“在利益面前，尤其是在资源匮乏时期或利益巨大的时候，任何道德的呼唤都会显得那么苍白无力，对于人性的考验往往是悲剧的结局。” 在深圳小产权房的交易总有很多故事，有人一夜暴富，有人亏到心在滴血。 最近，有购买了深圳市光明区凤凰村小产权房的多位买家叫苦连天，原因是由于信息不对称，他们买入的价格大部分高于拆迁赔偿的价格。 其中一位买家表示，如果按自己2万元/平的买入价格、7900元/平拆迁补偿款计算，购买一套100平的小产权房就损失了至少120万。 除此之外，还有其他各类风险层出不穷。 最大的风险在于，如果你买了小产权房，但无法将房子的产权过户到自己名下，在旧改拆迁时如果原业主毁约，拆迁补偿款或回迁房就不一定属于你，到时可能会落得一个“房财两空”的结果。
光明凤凰村
博旧改房交易的风险有多大？，相信深圳人都了解，但仍有硬着头皮进场的人，前仆后继。
近日，有多位网友爆料称以1.2万元/平到2万元/平不等的价格购买了光明凤凰村的小产权房，但凤凰村被政府列入土地整备计划，拆迁赔偿仅7900元/平。
如果按照2万元/平的购入价格及7900元/平的拆迁补偿计算，那购买了一栋100平的小产权房则亏损达121万元。
发帖网友称，他于去年8月初从中介处购得光明凤凰村小产瓦房一套，单价一万五千多。
“中介说旧改瓦房赔付比例更高，4月中介还一直说5月招商蛇口一定会进场旧改。”
他表示，没想到的是，房屋确权后，凤凰村于5月6日被政府列入产业用地土地整备，如果参考科学城今年以来的赔付标准，只有2800元/平，加上各种奖励勉强七千多。
“简直想死啊，有没有同样买了凤凰村的朋友？一起去光明凤凰村了解情况。”
有不少网友在该帖子下留言，称自己同样买了凤凰村的小产权房，有1.6万元/平单价买的，也有2万元/平的单价买的；其中有一位画风不太一样的网友留言表示，自己以8千元/平的价格购入，有历史遗留回执，目前赔偿方案满意，准备签约。
光明凤凰村
不过，并不是所有买了凤凰村的房子的人都那么幸运就是了。
自称在光明凤凰村买了房子的楼女士称，该网贴内容基本属实，但具体赔率还没公布。
她表示，自己以一万多的价格购入凤凰村小产权房，目前凤凰村的房子已无法交易，“居委会不开证明。”
她介绍，大多数购买了该处小产权房的人都是从 “微博大V何林”处购买，“还有一些村里人的介绍”。
通过微博搜索，南方楼事发现疑似楼女士口中的“微博大V何林”，该用户最后一条微博更新于2014年1月10号。
“那个何林到4月份都还在骗我们说招商蛇口5月进驻”，何女士说。
陈先生也表示，自己以2万元/平的价格购入了凤凰村的小产权，在交易时中介告诉他赔偿比例可达1.3，而且会赔房子；但按目前的情况看只有货币补偿，他劝南方楼事不要购买凤凰村的房子，“不是拆迁补偿变少了，而是我们买入价格高于补偿价格。”
同样购买了凤凰村小产权房的林女士也表示，自己以1.2万元/平的价格购入一栋楼房，网帖内容基本属实，便不再透露其他信息。
5月14日，南方楼事来到光明区凤凰村内，目前村内建筑以低层楼房和瓦房为主，村内较干净整洁，村内多处树立有招商蛇口的宣传栏。
凤凰社区博物馆展示的资料显示，随着光明区的发展，凤凰新城将作为区内的重点发展区域。凤凰社区大部分地区位于凤凰新城规划区域内，红坳、凤凰及茶林三条自然村都将面临整体搬迁及升级改造。
其中，投资538亿的华星光电G11项目将落户红坳村，茶林村及凤凰村城市更新及改造项目由光明区授权招商蛇口独家开发。目前，华星光电项目已进入建设阶段。
2016年末，红坳村搬迁工作组进驻，2017年8月完成签约与搬迁，目前村民安置在光明新村级明安花园，待红坳新村落成后大部分居民都会回迁到凤凰社区。
村内一则《光明区连片产业用地项目土地整备告知函》（光明政府在线也公布了这一《告知函》）显示，因实施《深圳市2019年度土地整备计划》需要，对项目范围内的房屋（含土地）收储为国有并按政策进行补偿，但具体补偿条件未公布。
此外，《告知函》还规定，自该函发布之日起至项目整备完毕，对新建、改扩建、已依法取得建房批准文件但未建造完毕的房屋、房屋交易行为、新签订房屋租赁合同及其他等一些列行为导致补偿费用增加的，对增加部分不予补偿。
凤凰村内张贴的《关于对光明区凤凰社区茶林村、凤凰村房屋信息普查的通知》落款为深圳市南凤投资发展股份有限公司，通过天眼查查询发现，该公司由深圳市光明新区办事处凤凰居民委员会持股99.8%。
南方楼事多次拨打深圳市南凤投资发展股份有限公司电话，但一直处于无人接听状态，具体补偿费用条款仍有待核实。
博旧改买小产权历来就是高风险行为，但在利益面前，仍有“勇士”不断向前。
其中，最大的风险在于，如果你买了绿本房，但无法将房子的产权过户到自己名下，在旧改拆迁时如果原业主毁约，拆迁补偿款或回迁房就不一定属于你，到时可能会落得一个“房财两空”的结果。
尽管法院判决绿本小产权转让合同有效已不是个案，但合同有效与绿本小产权合法买卖不可划等号。转让合同涉及的是债权问题，而房产过户属于产权方面的问题详情戳链接（附风险提示）。
广东华商事务所周争锋律师告诉南方楼事，他也曾经手过不少博旧改的诉讼咨询案例。
若干年前，原农民房的业主和开发商签了拆迁补偿协议，然后卖房，实际上是卖旧改的拆迁指标。
买家和业主签订了房屋买卖合同，约定了卖家如何配合办理拆迁补偿协议更名，也约定了相应的违约责任。卖家也配合在开发商处更名了，也就是买家和开发商签订了拆迁补偿协议，结果好景不长，这开发商因为各种原因后来撤出旧改项目了，换了一个新开发商继续进行旧改。
业主和新开发商又签订了拆迁补偿协议，买家和上一个开发商签订的拆迁补偿协议，依据合同相对性原则，成了一堆废纸，房子也没了，找新开发商人家不搭理，找业主再办理一次变更手续，就没那么容易了。
周争锋提醒，千万不要认为和开发商签了拆迁补偿协议的更名手续就万事大吉。
常识是在办理登记时权利人以区城市更新部门备案的拆迁补偿协议为准，只是和目前所谓的开发商办理了拆迁补偿合同，实际上很不保险，开发商有可能顶不到最后城市更新项目立项，提前撤离项目，后面的新的开发商不认可这个协议，以前做的一切，等于是白做。
“剩余的就是诉讼维权，成功与否，一看合同约定的具体内容，履行细节，证据的收集情况;二看司法实践政策的导向，也就是价值判断问题。”
当你以为只要卖家靠谱就能放手一搏的时候，政府的规划稍微改变一下，仍旧让人欲哭无泪，就如上文的光明凤凰村的案例。
总的来说，还是因为小产权房的交易在法律层面上来说是不允许的，这意味着如果你买了小产权不幸掉坑里，想维权也比较艰难。
文/王秀清
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