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去年，有个朋友因为预算问题，准备入手临深且价格喜人的惠州，考虑到他未来打算长期在深圳发展，我劝他不要买。
可他告诉我同样的预算在惠州能买到大三房，可在深圳却只能勉强付个首付，而惠州临深，还有高铁和地铁通达，双城便利生活不是梦，诸多利好概念，还有关于惠州的美好展望（深圳扩容），都让他心动不已。
你看，一线城市的华灯璀璨吸引着人们来此奋斗，却又用高不可攀的房价驱离了想要落叶生根的他们。
生活非常现实，但最后，我还是劝住了朋友，让他努力在深圳上车。
可是像我这位朋友这种情况绝不是孤例啊，这些大城市周边，房子生生不息的类似惠州一样的城市还有很多，他们是典型的睡城，除了具备居住属性，其他生活需求都非常依赖主城，这里的房子升值空间非常有限，除非少部分有机会发展成为卫星城，否则二手房基本都有价无市。
但这类城市却能一茬接一茬的不断割着韭菜，比如最近深圳限购新政发布后，惠州中介在朋友圈的身影不知道有多活跃。
所以，为了让更多人看明白，不再被收割，今天我们就来好好认识一下睡城&卫星城。
睡城
关于睡城百科上对于它概念的解读是这样的：
“睡城”也称为“卧城”，主要指大城市周边的大型社区或居民点，这些人口相对集中的区域，由于缺乏成熟如衣食住行、商业休闲、教育娱乐等区域功能的城市配套，人口虽大量入住，但也就是局限于晚上回家睡觉，白天照样开车或者乘车往市中心赶着上班。
睡城的核心概念就像我在开篇说的一样，主要是给人们提供一个可以居住的地方，因为往往距离主城有一定距离，因此地价相对主城都比较低，因此才能靠着依靠较低的房价和租金，以及在主城工作的人们相对能承受的距离，吸引人口来此居住。
这样的区域内的配套，往往不会对等区域内人口数量，甚至基本没有配套，晚饭后想消遣一下看个电影，却难见电影院的身影，更别提什么公办名校、高端商业、一流的医疗配套，睡城基本是不会有的，这就是睡城的尴尬。
在睡城，通常都是比较刚需的住宅，非常适合买不起主城区的人买或者租来居住，并且这里的配套非常依赖开发商，因为政府不会对这里进行资源分配，除了开发商来主导作用，居民才可能会享受到一些小型的商业街和社区医疗，不然除了居住之外的其他需求，往往都需要在主城区进行。
综上，可以简单的总结出睡城的几个特征：
1.交通便利
2.配套不完善
3.房价及租金低。
显然，睡城并不是非常适合的投资品。
北京燕郊、郑州龙湖镇、惠州惠阳等，都是比较有名的睡城。
在燕郊凌晨五点多的公车站前，就会出现几十米甚至上百米长的队伍。
图源：网络
龙湖镇的人们则是在六七点钟，出门招手坐上一辆辆目标是地铁口的三蹦子 ，然后再乘坐地铁前往郑州主城开启一天的工作。
而居住在临深区域惠阳的人们，一样六点就开启了新的一天，有的家庭工作日驾车前往深圳工作，有些则在固定地点搭乘前往深圳的楼巴，一上车双手往怀里一揣，趁下车前再补上一小觉，是他们的常态。
卫星城
什么是卫星城呢？百科是这么介绍的：
卫星城是位于大城市周围区域的小城市，因这些小城市在地理空间上的分布与太空中的卫星围绕某个中心点的分布相类似，故名卫星城。在中国，卫星城是指在中心城市或城区附近的城市、城县和城镇。卫星城的本质就是中心城市的扩张，包括显性的城市占地面积扩大和隐性的城市文化气息扩散。
简单的说，可以把卫星城当作大城市的缩小版，不仅有居住功能，卫星城内也会配建各类基础设施，以及承接一些主城区的产业外溢，这些让整个区域生活的人们可以不用过度依赖主城，有独立的生态。
因为可以看做一个独立的小城市，卫星城的住宅配比就不会像睡城那么刚，而是有梯度的配建不同类型的住宅，既会有适合刚需居住的刚需盘，也会有改善或者对产品要求更高的豪宅盘。
卫星城还不同于睡城的一点是，卫星城更强调政府的运营功能，区域内会由政府主导进行资源导入，比如商业、学校、核心景观、政务中心（税务局、不动产登记处等）、公共配套（图书馆、少年宫等），这些都会根据城市规模按比例配建。
因此我们也可以总结出卫星城的基本特征：
1.交通便利
2.配套齐全
3.有产业资源
4.有独立的经济生态
广州南沙、郑州港区、深圳坪山等一些具备卫星城特征的区域，即使与主城区割裂，区域内的人们都是可以正常生活的，虽然与主城间也有便利的交通，但很多人可以保持自己的生活圈位于卫星城范围内。
