杭州的营商环境,至少不坑人,一直想办法在解决问题。
还有离地铁站相对较远,2公里多,但有地铁的远期规划。
至于很多购房者介意的变电站,其实也不用太担心。毕竟变电站属于微弱电波,而且变电站旁边就是幼儿园,如果真的有问题,也不能通过规划。
所以这个项目的投资属性,真的非常强,就是在各种机缘巧合之下,远洋西溪公馆成了杭州“神盘”。
在下半年二次开盘时,“万人摇”可能又会重演,摇不上南区,接着摇北区。
这个项目的复杂性,绝非能用短短两千字说得清,其背后还有错综复杂的开发商利益博弈、杭州楼市的扑朔迷离。
它见证了杭州楼市曾经的癫狂,也见证了杭州楼市摔到谷底,又在杭州楼市的高光时刻引领市场撕开一道口子——创造了6万人摇号抢房的世界记录,这仅仅是杭州楼市冰山一角的250亩。
接下来一周,【楼面】杭州城市调研文章将陆续发布,精彩纷呈,敬请期待。
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