比如我们非常看好的南沙，已经成熟运作的万达商业，图书馆、市政公园等公共配套也早已落地，名校的分校区和三甲医院也在计划内落成。
产业资源？定位国际金融岛的南沙横沥岛尖上，国际金融论坛（IFF)永久会址早已快速启建，再看看旁边灵山岛岛尖的产业规划，多企业总部选址在此，虽然南沙还需等待一定的建设周期，但现有的和即将迎来的一切，都将成为这里持久发展的动能，支撑这里成为一个优秀的卫星城。
睡城vs卫星城
其实睡城可以看做是卫星城的早期形态。
首先，卫星城概念产生于英国，美国学者泰勒正式提出并使用"卫星城"这一形象性的概念。卫星城镇理论的渊源可追溯到19世纪末英国社会活动家E·霍华德提出的"田园城市"，他表示这类城市经历了附属型、半独立型和独立型等发展阶段。
在我国，国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部主任研究员刘勇，谈到卫星城发展的3个阶段。
他是这样说的：第一个阶段是所谓的“睡城”，一部分人搬到卫星城居住，但工作和文化生活仍在主城，就是所谓的潮汐流；第二阶段称为半独立城市，就是将一部分生活设施、商业设施搬移到卫星城；到第三个阶段，就是独立的卫星城，人们不仅可以在这里满足生活的需求，也可以在卫星城找到合适的就业机会，而且卫星城中心也是现代化的。这种说法与田园城市也是相吻合的。
但这并不意味着所有的睡城都会发展成卫星城，因为产业和资源的导入既需要金钱也需要时间，并且城市在发展扩张过程中亦是有规划策略的，只有那些处于城市发展方向上的睡城才会未来可期。
这里还是拿广州的南沙和临深惠州举例。
广州向东深圳向西，意味着南沙和惠阳，一个应运而生，而另一个怕是难起波澜。
在功能方面，睡城和卫星城最大的差别在于，一个仅是居住社区，而另一个则有城市生态。更通俗一点就是死水和源泉的差距。
我们可以借助规划图和卫星图来清晰的看到两地的差异。（关于规划图的识认，我们也曾写过文章告诉大家，怎么通过看规划图来了解区域未来发展，感兴趣的可以点击阅读：你看不懂的规划里，藏着多深的坑？）
南沙规划图
从规划图来看，南沙规划清晰，功能分区明确。
建设中的南沙，虽然还有大片待开发地，但多数地块已经落地。建成界面，各区域各司其职分工明确，共同支撑城市的运作发展，人口和产业作为城市最重要的发展动能，南沙都有。
想想那些因为资源枯竭人口流失严重的城市，比如黑龙江鹤岗、甘肃玉门、内蒙古鄂尔多斯，你会明白资源和产业对于一个城市来说何其重要。
而经历过一波波热炒的惠阳，除了临深的利好外，城市本身其实是缺乏产业支撑的，加之如今天量供应的商品房，睡城属性凸显无疑。
惠阳规划图
从规划图来看，满是大片黄色的住宅用地，而工商业用地明显配比不足。
卫星图上也可以明显看出，区域内高密度的住宅供应和各种大盘遍地，数次前往惠州调研的我们，也十分佩服惠阳种房子的能力。
一个深二代的朋友，早年家里就在惠州买了房子，我问为什么买去惠州，她说：
害，惠州大热的时候，都说哪里买到就是赚到，我爸妈就跟几个朋友组团去买了一套，涨自然是涨了点，他们当时本想着赚了钱就卖掉，然后回深圳置换掉家里的老房子，可是房子挂了一年寥寥有人问津，我爸妈就放弃卖房了，反正也退休了，就自己去住。
虽然有种无奈，但她表示父母去住感觉还挺好，老人家没有很强的娱乐购物需求，时不时的来一趟深圳处理必要事务外，睡城也没有那么不堪，只是不适合投资罢了。
与另一个朋友聊起惠阳大亚湾，讨论结果也大抵如此。如果是在靠近惠阳的地方工作，睡城可以成为一种选择，但你需要明白，仅10有自主需求的人，却有100套房子供应，剩下的90套，基本都是投资客买走了，这样的地方，谈何发展和投资价值？
像惠阳这样的睡城，比起其他睡城来说，因为空置率高供应量大，问题矛盾也特别明显。
虽然睡城和卫星城，同样承担了承接主城区外溢的功能，但从长远发展的角度来看，两种城市形态的价值悬殊。
虽然人口是第一发展力，但仅承担了人口外溢的睡城却没有给人口提供经济发展动力的产业，当人口不在当地发光发热，城市本身又受困于发展前行，睡城终难成气候。
而蓬勃生机可以独立造血发展的卫星城，才更有机会一片光明。
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